Как проходит электронный аукцион на ЭТП?

Процедура проходит на электронной площадке в назначенный день (который указан в извещении). Днем проведения процедуры считается рабочий день, следующий за датой окончания срока рассмотрения первых частей заявок. При этом, если в закупочную документацию включена проектная документация согласно п. 8 ч. 1 ст. 33 44-ФЗ, то  ЭА проводится через 4 часа после того, как истек срок подачи заявок.

Аукцион идет на снижение цены. Снижаемый шаг аукциона — от 0,5% до 5% НМЦК. Участники должны снижать цену в пределах указанного шага.

Требования к ценовым предложениям:

1) участник торгов не может подать ценовое предложение:

• равное ранее поданной им же цене;
• больше чем было подано до этого;
• равное нулю;

2) участник не может предложить цену ниже, чем текущая минимальная цена, сниженная в пределах шага торгов;

3) участник не может снизить свою цену, если она в данный момент лучшая;

Если участник предложил такую же цену, как и его оппонент, то в зачет принимается предложение, которое поступило раньше.

Электронная площадка, на которой проводятся торги, фиксирует все ценовые предложения участников, включая и время их подачи.

Участникам дается временной интервал на предложение своей цены, он составляет 10 минут. После подачи каждого ценового предложения счетчик снова выставляется на 10 минут. За это время нужно снова предложить свою цену ниже предыдущего предложения и в рамках установленного шага торгов.  Если в течение временного промежутка не поступает ни одного ценового предложения с более низкой ценой, то аукцион автоматически завершается.

После окончания торгов оператор ЭП размещает протокол проведения процедуры. Это происходит в течение получаса после завершения.

В данном протоколе отражается следующая информация:

• адрес ЭТП;
• дата, время начала и окончания торгов;
• НМЦК;
• все минимальные ценовые предложения, поступившие от участников и выстроенные по мере убывания с указанием кодов заявок.

Оператор ЭП отправляет протокол заказчику в течение 1 часа после его публикации, а также вторые части заявок участников.

Участники получают уведомления о передаче заказчику вторых частей заявок на рассмотрение.

Помимо этого, оператор отсылает заказчику первые части заявок в соответствии с ч. 3.1 ст. 66 44-ФЗ, если в закупочную документацию включена проектная документация согласно п. 8 ч. 1 ст. 33 44-ФЗ.

Задача оператора заключается в обеспечении бесперебойной работы площадки. ЭА должен быть проведен без перерывов. Участники должны быть в равных условиях. Ст. 68 44-ФЗ должна быть реализована полностью.

Порядок покупки квартиры с помощью торгов или аукциона

При желании приобрести недвижимость на торгах необходимо придерживаться такого плана:

1. Собрать необходимую сумму для покупки квартиры.
2. Найти электронные площадки, на которых проходят торги по продаже недвижимости и зарегистрироваться на них. Узнать о предстоящих торгах можно в официальных источниках — газете «Коммерсантъ» или Федреестре, на сайте агрегаторов.
3. Изучить предложения площадок по продаже недвижимости. В их числе Российский аукционный дом, МосТендерГрупп, Единая торговая электронная площадка, Система электронных торгов имуществом, B2B-центр, Аукционный тендерный центр, RUSSIA Online и пр.
4. Получить ЭЦП, которая обязательно потребуется для участия в торгах.
5. Зарегистрироваться в качестве участника торгов по лотам в отношении понравившихся квартир.
6. Внести обеспечительную меру для участия в торгах в виде задатка. Его размер определяется по усмотрению организаторов торгов, по закону он не должен превышать 20% от стоимости квартиры.
7. В назначенный день принять участие в торгах: предлагать свою цену за квартиру, отвечающую финансовым возможностям стороны.
8. При победе на аукционе необходимо внести всю сумму за квартиру в установленные сроки. Если участник проиграл, ему возвращается задаток.

Несостоявшийся аукцион в электронной форме 44-ФЗ

Закупка может быть признана несостоявшейся по следующим причинам (от которых будут зависеть варианты дальнейших действий заказчика):

1. Если на момент завершения установленных сроков для подачи заявок не поступило ни одного предложения. Заказчик вправе объявить повторный аукцион или закупить товар у единственного поставщика.
2. Если при рассмотрении первых частей поступивших заявок только одно предложение было признано соответствующим требованиям. При этом контракт заключается с единственным поставщиком по начальной цене.
3. Если в ходе торгов не поступило ни одного ценового предложения, то контракт заключается с поставщиком по начальной стоимости.
4. Если при торгах не поступило ни одного ценового предложения, то оператор площадки передает вторые части заказчику и победителем признается участник, чье предложение поступило ранее остальных.
5. Если аукционная комиссия отклонила все вторые части заявок.
6. Если участники, занявшие и 1, и 2 место при торгах, отказались от заключения контракта.

Сколько можно заработать, и для кого подходит

Согласно пункта 4 части 1 статьи 3 ФЗ-44, участвовать в госзакупках могут:

1. Юридические лица.
2. Любое физическое лицо, а также зарегистрированные индивидуальные предприниматели.

Ограничения, связанные с деятельностью самозанятых, оговорены в Законе № 422-ФЗ от 27.11.2018 года (законе «О самозанятых»). Из него следует, что самозанятые граждане не могут продавать подакцизные товары, заниматься перепродажей товаров и оказывать услуги по договору поручения, комиссии либо агентскому договору.

То есть это такое же физическое лицо, которое может принимать участие в госзакупках на выполнение работ и оказание услуг.

Сравним условия участия в тендерах для обеих категорий:

Помимо федеральных электронных площадок, на которых проводятся госзакупки в электронной форме, существуют и электронные магазины малых закупок. На этих площадках заказчики проводят прямые закупки на суммы до 300-600 тыс. рублей. Соответственно, у участников закупок есть возможность размещать в этих электронных магазинах свои оферты. А заказчики могут заключить прямой договор с участником, у которого будет нужный товар (работа, услуга) по лучшей цене.

Участие в закупках на постоянной основе для физических лиц невыгодно. Кроме вышеперечисленных ограничений, к физлицам применяется налог НДФЛ 13%. Этот налог удерживается заказчиком при оплате по контракту.

На руки физлицо получит сумму, уменьшенную на размер НДФЛ и отчисления в ПФ и ФОМС. Если сравнивать участие физлица и юрлица, то по «упрощенке» предприниматель оплатил 6% от полученной прибыли, а физлицо – 13%, плюс еще отчисления, которые удержались по контракту.

Заказчик услуги выступает налоговым агентом в отношении физических лиц и граждан-нерезидентов РФ (п.2 ч.13 ст. 34 «Об уменьшении суммы платы заказчику физическому лицу…»).

У юрлиц- и ИП-резидентов РФ уменьшение оплаты не производится. Они платят налоги в бюджет самостоятельно.

Для закрепления информации посмотрите видео:

Сколько можно заработать?

Ст. 14.1 УК РФ и ч.1 ст. 171 УК РФ регулируют законность деятельности предпринимателей, а также порядок участия в госзакупках, количество тендеров, в которых может участвовать физлицо или юридическое лицо.

С помощью тендеров закупаются разные категории товаров для самых разных объектов: школ, детских садов, больниц, строящихся дорог.

Для обоснования начальной максимальной цены контракта заказчики могут использовать несколько методов:

1. Метод сопоставимых рыночных цен (анализа рынка).
2. Нормативный метод.
3. Тарифный метод.
4. Проектно-сметный метод.
5. Затратный метод.

Самым распространенным является метод сопоставимых рыночных цен.

Участвовать в тендерах можно веерно, то есть подавать заявки сразу в несколько ниш, где не требуется получение лицензии, а суть участия сводится к поставке товаров. В среднем маржинальность колеблется в пределах 15-30%.

Поищите заявки по нужным вам направлениям. Вносите в строку поиска все ключевые слова, которые могут использоваться заказчиками в описании объекта закупки. Так вы поймете, есть ли спрос на ваши товары, работы или услуги.

Ознакомьтесь с информацией, как часто проходят закупки, на какие суммы, кто выигрывает в тендерах. Это поможет вам проанализировать рынок, оценить доходность участия в закупках.

Анализировать рынок можно как по всей территории РФ, так и в конкретном регионе. Начинающие участники тендеров обычно выбирают региональные закупки в силу отсутствия опыта поставок товаров в другие регионы.

Если у вас редкая категория товаров или услуг, шансы заработать на закупках невелики. Нужно рассматривать смежные ниши, которые будут перспективны в плане заработка.

Шаг 4. Проводим тендер

1. ЕЭТП.
2. «РТС-тендер».
3. «Сбербанк-АСТ».
4. «Электронные торговые системы».
5. ГУП «Агентство по госзаказу РТ».
6. «Российский аукционный дом».
7. «ТЭК-Торг».
8. ЭТП ГПБ («Электронная торговая площадка Газпромбанка»).

Как и при стандартных закупках товаров, работ, услуг, при проведении тендера на приобретение жилья закупочная комиссия рассматривает, анализирует полученные заявки и выбирает победителя. Если победитель исказил технические характеристики, то комиссия не примет объект, который не соответствует требованиям технической документации.

Основные требования и условия, соответствие которых проверяют члены комиссии:

• жилье без обременений и долгов;
• все изменения и перепланировки узаконены;
• объект находится в хорошем состоянии, благоустроенный, не ветхий и аварийный, а само жилое помещение с косметическим ремонтом (без грязи, трещин, сколов);
• жилищная инфраструктура и коммуникации должны работать исправно.

Несмотря на это, заказчики отклоняют риелторов, т. к. они прикладывают выписку ЕГРН на собственника. Они не владеют квартирами, а оказывают услуги посредника. Выписка на другого человека не подтверждает, что посредник соответствует требованиям заказчика. ФАС такие действия заказчика признает правомерными. Например, в деле № 054/06/66-710/2020 от 22.04.2019 она решила, что участвуют в госзакупках квартир только собственники. Это не единственное решение антимонопольщиков, к таким же выводам пришло и Марийское УФАС в деле № 012/06/106-266/2020 от 13.06.2019.

ВАЖНО!

Заказчик прав, когда требует выписку из ЕГРН.

После того как члены комиссии рассмотрели и оценили заявки и проверили их на соответствие установленным требованиям, определяется победитель закупки.

Порядок проведения закрытого конкурса с ограниченным участием 44-ФЗ

Проведение закрытого конкурса с ограниченным участием предполагает прохождение следующих шагов.

Этап 1. Подготовка необходимой документации.

Первоначально заказчику требуется собрать и подготовить определенный перечень технической документации, который включает:

• описание предмета проводимой закупки;
• техзадание;
• обоснование НМЦК (максимальной цены);
• список потенциальных участников закупки;
• критерии оценки поступающих заявок;
• правила допуска поставщиков к ознакомлению с данными об условиях процедуры;
• условия заключения контракта с поставщиком;
• письменное обоснование необходимости проведения закупки закрытым способом (обычно достаточно ссылки на соответствующий пункт законодательства).

Все закрытые способы проводятся с разрешения Федеральной антимонопольной службы, поэтому следующим этапом является согласование закупки данным способом с уполномоченной федеральной инстанцией. Сроки согласования составляют не более 10 дней после поступления соответствующего обращения и необходимого комплекта документов в ФАС (по ч. 3 ст. 84 44-ФЗ).

Отказать ФАС может по ограниченному перечню причин: например, при обнаружении фактических ошибок в документации, недостаточной численности потенциальных поставщиков, что нарушает антимонопольное законодательство и пр. Отказ ФАС высылает в течение 5 суток после получения соответствующего заявления.

Полученное от ФАС согласие действует не более 3 месяцев после его выдачи, что стоит учитывать при подготовке конкурса.

Этап 2. Публикация сообщения о процедуре в ЕИС.

После того как процедура согласована, необходимо опубликовать сведения о проведении такого конкурса в ЕИС. Это необходимо сделать как минимум за 30 дней до даты, когда будут вскрыты конверты с заявками на участие.

Публикации в ЕИС подлежит только факт закупки и порядок предоставления доступа для потенциальных участников к документации. Разглашение же подробных сведений о проводимой закупке считается нарушением законодательства и является основанием для отмены конкурса.

Этап 3. Направление участникам приглашения принять участие в конкурсе.

Поставщикам из утвержденного перечня направляется приглашение принять участие в проводимой закупке.

Только когда такой запрос поступил к заказчику, тот должен направить всем заинтересованным лицам конкурсную документацию. Она предоставляется в письменной форме за определенную плату, которая устанавливается в размере расходов заказчика на изготовление копий документации.

Этап 4. Предквалификационный отбор.

Предквалификационный отбор необходимо произвести в течение 10 дней после вскрытия конвертов. Эта процедура предполагает отбор претендентов, соответствующим всем требованиям и дополнительным требованиям, которые прописаны в документации и извещении на закупку.

Претендент на участие в конкурсе должен подтвердить свое соответствие установленным требованиям с помощью официальной документации.

В ходе проведения указанной процедуры необходимо прописать и зафиксировать всех участников конкурса и обосновать принятые решения о соответствии или несоответствии их требованиям закона.

Этап 5. Рассмотрение поступивших заявок на участие в закрытом конкурсе.

За 20 дней до вскрытия конвертов заказчику снова следует обратиться в ФАС. Заказчиком направляется уведомление с перечнем потенциальных поставщиков и направленных им приглашений.

Процедура рассмотрения заявок на участие в конкурсе протоколируется. Любая видео-и аудиосъемка запрещается законодательством, информация о процессе рассмотрения заявок не подлежит передаче в ЕИС.

Протокол рассмотрения заявок передается в ФАС.

У комиссии будет не более 20 дней для оценки поступивших предложений, этот срок может быть продлен на 10 дней в исключительных случаях.

Заявке с наилучшими условиями присваивается номер «1».

Этап 6. Заключение контракта.

После того как был составлен протокол по результатам закрытого конкурса с ограниченным участием, победителям направляется проект контракта. Это необходимо сделать в течение 3 дней после оформления протокола.

Документ составляется с учетом цены, предложенной победителем (она не должна превышать НМЦК).

Контракт должен быть подписан не ранее, чем через 10 дней после оформления протокола и не позднее, чем через 20 дней.

Обычно подписание контракта предваряет внесение обеспечение исполнения договора.

Как приобрести квартиру на торгах

Сама процедура участия в торгах достаточно сложная за счет того, что нужно совершать множество непривычных для обычного покупателя действий. Кроме того, многие факторы, моменты и нюансы зависят от самой торговой площадки из-за чего то, что действовало в одном месте, может не работать в другом. Впрочем, это скорее исключение, чем правило, значительная часть компаний предпочитает придерживаться неких общих для всех «усредненных законов».

Порядок действий

Для покупки квартиры на аукционе необходимо:

1. Подобрать подходящий вариант квартиры. Следует учитывать, что предложения постоянно меняются и добавляются. Для выбора рекомендуется регулярно просматривать все доступные торговые площадки.
2. Оформить электронный ключ (при условии, что торговая площадка допускает возможность «удаленной» торговли). Сделать это необходимо в той самой компании, которая будет заниматься торгами. Придется предоставить свои документы и дождаться выдачи этого ключа.
3. Зарегистрироваться в качестве участника торгов. Если ранее был получен ключ, то это скорее формальность, указывающая лишь на то, что человек действительно готов участвовать в данных конкретных торгах (ключ действует один год, так что вариантов для участия будет множество).
4. Присутствовать во время торгов лично или удаленно, при помощи специализированного ПО (программного обеспечения). Тут все зависит от того, как именно работает выбранная торговая площадка.
5. Участвовать в торгах (активно торговаться за жилье). В данном случае рекомендуется установить для себя определенный предел, выше которого выходить не планируется. Например, если квартира стоит на рынке 5 миллионов, а на аукционе ее стартовая цена 3 миллиона, то есть смысл определить для себя предел в 4 миллиона.
6. В случае выигрыша, оплатить свой лот (внести оставшуюся часть суммы, за вычетом ранее внесенного залога).
7. Получить документы, подтверждающие факт приобретения жилья на аукционе.
8. С этими документами посетить Росреестр и зарегистрировать право собственности на квартиру.

Действия и некоторые элементы могут изменяться в зависимости от того, какая торговая площадка выбрана.

Документы

Для участия в торгах необходимо предоставить следующие документы:

• Паспорт гражданина РФ.
• Выписка со счета клиента, согласно которой у потенциального покупателя есть достаточная для покупки квартиры сумма (хотя бы для оплаты минимального предела).

Некоторые банки готовы кредитовать даже такие объекты. В такой ситуации необходимо вместо выписки предоставить согласие от банка на выдачу займа.

Расходы

Помимо оплаты залоговой суммы и самой стоимости квартиры, покупатель несет затраты на госпошлину, при регистрации права собственности (2000 рублей на каждого нового владельца). Дополнительные расходы не предусмотрены, однако покупатель всегда можно обратиться за помощью к юристам, нотариусам, агентствам недвижимости и так далее. Все это оплачивается отдельно.

Сроки

Указать конкретные сроки достаточно сложно, так как каждая торговая площадка определяет их для себя самостоятельно. Примерно это будет выглядеть так:

• Поиск подходящего лота: неограниченно, от 1 дня и до нескольких лет.
• Регистрация и получение электронного ключа: 1 день.
• Регистрация в качестве участника конкретных торгов: за 5 дней до начала.
• Участие в торгах: от нескольких часов, до нескольких дней.
• Регистрация права собственности: около 1-2 недель.

Какие квартиры продаются на торгах?

На торгах можно купить самые разные квартиры:

1. Находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Закон обязывает такие учреждения продавать имущество только через торги. Оно может быть получено по государственному договору ренты, а также при наследовании, если имущество признано выморочным. Или если предприятие признано банкротом, и его недвижимость продается.
2. Продаваемые агентствами недвижимости. Если собственнику срочно нужны деньги и он готов существенно снизить стоимость, риэлтор может выставить его жилье на торги. Недвижимость может быть в собственности и у самого агентства, если оно ранее его выкупило у другого человека.
3. Жилье продается банком. Если квартира была передана в залог по ипотеке или потребительскому кредиту, и заемщик не смог рассчитаться перед кредитором, накопив долги, она продается через торги. Банку нужно быстрее получить деньги. Остаток отдается заемщику.

Примечание: иногда покупка квартиры с торгов возможна и у застройщика. Скорее всего, она будет не самого лучшего качества, если компании приходится продавать ее таким образом.

Изменении в 44 ФЗ

Определение детей-сирот

К данной социальной группе относятся граждане до 18 лет оставшиеся без попечения родителей, а также те, которые были взяты под опеку ближайшими родственниками и другими людьми.

Официально получают этот статус те малыши, чьи родители:

• признаны без вести пропавшими;
• признаны умершими;
• лишены родительских прав;
• находятся на длительном стационарном лечении и с тяжелыми диагнозами;
• находятся в местах лишения свободы;
• находятся в ранге подозреваемых (при наличии текущего судебного процесса);
• не желают выполнять родительские обязательства;
• инвалиды первой группы;
• признаны не дееспособными;
• отказались от чада (забрать из лечебного учреждения и других официальных организаций).

Все малолетние граждане, так или иначе, лишенные родительской заботы и материального обеспечения, автоматически берутся под опеку государства, и им, согласно действующему законодательству, полагаются соответствующие льготы и материальная помощь.

Малый бизнес освободили от гарантийных обязательств

Особенность электронных торгов как способа покупки недвижимости

На электронные аукционы попадают квартиры трех разновидностей:

• муниципальная собственность (которую местные власти реализуют для увеличения пополняемости бюджета);
• имущество, которое находилось на балансе ликвидированных компаний;
• квартиры, которые находились в залоге у банка по ипотечному кредитованию (ту, на которую банками выдавались ипотечные кредиты, но заемщик по каким-либо причинам перестал исполнять свои финансовые обязательства);
• риэлторские торги, когда риэлторы выставляют на продажу квартиру и проводят аукцион между несколькими заинтересованными лицами.

В основном через торги продаются квартиры на вторичном рынке, застройщики редко используют данную схему продаж, предпочитая прямые договоры купли-продажи.

Торги обычно проходят в три этапа:

1. На первом квартира выставляется по рыночной стоимости с шагом на повышение в размере 5-10% стоимости недвижимости.
2. Если на первом этапе реализовать квартиру не удалось, назначается второй этап, на котором первоначальная цена лота снижается на 10%.
3. На третьем этапе цена снижается еще сильнее, а шаг повышения падает до 5-10 тыс.р.

Варианты участия в госзакупках жилья

Вариант 1 — Участие от лица собственника

Это не самый распространенный вариант, т.к. не все собственники об этом знают или соглашаются участвовать в госзакупках. А вот те собственники, которые на это соглашаются, продают свое жилье при помощи посредников (представителей). Посредник помогает собственнику получить электронную подпись, пройти регистрацию в ЕИС, открыть спецсчет, внести на него обеспечение заявки, принять участие в торгах и заключить договор с Заказчиком. То есть участие в торгах ведется от лица собственника, но под чутким руководством посредника.

Вариант 2 — Участие от лица посредника (представителя)

Этот вариант отлично подойдет для риэлторов и специалистов по тендерным продажам. Ваша задача найти тендер, подобрать под него подходящую квартиру, договориться с собственником (Примечание: самым сложным на данном этапе является объяснить всю схему взаимодействия собственнику), заключить с ним агентский договор и получить доверенность на предоставление интересов собственника (заверяется нотариально). В данном варианте вы выступаете в роли представителя. После победы в тендере оформляется дополнительное соглашение, где собственник указывается в качестве участника правоотношений. После того, как собственник получит деньги, он переводит вам вашу комиссию.

Представьте себе такую ситуацию. Начальная (максимальная) цена контракта — 2 000 000 рублей. Стоимость квартиры собственника — 1 500 000 рублей. Вы подаете заявку и оказываетесь единственным участником. То есть контракт будет заключен по начальной цене. Собственник получает по контракту 2 000 000 рублей и должен вам перечислить вашу комиссию в размере 500 000 рублей. Если вы заранее не предупредите собственника и не зафиксируете все обязательства в договоре, то можете столкнуться с тем, что собственник не захочет отдавать вам всю сумму.

Поэтому прописывайте в агентском договоре все необходимые условия: стоимость собственника, комиссия агента и т.д.

Вариант 3 — Выкуп квартиры под выигранную закупку

Этот вариант очень похож на вариант №2, описанный выше. Единственное отличие заключается в том, что после победы в закупке квартира у собственника выкупается, договор купли-продажи регистрируется в Росреестре, а затем квартира перепродается Заказчику. Этот вариант подойдет для тех, у кого есть достаточное количество свободных средств для выкупа жилья у собственника.

Есть в этом варианте и свои минусы. Если Заказчик не примет квартиру, то вы останетесь с этой квартирой и затем уже вам нужно будет искать для нее покупателей. Хорошо, если вам удастся быстро ее продать, а если нет, то заморозите свои деньги на неопределенный срок. 

Как быть с онлайн кассовым аппаратом при прекращении предпринимательской деятельности?

Кассовый аппарат, который использует предприниматель, следует снять с учета до подачи заявления о «закрытии» ИП. Чтобы снять с учета онлайн-кассу при «закрытии» ИП, нужно подать соответствующее заявление в ФНС. Это можно сделать лично в налоговой, через интернет — на сайте ФНС, а также в личном кабинете оператора фискальных данных.

Где искать объекты недвижимости?

После того, как вы нашли интересующий вас тендер на покупку недвижимости, нужно эту недвижимость найти. И первый вопрос, который задают новички — “Где ее искать?”.

На самом деле вариантов достаточно много. Это агрегаторы, городские сайты,  местные газеты и т.д. Вот лишь небольшой список агрегаторов, на которых размещаются объявления о продаже:

https://www.domofond.ru/

https://www.cian.ru/

https://www.avito.ru/

https://irr.ru/

https://youla.ru/ и др.

Стоит отметить, что большую часть своего времени вы будете тратить на поиск подходящих квартир и на общение с собственниками жилья (2/3), либо риэлторами (1/3). И здесь ваша задача заключается не только в том, чтобы найти нужную квартиру, но и в том, чтобы убедить собственника (риэлтора) заключить с вами соглашение о продаже квартиры через госзакупки. А это порой бывает очень сложно сделать без соответствующих навыков общения и ведения переговоров. Если вы не любите и не умеете общаться с людьми, то тогда обязательно делегируйте это тому, у кого это лучше получается. Либо практикуйтесь сами.