Особенности покупки квартир в строящихся домах

Если приобретается жилье на вторичном рынке, то регистрация права собственности обычно проходит без особых проблем. На это клиенту дается определенный срок и, главное, его не пропустить.

Со строящимися домами, которые еще не введены в эксплуатацию, все несколько сложнее. Как правило, ипотека на такую недвижимость оформляется задолго до того, как жилье будет готово к заселению. Таким образом, оформить право собственности клиент не может.

Банк прекрасно понимает этот момент и еще на этапе обсуждения кредита устанавливает определенные правила. Самый простой вариант – узнать, когда дом планируется сдать в эксплуатацию.

С этого момента клиенту опять-таки дается несколько дней/недель/месяцев (обычно 1 месяц), в течение которого он обязан оформить право собственности по обычным правилам.

Обе ситуации отличаются лишь тем, что при покупке квартиры на вторичном рынке заниматься оформлением собственности нужно начинать сразу, а в случае с покупкой квартиры в строящемся доме нужно лишь отслеживать этапы его готовности. И только тогда, когда все будет готово – заниматься оформлением нужных документов.

Новые правила: с 1 февраля можно дешевле оформить право собственности

Особенности покупки квартиры по ДДУ

Когда люди покупают квартиру в строящихся домах, необходимо заключить предварительный договор долевого участия. Так как объекта недвижимости на момент его подписания еще не существует, нужно проверять наличие в договоре следующих пунктов:

• Фиксированная цена, которая может измениться только в результате расхождения с фактической площадью после проведения замеров БТИ;
• Полное описание объекта с указанием адреса и технических параметров;
• Срок, в течение которого жилье будет построено и передано дольщикам;
• Ответственность, которую несет застройщик за нарушение обязательств;
• Необходимость внесения застройщиком коммунальных платежей с момента ввода жилья в эксплуатацию до момента заселения.

Владельцу жилья коммунальные платежи начинают начисляться с момента подписания акта приемки и получения ключей. Обычно это происходит через определенное время после заселения.

Требуемые документы для оформления

Покупка квартиры: документы и порядок сделки в 2020 год

Налоговый вычет при покупке новостройки

При покупке квартиры на первичном рынке, гражданам, являющимся налогоплательщиками налога на доходы физических лиц (далее — НДФЛ), согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ (далее — НК РФ), единоразово предоставляется право на получение налогового вычета. Он представляет собой компенсирование государством части сумм, потраченных налогоплательщиком на покупку квартиры из числа средств, уплаченных им в качестве НДФЛ.

Компенсация составляет 13% от затрат на жилье, не превышающих 2 млн рублей. Максимальная сумма, которую можно получить в качестве вычета, составляет 260 тыс. рублей.

Обратим внимание на некоторые особенности:

• Право на получение вычета возникает с момента получения прав собственности на первичное жилье, что невозможно до окончания строительства.
• Размер вычета не может превышать размер уплаченного в году его получения НДФЛ, даже если цена квартиры дает право на получение максимальной суммы в 260 тыс. рублей. В то же время, гражданин может претендовать на оставшиеся суммы в следующих годах.
• Если цена недвижимости в новостройке составляет менее 2 млн рублей, компенсация начисляется на всю сумму затрат. Неизрасходованные суммы вычета в таких случаях, согласно п. 3 ст. 220 НК РФ, могут быть заявлены при следующих покупках недвижимости (данное правило касается сделок, совершенных не ранее 2014 года) .
• Получение компенсации возможно, как через налоговую, так и через работодателя. Первый способ предполагает представление в налоговые органы декларации и других документов, после чего будет проведена камеральная проверка (ст. 88 НК РФ). По истечении месяца с момента подачи заявления ( НК РФ) или окончания проверки, сумма излишне уплаченных средств в счет налога возвращается покупателю квартиры.
• При возврате НДФЛ через работодателя, необходимо получить в налоговой инспекции уведомление о праве на вычет, которое выдается в течение 30 дней с момента подачи заявления ( НК РФ). После этого, подтверждение права налогоплательщика, вместе с заявлением подается работодателю. Вычет предоставляется в форме «неудержания» НДФЛ в течение календарного года.

Пример

В 2012 году, Павлов заключил с ОАО «СтройТрест» договор участия в долевом строительстве, по которому в 2015 году он получил квартиру в новостройке. Цена квартиры составляла 2,2 млн рублей. Зарплата Павлова в 2015 году составила 1,5 млн рублей, сумма уплаченного НДФЛ — 195 тыс. рублей, что согласно ст. 220 НК РФ, давало ему право на получение налогового вычета. Обратившись в налоговые органы, несмотря на право получения максимальной суммы вычета, в 2015 году Павлов смог получить лишь 195 тыс. рублей. Оставшиеся 65 тыс. рублей, Павлов планирует получить в 2016 году.

Регистрация в Росреестре

Как узаконить выполненную перепланировку квартиры?

В зависимости от региона пакет документов для согласования уже проведенных работ может несколько отличаться.

Поэтому прежде всего необходимо узнать, какие учреждения занимаются узакониванием перепланировок и как проходит данный процесс.

Вариантов легализации проведенных работ может быть два:

Через городскую администрацию

В этом случае владельцу квартиры придется пройти по инстанциям и собрать следующий пакет документов:

• Паспорт собственника помещения;
• Документы, подтверждающие право владения помещением;
• Заключение строительно-технической экспертизы, в котором будет указано, что перепланировка соответствует всем строительным нормам и не представляет угрозы для здания;
• Кадастровый паспорт объекта;
• Письменное согласие соседей (проживающих в квартирах, расположенных по периметру) на осуществление работ по перепланировке жилого помещение;
• Справка из главархитектуры, если дом признан историческим памятником.

Одновременно с указанным пакетом необходимо подать заявление о согласовании перепланировки, подписать которое должны все собственники квартиры. Если жилье сдается по договору социального найма — ответственные квартиросъемщики.

Уполномоченные представители администрации в течении полутора месяцев с момента предоставления всех документов принимают решение о согласовании или отказе в согласовании выполненных работ.

В случае отказа собственник помещения может обратиться в суд, перед этим удостоверившись, что перепланировка не относится к запрещенным.

При положительном решении собственнику остается согласовать выполненные работы с пожарными, СЭС, представителями жилищной инспекции и управляющей компании, оформив соответствующие акты. Затем на объект выезжают техники БТИ, делают замеры помещения и оформляют новый кадастровый паспорт.

В судебном порядке

Это второй официальный способ согласования уже выполненной перепланировки. Для действия таким методом необходимы все те же самые документы, что и при согласовании «переделок» через администрацию.

Дополнительно потребуется:

• Составить исковое заявление, в котором собственник помещения является истцом, а ответчиком выступает администрация;
• Оплатить госпошлину и предоставить квитанцию в суд.

Вероятнее всего, судебное заседание будет назначено не ранее, чем через месяц. Если произведенные в помещении изменения не относятся к запрещенным, есть все шансы, что суд примет сторону собственника.

Согласно ЖК РФ (ст. 29), на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Таким образом, в судебном процессе будут установлены следующие факты:

• Не нарушены ли права и интересы граждан, проживающих в соседних квартирах;
• Не создает ли перепланировка угрозу для их здоровья и жизни;
• Соответствуют ли выполненные работы санитарно-гигиеническим, эксплуатационно-техническим и строительным нормам, а также правилам пожарной безопасности.

Все эти сведения будут присутствовать в техзаключении и актах, составленных после проведения работ по перепланировке.

Как купить жилье в новостройке

Покупка жилья в новостройке – это не покупка квартиры. Если вкладывать денежные средства в недвижимость, не введенную в эксплуатацию, это просто вложение средств и не более, и процесс этот содержит определенный риск. И нужно это четко знать еще до вложения средств в жилье в новостройке.

Существует Федеральный закон №214, гарантирующий уплату неустойки застройщиком, если он не укладывается в сроки строительства, но от банкротства компании застройщика или от задержек этот документ не спасает.

Проверяем застройщика

Прежде чем принять решение, нужно тщательно все проверить:

• Документы на землю. Есть два варианта: земля должна находиться у застройщика в собственности или в аренде, причем в долгосрочной.
• Контракт на инвестирование, подписанный с местным органом власти.
• План участка земли, на котором ведется застройка.
• Разрешение на строительство.
• Проектная декларация и решение госэкспертизы об изменениях.

Эти документы должны находиться в офисе продаж, и должны быть предоставлены по первому вашему требованию. Если же их нет, разворачивайтесь и уходите – рискуете остаться и без денег, и без жилья.

Изучить договор долевого участия

Следует обратить внимание на следующие моменты:

• в нем должно быть прописано – конкретное строящееся здание на определенном участке, адрес строительства и название комплекса;
• сумма должна быть прописана за определенную квартиру;
• сроки введения объекта в эксплуатацию;
• гарантия на застройку и ее сроки.

Соглашение долевого участия нужно зарегистрировать в Росреестре. Вносить деньги по данному договору нужно после прохождения процедуры регистрации.

Если производится строительство на паях, учтите, что соглашение на приобретение пая недействительно, если земельный участок не принадлежит застройщику или подписан договор на аренду ЖКС.

Если операция приобретения недвижимости сопровождается подписанием договора переуступки прав, обязательно удостоверьтесь, что жилье в новостройке целиком оплачено.

Анализ застройщика

Первым делом нужно посетить сайт застройщика. Из него можно почерпнуть важную информацию:

• количество построенных объектов;
• аккредитацию в банках;
• сколько жилых домов введено в эксплуатацию;
• историю компании застройщика.

Также стоит посетить сайт самого объекта, на нем должны быть представлены документы, разрешающие застройку (датированные и пронумерованные), данные по строительству объекта, на каком этапе находится строительство.

Стоит поинтересоваться о капитале застройщика и о собственных производственных мощностях. Насколько добросовестно застройщик выполнял свои обязанности, и есть ли у него просрочки в сдаче объектов. Просмотрите формы новостроек, в них можно увидеть всю информацию, включая долги застройщика и судебные процессы.

Проверка новостройки при посещении

Стройплощадку нужно обязательно посетить лично и проверить:

• скорость проведения строительных работ;
• количество работающих;
• работают ли в выходные дни;
• стоит ли изгородь вокруг участка, стоит ли стенд с информацией по строительству;
• насколько чисто на площадке, какие к ней подъезды;
• охрана на объекте.

Изучить темпы продаж квартир застройщика

Если на финальном этапе строительства продано 80% квартир, то у застройщика в делах все хорошо. При вяло идущих продажах, когда к концу стройки продано 50% – означает либо низкое качество строительного объекта, либо неоправданно завышенную цену на недвижимость.

Если построенный дом в течение квартала не введен в эксплуатацию, то комиссией были обнаружены недостатки, которые несовместимы с комфортным проживанием, например, неправильный монтаж коммуникаций.

Особенности и порядок предоставления в аренду земель лесного фонда

К лесному фонду относятся следующие категории земель:

• участки, покрытые лесами;
• участки, отведенные для восстановления лесов (пожарища);
• хозяйственные объекты, обслуживающие леса.

Лесной фонд может быть сдан в аренду для определенных законодательством целей:

• охоты;
• заготовки и переработки лесов;
• научно-исследовательской работы;
• строительства гидротехнических сооружений.

Получение земли в аренду без торгов смотрите на видео:

Особенности аренды лесных земель

• Земля может быть использована как для одной цели, так и для нескольких одновременно;
• законодательно земли лесного фонда предоставляются в пользование не только в соответствии с ЗК, но учитываются и статьи из Лесного кодекса;
• при передаче лесных земель договор аренды может быть только срочным. Одной из особенностей аренды лесного фонда является установление таких сроков, которые зависят от целевого использования земель. Так земли под выпас скота и сенокошение могут арендоваться только на срок не более трех лет;
• арендатор должен самостоятельно организовывать противопожарное обустройство и вырубку поврежденных и погибших деревьев.

Особенности аренды лесных земель узнаете из видео:

Приобретение новостройки с учетом имеющегося жилья

Чаще всего люди покупают жилье не для инвестиций, а для улучшения своих жилищных условий. Если покупателю нужно продать свою недвижимость и купить квартиру большей площади, поможет такая схема, как зачет вторичного жилья. Существует два способа реализации этого проекта:

1. Клиент и строительная организация подписывают договор о реализации вторичного жилья. Продажей жилплощади занимается или штатный специалист застройщика, или риэлторское агентство по договоренности. В соглашении указываются сроки, за которые предстоит реализовать квартиру: в среднем это около трех месяцев. Одновременно ставится бронь на жилье в новостройке. Если за оговоренный срок квартира не будет продана, бронь снимается.
2. Застройщик сам выкупает у клиента вторичное жилье и делает это, как правило, сразу. Такая сделка не слишком выгодна для клиента, который теряет до 30% стоимости жилья. Но иногда строители принимают квартиры в зачет только на таких условиях и получают неплохую прибыль от их продажи. Кроме того, продать и купить жилье по такой схеме можно максимально быстро, поэтому некоторые покупатели выбирают такой вариант.

Помощник

• Памятка ипотечного заемщика
• Интересное об ипотеке

Ипотека без первоначального взноса в 2020 году в Москве открывает доступ к кредитованию практически для всех граждан, которые реально оценивают свои финансовые возможности на будущие годы выплат, другими словами, имеют стабильный источник дохода. Но чтобы обезопасить себя от рисков, многие банки вводят определенные ограничения по таким программам. Например, увеличивают проценты по выплатам, устанавливают верхний порог выдаваемой суммы, требуют заключить договор страхования от потери трудоспособности и т. д.

Верный способ получить необходимый кредит — заложить банку другую недвижимость, которая находится в собственности заемщика.

В любом случае, заключая ипотечный договор без первоначального взноса в банке Москвы, внимательно почитайте условия, поинтересуйтесь видом выплат (дифференцированные или аннуитетные), проследите, чтобы при расчетах не было дополнительных платежей, изучите ответственность сторон.

Отобрать из всей массы предложений самое подходящее вы сможете с помощью сайта Выберу.ру.

Вопросы и ответы

В какой банк я могу подать заявку на ипотеку?
Развитие интернет-технологий заставляет банки двигаться дальше, и все больше кредитных организаций предлагают своим клиентам возможность оформить ипотечный кредит онлайн, минуя очереди. Однако найти по-настоящему выгодный кредит все еще сложно. В этом поможет Выберу.Ру. Выбрав чекбокс “Возможность онлайн-заявки” в левой части экрана, вы получите полный список ипотечных продуктов, подать заявку на которые можно онлайн.

Когда лучше покупать квартиру в ипотеку в новостройке?
По мнению многих экспертов в области недвижимости, а также риэлторов, самый удачный момент для вложения ваших денег – это покупка квартиры по ипотечной программе в новостройке, которая готова к сдаче на 70%. Стоимость квартиры может быть выше, но есть уверенность в том, что строительство не будет заморожено на начальном этапе и ваши деньги не пропадут.

Какие требования по ипотеке предъявляются к заемщику?
В перечень основных требований входят: российское гражданство и прописка, хорошая кредитная история, возраст заемщика от 18 до 75 лет на срок окончания выплат по ипотеки, определенный трудовой стаж (от полугода на последнем рабочем месте), уровень дохода заемщика выше примерно на 40% от установленной суммы ежемесячной выплаты по кредиту.

Как рассчитать проценты по ипотеке Как выбрать условия ипотеки Как рассчитать выплаты по ипотеке?

Способы подтверждения дохода Ипотека с плохой кредитной историей Причины отказа банков в оформлении ипотеки

Ипотека без первоначального взноса Полная стоимость ипотеки Материнский капитал при ипотеке

Выберите ипотеку

На строительство частного дома Под залог имущества в 2020 году

Социальная ипотечная программа Ипотека по 2 документам

Ипотечное кредитование для коммерческой недвижимости

Способы покупки квартиры в строящемся доме

Приобрести квартиру «без прошлого» – мечта многих новоселов. Оформить жилищный кредит можно разными способами:

• Договор долевого участия (ДДУ). Этот вариант сейчас самый популярный. Сделку заключают застройщик и покупатель. Это официальный документ инвестора о том,что у вас есть доля в строящемся объекте и земельном участке под ним, на его основании выдается свидетельство на право владения имуществом. Его, как и регистрацию, можно оформить уже после сдачи объекта в эксплуатацию. ДДУ и отношения сторон регламентирует законодательство. Заключать предварительный договор долевого участия нельзя – можно никогда не увидеть свое жилье.
• Договор цессии (переуступки прав). Заинтересованные стороны в сделке – инвестор и покупатель. Подписывают соглашения по переуступке прав по ДДУ только на стадии строительства. Главная проблема этого варианта – относительно высокая стоимость квадратных метров, так как есть свои риски из-за перехода прав. Способ абсолютно законный.
• Дольщик в рамках договора ЖСК. С точки зрения безопасности этот вариант самый рискованный, так как на руках у вас только членская книжка. Сделка не регистрируется – просто приобретается пай в кооперативе. Учет квартир ведет застройщик. Есть риск двойных продаж. Схема популярна у застройщиков с проблемами по части разрешения на строительство. Поэтому они сначала строят дом, а потом занимаются документацией.

В этот перечень можно добавить еще способ, когда заемщик и застройщик заключают предварительный договор купли-продажи. Но такая сделка возможна лишь при условии сдачи дома в эксплуатацию, когда документы на собственность еще на стадии оформления.

Как определить битый автомобиль или нет?