Купля продажа квартиры

Приобретение квартиры обозначенным способом отражает универсальные характеристики этой процедуры.

Покупатели занимаются поиском подходящего жилья, одновременно выставляя на торги старую квартиру. Им требуется скоординировать по времени моменты нахождения готовых вариантов приоритетных для приобретения квартир, с наличием клиента на покупку собственной квартиры.

Возникают отношения купли продажи, по типу обмена квартирами. Они отличаются от процесса мены, который требует предоставления большего пакета документации и представляется наиболее хлопотным. А в случае неравноценности объектов – дополнительных действий с денежной компенсацией.

Альтернативная форма передачи прав состоит из двух совмещённых процедур для каждого владельца, участвующего в ней.
имущественную сделку

Такое возможно, если покупатель старой квартиры заплатит наличными или получит кредит в банке, а продавец помещения, в которое вселяются участники указанных правоотношений, положит вырученные деньги на депозитный счёт или распорядится иным образом, не вкладывая их в приобретение недвижимости. Такие случаи считаются наиболее приемлемыми с точки зрения агентов рынка недвижимости.

Если правовая цепочка складывается из двух или трёх альтернативных сделок – процедура усложняется. Каждому участнику процесса требуется набор вариантов. Заинтересованным лицам следует держать обратную связь друг с другом практически постоянно, обговорив условия возврата аванса, оплаченного в виде гарантии за удержание объекта до момента сделки.

Созависимость данной ситуации приводит к тому, что каждое из звеньев имущественной операции требует полноценного функционирования. Участник, выпавший из процесса, приводит к разрыву всей правовой цепочки.

Так же дополнительные организационные действия предстоят альтернативщикам, меняющим населённый пункт или регион проживания.

В этом случае предусматриваются уступки по фактическому вступлению в права на жилплощадь, с целью допустимости проживания на момент оформления документации в Росреестре.

Риски и подводные камни продаж с альтернативой

Несмотря на возможность сэкономить на покупке конечному покупателю, поторговаться и продать дороже продавцу, не съезжать на съёмное жильё продавцу-покупателю, выделяются следующие риски альтернативной сделки с недвижимостью, которые не следует недооценивать:

1. Несогласованность действий сторон. Наличие нескольких участников требует синхронности действий при совершении альтернативной сделки, пропуск времени любым участником приводит к разрыву всей цепочки.
2. Потеря времени. Любое оттягивание одного действия тормозит весь процесс, затягивая завершение на длительный период для всех участников.
3. Отказ от сделки или изменение существенных условий. Независимо от количества участников отказ одного приведёт к невозможности завершения для остальных и поиска нового кандидата на место выбывшего. Процедуру придётся начинать заново без очередной гарантии её удачного завершения. Изменение цены или порядка расчётов может также повлечь разрыв договорённости при несогласии остальных участников и принятия новых условий.
4. Отказ в регистрации или приостановка процедуры по одному из заключённых договоров. Все соглашения в альтернативной сделке с недвижимостью юридически не связаны друг с другом, поэтому в обязанности Росреестра не входит одновременная регистрация всего пакета. В результате возможна ситуация, когда всего лишь один незарегистрированный договор повлечёт к невозможности исполнения взятых обязательств остальными участниками. Если производится приостановка регистрации по одному из договоров, то получившие уведомление участники должны написать заявление на приостановку следующего договора и так далее.

Самый надёжный способ процедуры регистрации при альтернативной сделке купли-продажи квартиры – проведение с использованием услуг нотариуса. Нотариально заверенные договоры не нуждаются в проверке специалистов Росреестра, что сокращает сроки до трёх дней, а риск частичной регистрации сводится к нулю.

Совместное имущество

В законе есть понятие совместного владения. Его особенностью считается то, что хозяева управляют имуществом, в нем отсутствуют доли. Владельцы могут договариваться по поводу пользования. Распоряжение возможно только при согласовании сделки друг с другом.

Но заключать сделки по поводу распоряжения активами может каждый собственник. Если же такие действия не будут согласованы, то процедура будет признана судом недействительной. При разделе и выделе необходимо определить доли каждого.

Как получить документ вида СТ-1?

Положения о порядке выдачи сертификата формы ТС-1 регламентированы Разделом 3 Приложения к Постановлению Правления ТПП РФ от 23.12.2015 N 172-14 (далее Раздел), а также Разделом 7 «Соглашения о Правилах определения страны происхождения товаров в СНГ» в редакции от 03.11.2017.

Оформление производится при личном обращении в органы ТПП либо ближайшее региональное подразделение. В дальнейшем предполагается заключение договора с экспертной организацией для проведения экспертизы по происхождению товара.

Документы

Декларантом вправе выступать как физическое, так и юридическое лицо. На основании п. 3.2 Раздела, заявитель предоставляет в органы ТПП:

• заявление с просьбой о выдаче сертификата по форме ТС-1 с подписью руководителя;
• а также актом экспертизы, проведенной лицензированной профильной организацией или подразделением торгово-промышленной палаты.

На определенных этапах оформления сертификата также потребуются:

• контракты, счета-фактуры, инвойсы, отражающие основные условия сделки;
• официальное письмо от производителя при использовании в изготовлении комплектующих иностранного производства;
• копия договора на приобретение продукции;
• товарная накладная;
• упаковочный лист, свидетельствующий о характеристиках и описи груза.

Дополнительно понадобится предоставить учредительные документы и реквизиты руководителя юридического лица и индивидуального предпринимателя.

Как оформить заявление?

Заявление оформляется по форме, регламентированной Приложение 2 к Положению Приказа ТПП РФ от 30.05.2018 N 52 «О порядке выдачи документов для целей подтверждения производства промышленной продукции на территории Российской Федерации». Документ заполняется на листе формата А4 и содержит следующие сведения:

• наименование уполномоченной ТПП;
• регистрационные данные заявителя: ИНН, КПП, ОГРН, ОГРНИП, адрес;
• адрес местонахождения производства;
• наименование промышленной продукции, коды по ОК 034-2014 и ТН ВЭД ЕАЭС;
• особенности и условия изготовления;
• согласие на проведении проверки и подтверждение достоверности сведений;
• обязательство по информированию об изменениях в предоставленных документах и сведениях;
• контактные данные: ФИО, телефон, электронная почта, адрес направления корреспонденции;
• опись прилагаемых документов;
• подпись руководителя юридического лица или индивидуального предпринимателя.

При наличии документ заверяется печатью индивидуального предпринимателя или юридического лица.

1. В шапке слева указывается исходный номер документа и регион заполнения.
2. Посередине указывается наименование уполномоченной ТПП и заявления.
3. Опись прилагаемых документов оформляется в отдельной таблице и дополнительно заверяется подписью руководителя и печатью организации (Приложение к заявлению на получение сертификата о происхождении товара формы СТ-1, в соответствии с которым Российская Федерация является страной происхождения товара).

Скачать бланк заявления на получение сертификата о происхождении товараМы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:
+7 (812) 467-37-23Санкт-Петербург

Сроки и стоимость

Сроки оформления сертификата напрямую зависят от загруженности удостоверяющего органа и варьируются в пределах 1-10 дней. При получении сертификата в сжатые сроки (1-2 дня) стоимость составляет от 12 000 рублей. Каждый дополнительный лист оплачивается отдельно.

В целом заявителю потребуется внести оплату в размере 5-20 тыс. рублей с учетом подготовки необходимых документов.

Это – классика

Основные варианты обмена таковы.

1. Равноценный обмен.

Район – на район. Допустим, вы собственник однокомнатной квартиры в Конькове и хотите поменять ее на такую же в другом районе. Это может быть связано, например, с тем, что ребенка устроили на учебу в другую школу или вы поменяли работу, и вам невмоготу путешествовать из одного конца города в другой. В этом случае весь процесс обмена заключается в том, что одна квартира меняется на другую – равноценную.

2. Неравноценный обмен.

Обмен меньшей площади на большую. Или наоборот. Допустим, вы обитаете в «однушке», а семья увеличилась, и требуется больше простора. Нужно продать «однушку» и купить квартиру подороже, большей площади или с большим числом комнат. А может быть, ваши возможности позволяют переехать в более дорогой и престижный район (доплатив, если требуется, еще и за прибавку квадратных метров). Это, пожалуй, один из самых распространенных вариантов альтернативной сделки.

Или другая ситуация. У гражданина в собственности трехкомнатная квартира и ему срочно понадобились деньги. Он меняет «трешку» на «двушку» и кладет разницу в карман.

Желающих просто продать квартиру и получить за нее деньги, не приобретя взамен ничего другого, немного.

3. Разъезд (съезд).

Типичная ситуация: дети выросли, создали семьи, и вы хотите большую трехкомнатную квартиру обменять на две маленьких. То есть разъехаться.

Другой стандартный сюжет: семья распалась, муж и жена разошлись как в море корабли. Развод – разъезд.

Двое вступили в брак, каждый обеспечен квадратными метрами, захотели их объединить. Продали, купили одну большую квартиру. Съехались.

Перечень необходимых документов

Продавцы недвижимости в рамках заключения сделок купли-продажи должны собрать определенный комплект документации, подтверждающей юридическую чистоту сделки, соответствие сделки указанным условиям договора и наличие правовых оснований для продажи квартиры. Перечень документации содержится в таблице.

Могут понадобиться и дополнительные документы: например, справка из психоневрологического или наркологического диспансера о том, что лицо не состоит там на учете.

Также при регистрации перехода права собственности в пользу покупателя в Росреестре потребуются:

• заявление об отчуждении прав собственности от продавца;
• заявление о вступлении в права собственности покупателем;
• квитанция с оплаченной госпошлиной в размере 2000 р. (указанная сумма может быть оплачена во время прохождения регистрационной процедуры или сразу после нее);
• договоры купли-продажи.

По результатам прохождения процедуры госрегистрации покупатели получают на руки выписку из ЕГРН, которая подтверждает закрепление за ними статуса собственника. Выдача свидетельств о собственности на текущий момент была упразднена.

Как их избежать?

Если по одному из договоров государственная служба Росреестр приостанавливает регистрацию, то участникам сделки направляется уведомление. Другие участники пишут заявление на приостановку второго договора. Зачастую причинами остановки регистрации являются сомнения регистратора в документации или ему понадобились дополнительные справки. После выяснения причин процесс регистрации возобновляется.

Справка! Ход процесса регистрации можно ежедневно отслеживать по номерам заявлений на сайте Росреестра.

Другим способом решения проблемы является наем стороннего исполнителя для регистрации документов. Многие юридические компании оказывают услуги по регистрации сделок с недвижимостью. Стоимость такой услуги невысокая, зато сильно снижается вероятность «частичной регистрации», так как юристы досконально знают требования Росреестра.

Если произошла частичная регистрация, то есть два варианта, как избежать потери права на недвижимость и денежных средств. Решить вопрос можно:

1. Через судебную инстанцию (если участники отказались добровольно заканчивать альтернативную сделку).
2. Согласовать действия, если стороны договора являются адекватными людьми.

Стоит также учесть, что при построении альтернативы увеличивается количество споров и небольших задержек, поэтому в договоры необходимо вносить сроки с запасом времени, что даст возможность решить ситуацию без перезаключения соглашений и без разрыва отношений с участниками сделки.

К самым надежным способам регистрации документов считается проведение сделки через нотариуса, который имеет особенные полномочия для регистрации в ведомстве Росреестра. Если нотариус занимается регистрацией всего пакета, то риск частичной регистрации сводится к нулю. <Договоры, заверенные нотариусом, в дополнительной проверке юристов Росреестра не нуждаются, поэтому срок регистрации намного короче.

Бояться риска не стоит, просто следует тщательней подойти к подготовке этой процедуры. Альтернативные сделки широко распространены среди покупателей и продавцов недвижимости, а значит, они безопасны и хорошо отработаны. Чтобы избежать недоразумений, последовательность действий и условия сделки необходимо проговаривать во всех деталях со всеми участниками.

Теперь вы знаете, что это значит — альтернативная сделка при продаже и покупке недвижимости.

Что означает подобный договор?

Сделка альтернативы означает, что продавец на деньги, полученные от продажи квартиры покупает себе взамен жилое помещение. Договор заключается, как минимум, с тремя сторонами:

1. покупателем первой квартиры;
2. ее продавцом;
3. продавцом квартиры взамен (продавец альтернативы).

Выделяют следующие виды:

• легкая альтернатива (когда участвуют всего три стороны);
• цепочка сделок (когда квартир покупается и продается несколько, соответственно, и сторон тоже более 3-х).

Важно! При альтернативе в купле-продаже не может быть прямой передачи денежной суммы первому продавцу: покупатель передает деньги на счет владельца альтернативной квартиры

Что такое легкая альтернатива?

Под таковой понимается простая сделка, которую в народе часто путают с договором мены. Это не совсем так, ведь заключение договора легкой альтернативы значит, что продавец меняется не с покупателем, а на деньги от совершенной в его пользу продажи приобретает недвижимость у третьего лица.

То есть, в таком договоре участвуют только три стороны, а само жилье подбирается довольно быстро и, как правило, его сумма совпадает со стоимостью проданной квартиры. Если нет, то в сделке прописывается обязанность первого продавца также оплатить необходимую сумму.

Сфера применения

Применяется тогда, когда продавец желает приобрести собственность взамен проданной. Ситуации могут быть разными:

• продается коммунальная квартира, и жильцы разъезжаются;
• желание расширить площадь жилья;
• продажа долевой собственности (когда каждый собственник желает жить отдельно) и т.д.

Платежи в бюджет и вычеты при альтернативной сделке

Неразбериха в части исчисления НДФЛ и вычетов возникает у продавца-покупателя. Ведь что такое альтернатива в недвижимости, как не объединение двух операций в одну цепь: покупки и продажи.

Продавец-покупатель пытается самостоятельно произвести взаимозачёт между налоговым вычетом, возникающим при покупке, и НДФЛ, начисляемым на альтернативную продажу квартир. Сальдо обязательств и прав приводит к ошибочному отсутствию платежей в бюджет.

Поскольку операции по продаже и покупке юридически независимы друг от друга, то с точки зрения налогообложения происходит:

1. Возникновение обязательства по начислению и перечислению НДФЛ в бюджет по ставке 13 % от договорной стоимости при продаже с альтернативой. Налог не начисляется, если объект находился в собственности:
   • до 01.01.2016 г. – не менее трёх лет;
   • с 01.01.2016 г. по 31.12.2019 г. – не менее пяти лет;
   • с 01.01.2020 г. – до трёх лет при условии единственности жилья и пяти при наличии ещё хотя бы одного объекта недвижимости.

1. Возникновение права на налоговый имущественный вычет при встречной покупке в качестве постепенного возврата НДФЛ за счёт будущей зарплаты или по результатам предоставления налоговой декларации по итогам календарного года.

Альтернативные сделки с недвижимостью исключают взаимозачёт в части налоговых обязательств, возникающих в момент продажи и налоговых льгот в виде вычетов при встречной покупке.

Что такое денежный поток

Риски и сложности «альтернативы»

Любые сделки с недвижимостью несут в себе определенные риски, но «альтернатива» имеет свою специфику, а значит, и свои нюансы. Поскольку в них принимают участие сразу несколько заинтересованных сторон, какой-либо форс-мажор у одной из них тут же обрушивает всю сделку. Таким образом, грамотная организация – залог успеха всей «альтернативы»

Важно накануне, во всех нюансах, проговорить не только условия, но и четкую последовательность действий, а лучше – составить схему на бумаге и подписать предварительные договоры

У опытных риелторов такое происходит редко, но при непрофессиональном подходе велик риск того, что запросы или ожидания владельцев недвижимости оказываются неадекватными, то есть – не соответствуют рыночным реалиям. Например, человек выставляет на продажу квартиру и благополучно находит покупателя, но сам подобрать себе альтернативу никак не может. Случается, что оговоренной суммы оказывается недостаточно для покупки нового жилья, и, в итоге, внезапно повышается цена первой квартиры.

При простой «альтернативе» и особенно при выстраивании длинных «цепочек» могут возникнуть некоторые задержки, спорные вопросы, непредвиденные обстоятельства у кого-либо из участников, а значит, сроки в договоры необходимо вносить с определенным запасом, чтобы впоследствии не вносить коррективы и не перезаключать отдельные договора. Это же касается установленных периодов доступа к банковским ячейкам, оформления документов, сроков освобождения жилплощади.

Риски

Кроме обычных рисков, которые существуют в прямой сделке купли-продажи, в альтернативной разновидности могут возникнуть специфические риски. В сделке, состоящей из цепочки квартир, принимают участие сразу несколько собственников имущества. Если их действия не согласованы между собой, то это приводит к разрыву соглашения.

Такие цепочки непредсказуемы по срокам исполнения и уязвимы из-за того, что стороны не всегда могут договориться между собой

Важно, чтобы запросы сделки соответствовали рыночным ценам. Также увеличиваются затраты на сделку, так как по альтернативным сделкам риелторы назначают выше комиссию

У альтернативной сделки несколько участников, и бывает очень непросто скоординировать их действия, в результате чего возникают проблемы:

1. Одна из сторон отказывается продавать объект недвижимости по заявленной цене, из-за чего у другой стороны не хватит денег на приобретение альтернативы.
2. Один из участников отказывается от сделки, например, если в числе собственников имеются недееспособные лица, состоящих на учете в наркологическом диспансере или ПНД, что делает их неправоспособными для заключения соглашения.
3. Наличие лиц, имеющих право на проживание в квартире (отказавшиеся от приватизации или по договору ренты).
4. Один из договоров не прошел проверку в Росреестре. Это может привести к разрыву всей цепочки и к поиску новой альтернативы.
5. Смерть собственника.

Как избежать рисков?

Главный риск альтернативных сделок заключается в том, что цепочка может включать в себя много людей. Если один из них в последний момент передумает или с ним что-то случится, вся операция не состоится. Во избежание подобных ситуаций желательно отдавать предпочтение тем сделкам, где участвует минимальное количество субъектов.

Также есть юридический риск – если хотя бы один из договоров будет признан недействительным, аннулируется все соглашение. Потому для оформления документов к такого рода операциям следует привлекать лишь опытных специалистов. О том, как оформить сделку через нотариуса, мы писали тут, а здесь вы узнаете о нюансах покупки или продажи квартиры через риэлтора.

Порядок действий при альтернативной сделке купли-продажи

Вот как нужно поступить, если нужно купить или продать жилую недвижимость по альтернативе:

1. На основании отчета об оценке у риелтора или сравнительного анализа предложений на рынке производится оценка стоимости недвижимости (о том, как провести оценку квартиры для сделки купли-продажи, читайте в нашей статье) .
2. На квартиру подыскивается потенциальный покупатель.
3. Поиск альтернативного жилья.
4. Проверка сделки на чистоту у юриста.
5. Получение аванса за жилье, которое продается и внесение денег за покупаемую квартиру (больше деталей об авансе при покупке и продаже квартиры можно узнать здесь).
6. Составление предварительного договора сделки и его подписание.
7. Подготовка перечня документов для заключения купли-продажи.
8. Подписание договоров с участием всех сторон цепочки.

Перерегистрация прав собственности производится через Росреестр (о том, как происходит регистрация права собственности на квартиру, читайте в этом материале). Изменения в ЕГРН вносятся по нескольким квартирам одновременно. Выписки из ЕГРН покупатели получают на руки, что подтверждает их статус собственника жилья.

Если оплата сделки производилась через банковское хранилище, то деньги переводятся в ячейку или на счет. Продавцы также должны получить выписку из ЕГРН о том, что они выполнили свои договорные обязательства. На основе выписки они получат причитающиеся им деньги. Через подписание акта производится приемка-передача квартиры.

Необходимая документация

Продавцы недвижимости должны собрать определенный перечень документов, подтверждающей юридическую прозрачность сделки. Перечень необходимых документов:

1. Удостоверения личности участников сделки: паспорта, военный билет, свидетельства о рождении детей.
2. Выписка из домовой книги, чтобы доказать, что кроме участников сделки в квартире никто не прописан.
3. Документ из ЕИРЦ о том, что из квартиры никто не выписывался.
4. Правоустанавливающие документы на жилой объект: свидетельство права собственности, договор передачи приватизированного жилья или договор предыдущей купли-продажи.
5. Документы БТИ: сведения об отсутствии обременений и ареста недвижимости, справка о стоимости квартиры, экспликация и поэтажный план.
6. Копия финансово-лицевого счета.
7. Выписка из ЕГРН о сделках с недвижимым имуществом и о праве собственности продавца на квартиру.

Особенности в составлении договора

В оформлении документов альтернативный тип продажи имеет тонкую специфику. В сложной альтернативной цепочке все участники хотят получить юридические гарантии, и хотя такие сделки взаимосвязаны, оформляются они отдельными договорами.

Отличием от стандартных договоров, в альтернативном соглашении может быть указан специальный пункт о регистрации права собственности только при условии регистрации прав и на другие квартиры, задействованные в цепочке.

Условия каждого отдельного соглашения вступают в силу, только если остальные участники альтернативы выполняют все договоренности. Заключаться и исполняться они должны одновременно, но если хотя бы один договор заключить не удалось, то и остальные соглашения в цепочке придется расторгнуть.

К особенностям договора при альтернативных сделках также относится перечисление членов семьи продавца. Они еще остаются прописанными в квартире на момент сделки, поэтому обязательно указываются сроки их выписки по окончании процедуры.

Внимание! В регистрации договора может быть отказано, если права на квартиру обременены.
Провести сделку купли-продажи квартиры можно разными способами. Рекомендуем прочесть следующий материал для выбора наиболее подходящего способа:

• Купля-продажа квартиры с пожизненным проживанием продавца.
• Покупка квартиры, если она в залоге у банка.
• Продажа квартиру в рассрочку между физлицами.
• Купля-продажа квартиры за наличный расчет.
• Покупка квартиры по переуступке прав.
• Договор купли-продажи квартиры через банковскую ячейку.
• Приобретение и продажа квартиры без посредников.