Купля-продажа квартиры в МФЦ: пошаговая инструкция

Консультация юриста бесплатно

Напомним, что такие центры выполняют посреднические функции между Росреестром и лицами, оформляющими сделку. Всё, что делают сотрудники организации – принимают заявление и пакет документов, а затем выдают уже оформленные бумаги.

Запись на прием

Там же узнаете, что требуется для оформления. Центры работают даже в субботу, с 8 утра до 20-00. По прибытию, подойдите в информационную службу. Вас проконсультируют и выдадут бланк совместного заявления.

Необходимые документы

Обе стороны, заключающие сделку, предоставляют регистрирующему органу ряд бумаг. Среди них:

• Паспорта (оригиналы и копии всех основных страниц);
• Свидетельство, подтверждающее факт собственности (регистрацию);
• Три экземпляра договора о купле;
• Бумаги о передаче недвижимости в собственность нынешнего владельца путём дарения,  приватизации или наследования;
• Если хозяин квартиры женат/замужем, требуется свидетельство о браке и согласие партнёра (мужа или жены). Если речь идёт о покупке, такой необходимости нет. В соответствии с действующим законодательством, жилая площадь автоматически делится между супругами пополам. Вдовцы и вдовы предъявляют оригинал свидетельства о смерти. При разводе также нужны бумаги о расторжении брака;
• Невозможно продать жилплощадь, на которой прописан несовершеннолетний, не получив на это разрешение контролирующих организаций. Их представители проверяют, получит ли ребёнок достойные условия жизни после того, как покинет квартиру, не будут ли новые условия хуже;
• Для коммуналок нужны согласия других жильцов, подтверждающие то, что они не претендуют на долю собственности, если её продают тому, кто в этом помещении не проживал ранее;
• Если оформление поручается третьему лицу, на его имя покупатель и продавец оформляют доверенности;
• Требуется квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины.

Также покупающая сторона требует технический паспорт, оформляемый в БТИ в течение недели, кадастровый паспорт, получаемый в МФЦ либо в Кадастровой палате.

Понадобится выписка из ЕГРП (реестр, содержащий сведения о правах на недвижимость). Так можно узнать количество предыдущих владельцев. Если их было более двух, стоит задуматься о причинах постоянного перехода квартиры из рук в руки.

Продавец также предоставляет форму №9, в которой указываются архивные данные о прописанных и выбывших жильцах. Если кто-то из них находится в тюрьме, интернате, доме престарелых, жильё не может быть передано другим людям без их согласия.

Далее продавца нужно проверить в ФНС. Возможно, у него есть долги по налогу на вступления в права. Аналогичная проверка проводится в коммунальных службах. Нередко владельцы пытаются скрыть многолетние задолженности. Более того, квартира может быть давно заложена или находится под обременением.

Также продавец должен документально подтвердить свою дееспособность. Для этого ему потребуется получить по месту регистрации справку из психоневрологии и наркологии.

Регистрация договора купли-продажи недвижимости в МФЦ

Понадобится написать заявление, бланк которого выдаётся на месте. Также нужно заплатить пошлину за регистрационные услуги.

В ходе процедуры участники подписывают соглашение, подтверждающее переход имущественных прав. Представитель многофункционального центра выступает в качестве гаранта правильности и законности заключения сделки.

Он принимает документы под опись и выдаёт обеим сторонам расписку, в которой указана дата, когда регистрационные процедуры завершат и можно обратиться за результатами, кроме того по номеру указанному в расписке можно самостоятельно отследить готовность документов.

Образец договора купли-продажи квартиры 2018

В стране действует единый стандарт заполнения. Возможно составление в письменной или печатной форме. Устные договорённости не имеют юридической силы. Его можно получить в МФЦ или скачать из интернета. Пример современного варианта есть тут.

Если обьектом сделки является доля жилплощади (часть квартиры), существуют отдельные законодательные нюансы при оформлении.

Получение готовых документов на недвижимость

Выдача готовых документов возможна не ранее дня, указанного сотрудниками многофункционального центра. Свой экземпляр каждый может получить отдельно, в удобное для него время.

Если кто-то не может прийти и забрать его, бумаги передают в Росреестр, где они будут храниться в архиве, вплоть до момента обращения.

Получить экземпляр можно в любое время, предварительно оформив заказ по телефону. Звоните в отделение по месту жительства или на горячую линию для приёма обращений граждан.

Основные этапы сдеки купле-продажи квартиры

Как мы искали новое жилье для себя

Взамен старого жилья мы должны были купить своим несовершеннолетним детям новое. Следовало определиться с бюджетом.

Региональный капитал в размере 130 000 Р — это не наличные деньги, а только право на их получение. Чтобы его обналичить, нужно было отдать 30 000 Р кредитной организации. С продажи квартиры мы получали 600 000 Р. В итоге на покупку нового жилья у нас было 700 000 Р.

Еще до того, как нашелся покупатель, мы мониторили рынок недвижимости и смотрели дома и квартиры. Поэтому мы представляли, что можем приобрести и в каком состоянии будет это жилье.

Выбор был такой:

1. Квартиры в хрущевках площадью 32 м² без ремонта, с деревянными окнами и голыми стенами, иногда просто побеленными, но в центре города с развитой инфраструктурой. Нас не устраивала площадь жилья: слишком маленькая для семьи из пяти человек.
2. Обычные деревенские дома площадью примерно 48 м². Но строения в диапазоне до 700 тысяч рублей были ветхими и старыми. Даже если бы опека разрешила нам покупку такого дома, то кредитный кооператив, который помогал нам обналичить региональный капитал, мог отказать: по его правилам у жилья должно быть не более 50% износа.
3. Обычные частные одноэтажные дома площадью от 60 м² далеко от центра города. Они могли быть в хорошем состоянии, но вот к соседям у нас могли возникнуть вопросы.
4. Коттеджи — они не подходили по цене.
5. Недостроенные дома — на них мы не могли получить разрешение органов опеки.

В какой-то момент мы увидели на «Авито» жилой дом в хорошем районе. Решили, что если его не продадут до того, как мы найдем покупателя, то в первую очередь поедем смотреть этот дом. Когда нашелся покупатель, мы сразу туда отправились.

Коттеджный поселок примыкал к городу. Остановка транспорта была недалеко от дома, магазины — в 15 минутах ходьбы. Сам дом площадью 100 м² находился на участке в 11 соток.

Владельцы сказали, что раньше использовали дом под дачу, но два года назад продали квартиру и теперь живут в нем постоянно. Они собирались уезжать в другой город, поэтому продавали дом. По документам все было в порядке: один собственник, недвижимость купили в браке, жена владельца не против продажи.

Дом был обшит плоским шифером и внешне походил на сарай. В нем были пластиковые окна — но не во всех комнатах, старая мебель, водяное отопление, котел. В большой комнате на втором этаже не было батарей. Пол везде деревянный, застелен коврами и старым линолеумом. Внутри все стены были обшиты вагонкой. Душевая кабина была, но на втором этаже в коридоре, туалет — на улице. Дом продавали за 850 тысяч, но он выглядел на 500—600 тысяч. Кадастровая стоимость, как мы узнали позже, была еще выше: целых 1,4 млн рублей. Мы попросили скидку, но хозяева нам отказали. Вместо этого они предложили сделать в доме туалет.

Несмотря на все недостатки дома, мы решили остановиться на этом варианте. Нас устраивал район: это была не деревенька с непонятным контингентом, а коттеджный поселок. Дом можно было отремонтировать, и он бы вырос в цене. Мы решили, что это хорошее вложение в будущее.

Когда мы заехали в дом, сразу поставили хорошую входную дверь, пластиковые окна, утеплили стены. На участке были яблони, груша, различные ягоды, много цветовВид на соседние участки

Мы обговорили с владельцами детали сделки и предупредили, что продаем свою квартиру и покупаем их дом одновременно. Работник опеки должен был приехать к ним и убедиться, что дом пригоден для проживания. Также всем, включая нашу покупательницу, нужно было приехать в опеку.

Гораздо больше опеки продавцов испугал наш региональный капитал. Они насторожились и сказали, что к ним уже приезжали покупатели, которые хотели обналичить материнский капитал через кооператив. Владельцы дома посчитали эту схему ненадежной и отказали. Чтобы успокоить продавцов, мы пообещали, что расплатимся с ними наличными в день сделки.

Когда всех все устроило, мы подписали договор задатка. Условия были следующие:

1. Мы вносим задаток — 30 000 Р.
2. Сделка должна состояться не позднее, чем через два месяца.
3. Стоимость дома — 850 000 Р.
4. Если договор купли-продажи не будет заключен в указанные сроки по вине продавца, то он обязан вернуть нам задаток целиком и штраф в размере суммы задатка. Если по нашей вине, то мы теряем задаток.
5. Если будет отказ от третьего лица — опеки или кредитного кооператива, то обе стороны освобождаются от ответственности.

Деньги на задаток в размере 30 000 Р мы решили взять у покупательницы нашей квартиры. Она была не против. Ее сын привез деньги, и мы составили расписку.

В итоге по деньгам получалось так:

1. 30 000 Р мы взяли в качестве задатка и отдали продавцу.
2. 570 000 Р мы получали с продажи квартиры.
3. 100 000 Р — региональный капитал.

Всего — 700 000 Р. Нам нужно было найти еще 150 000 Р. В итоге недостающую сумму мы заняли у родственников.

Нюансы

Нюансов при совершении такой значимой сделки множество. Имеет смысл упомянуть о самых распространенных особенностях этой процедуры.

При покупке квартиры у застройщика нужно тщательно проверить все документы, убедиться, что у него имеется разрешение на строительство, что он арендовал или приобрел землю под новостройкой на законных основаниях и что он уполномочен продавать недостроенное жилье.

При оформлении покупки квартиры в ипотеку нужно сначала обратиться в банк и получить одобрение на необходимую сумму. Иногда бывают неприятные сюрпризы, когда, казалось бы, при соблюдении всех требований банк отказывает в выдаче займа, и сделку приходится расторгать в последний момент.

При передаче задатка нужно составить предварительный договор купли-продажи, в котором нужно полно описать предмет продажи (квартиру), привести паспортные данные продавца и покупателю, точную сумму будущей сделки, сроки, штрафные санкции при нарушении условий договора.

Передавать в качестве задатка рекомендуется не слишком большую сумму – около 50-100 тысяч рублей, только продавцу и под расписку.

Если от имени продавца действует посредник, то у него должна быть правильно оформленная доверенность. В таком случае в договор включаются данные не самого продавца, а его доверителя с указанием персональных данных этого лица и документа, на основании которого тот действует.

Иногда продавец просит в договоре указать более низкую цену, чем та, которая передана фактически. Обычно это делается с целью избежать уплаты налогов. Дело покупателя – соглашаться ли на это предложение. Ведь если ситуация обратиться не в его пользу, и придется обратиться в суд, то с продавца удастся взыскать назад только ту сумму, которая указана в договоре.

Проверить чистоту сделки можно не только на основании документов на квартиру и слов продавца или риэлторов. Квартиру можно проверить, отправив запрос в Росреестр или бюро технической инвентаризации (БТИ)

Следует обратить особенное внимание на правильность оформления всех документов, если:

• в числе собственников – дети до 18 лет, недееспособные, находящиеся в местах заключения, пропавшие без вести;
• квартира находится под залогом или под арестом;
• квартира приобретена по материнскому капиталу;
• в квартире произведена перепланировка (она обязательно должна быть узаконена);
• квартира находится не в долевой, а совместной собственности;
• квартира получена по наследству (могут объявиться неизвестные ранее наследники, и они при соблюдении ряда условий вполне могут отсудить квартиру).

Процедура оформление покупки квартиры с виду проста, но скрывает под собой множество подводных камней. Если правильно подготовить документы и консультироваться со специалистами, можно избежать большинства сложностей.

А если дело дойдет до разбирательства с продавцом или регистратором, который на незаконных основаниях отказывается выполнять свои обязанности, то всегда можно обратиться в суд для защиты своих интересов.

Какую форму договора выбрать при приобретении квартиры?

Продажа доли в квартире: пошаговая инструкция

Процесс реализации сделки состоит из нескольких этапов.

С чего начать?

Первый шаг – поиск покупателя.

Найти желающего приобрести долю в квартире – непростая задача.

Большинство людей со стороны не хочет делить жилую недвижимость с чужими.

Поэтому наиболее перспективный вариант – .

Внимание: ст. 250 ГК РФ устанавливает, что у сособственников имеется преимущественное право покупки доли

Оно установлено, как раз для того, чтобы доли не «уходили налево», а распределялись между теми, кто уже владеет объектом недвижимости.

Лицо, отчуждающее свою часть квартиры, должно обратиться к нотариусу и подготовить сообщение собственникам, в котором должна содержаться следующая информация:

1. О желании продать долю.
2. О стоимости, по которой это предполагается сделать.
3. О сроке, в течение которого можно воспользоваться преимущественным правом.

Сособственникам дается 1 месяц на то, чтобы принять решение о покупке или об отказе от заключения сделки.

Где оформить сделку?

ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» говорит о том, что дольщику следует обращаться к нотариусу.

Об этом шла речь выше.

Добавим, что, теоретически, договор купли-продажи можно заключить в простой письменной форме.

Никаких проблем на этом этапе не возникнет.

Но когда стороны обратятся в Росреестр или в , то там в регистрации перехода права собственности откажут.

Причем на законных основаниях.

Какие документы необходимы

Для совершения сделки не потребуется большого количества бумаг.

Нужно представить в нотариальную контору:

1. Документ, на основании которого собственнику принадлежит доля.
2. Уведомление об отказе сособственника приобретать долю, акцепт предложения, почтовое уведомление о том, что сообщение о продаже получено – что-то из этого. Все зависит от конкретного случая.
3. Справку о составе лиц, зарегистрированных в квартире.

Нотариус имеет возможность самостоятельно запросить выписку из ЕГРН.

В документе содержится информация:

• о том, кто является собственниками долей;
• об имеющихся ограничениях и обременениях.

Нотариус может потребовать медицинские справки о психическом состоянии здоровья сторон, о том, что продавец и покупатель не состоят на учете у нарколога.

Эти документы будут подтверждать, что стороны дееспособны.

Может потребоваться согласие супруга (супруги) продавца на отчуждение, если доля приобреталась в браке.

Сроки оформления

Большую часть времени занимает ожидание ответов от собственников на сообщение о продаже.

Много времени может занять поиск покупателя.

Сбор документов и оформление договора – несколько дней.

Все зависит от загруженности нотариуса.

Регистрация перехода права собственности – до 7 дней.

Стоимость оформления

В разных регионах она может быть своей.

Многое зависит от стоимости доли.

В среднем, придется отдать нотариусу от нескольких тысяч до десятков тысяч рублей.

Пошлина за регистрацию перехода прав составляет 2000 рублей.

Когда могут отказать

Есть несколько случаев:

1. Сторона сделки не обладает дееспособностью.
2. Доля принадлежит несовершеннолетнего, не получено согласие на заключение договора от органов опеки.
3. Доля квартиры находится под обременением или имеет ограничение: залог, арест и так далее.
4. Не представлены все необходимые документы.
5. Собственник согласен купить долю, но продавец желает продать её третьему лицу.
6. Уведомление сособственнику не было направлено, либо не прошел 1 месяц с момента получения сообщения о продаже другими дольщиками.

Взаиморасчеты покупателя и продавца

Варианты:

1. Передача наличных средств. Нужно понимать, что стоимость даже доли квартиры довольно высока. Поэтому наличные – не лучший вариант. Тем более, что факт передачи денег не так просто подтвердить.
2. Перевод денег на счет. Хороший способ. Во-первых, потому что осуществить перевод можно очень быстро. Во-вторых, выпиской о движении денег всегда можно подтвердить факт их передачи. В-третьих, не нужно возиться с наличностью.
3. Для тех. кто хочет максимально подстраховаться: аккредитив и банковская ячейка. Механизм использования аккредитива таков: банку дается распоряжение выплатить деньги покупателю после того, как сделка совершена. С ячейкой примерна та же история: покупатель может получить деньги из неё только после того, как подпишет бумаги.

Оплата самой сделки осуществляется по договоренности: продавцом, покупателем или сторонами пополам.

Госпошлину за регистрацию оплачивает покупатель.

Кто должен платить риэлтору?

Кто должен платить риэлтору, покупатель или продавец недвижимости? Ответ очевиден! Тот, кто заказывает риэлторскую услугу — тот и оплачивает. Тот, кто обращается за оказанием услуги продать или купить, сдать в аренду или найти объект недвижимости в найм, у кого договорные отношения о содержании услуги и цене за нее — тот и оплачивает услугу полностью, если она выполнена хорошо и в полном объеме или частично.

Должен ли покупатель платить риэлтору

Какие варианты сотрудничества клиент-риэлтор возникают:

• у сторон сделки один риэлтор, то есть он оказывает услугу по сопровождении сделки как со стороны продавца, так и со стороны покупателя и каждая из сторон оплачивает услугу самостоятельно,то есть риэлтор получает двойное вознаграждение за одну сделку. Но и работа у него архисложная — найти компромисс между продавцом и покупателем. Не все риэлторы справляются с такой сложной работой на отлично.
• у сторон сделки разные риэлторы, часто бывает, что они работают в разных агентствах недвижимости и ранее даже не встречались. Качество их работы может тоже отличаться. Но в этом случае каждый платить своему специалисту.
• у одной стороны сделки есть риэлтор, а у другой нет. И чтобы «вытянуть» сделку с двух сторон он вынужден работать за двоих. Для риэлтора это плохая ситуация.

Должен ли продавец платить риэлтору

Как правило разногласия по оплате услуг возникают когда:

• услугу не заказывали, а ее выполнили. Например при продаже квартиры объявление было размещено в интернете и вдруг звонит риэлтор с предложением привести покупателя… и приводит, а тот покупает. И продавцу «выкатывают» счет на оплату.
• риэлтор есть у одной стороны и выполнив работу за двоих, он просит другую сторону оплатить услугу
• риэлтор работает с двух сторон и просит оплатить полное комиссионное вознаграждение каждую из сторон, которые сомневаются, что проделанная работа стоит так дорого.

Чтобы вы не попали в неприятную ситуацию — решайте вопрос оплаты заранее.

Порой такой разговор бывает нелегким, но чем дольше его оттягивают — тем более сложным он становится и больше разногласий появляется.

Прочтите дополнительные статьи:

Какую ответственность несет риэлтор

Риэлтор должен предоставить своему клиенту полную и достоверную информацию о:

• объекте недвижимости
• процедуре оформления предварительных договоренностей
• процедуре сделки
• процедуре регистрации перехода права и пакете документов для этого
• условиях оплаты, если участвуют заемные или бюджетные средства, субсидии и сертификаты
• о размерах государственных пошлин

Риэлтор не отвечает за нарушение условий договора со стороны участников сделки.

Если по вине риэлтора или неправильного им оформления документов сроки сделки и фактической передачи объекта затянулись, произошла приостановка регистрации из-за необходимости предоставления в Росреестр дополнительных документов или, того хуже исправление ошибок в договоре купли-продажи, акте приема-передачи — вы можете требовать уменьшения комиссионного вознаграждения риэлтора.

Оплата услуг риэлтора

Когда нужно оплатить услуги риэлтора? Вопрос не праздный. Ведь многие риэлторы хотят получить комиссионное вознаграждение сразу после подписания договора купли-продажи участниками сделки. А ведь впереди еще, как минимум два, напряженных момента — передача денежных средств или оплата за счет кредитных средств или средств сертификатов и субсидий, и регистрация права собственности на покупателя.

Моё мнение, а я практикующий риэлтор, оплата услуги должна быть тогда, когда выполнен полный объем работы. Если риэлтор сопровождает сделку со стороны продавца — оплата услуг производится после получения продавцом расчета ( денежных средств) от покупателя в соответствии с условиями договора. Ведь только в этом случае сделка для продавца считается завершенной.

Если риэлтор сопровождает сделку со стороны покупателя — оплата его работы производится после получения документов, подтверждающих регистрацию права собственности за покупателем, из Росреестра. Конечно риэлтор должен сопроводить и фактическую передачу квартиры покупателю.

Впрочем. Условия оплаты услуги и порядок расчетов должны быть прописаны в договоре оказания услуг.

Как в любом деле, заказчик должен контролировать качество выполненной работы.

Но, для этого необходимо знать этапы сделки.

Познакомьтесь с правильным алгоритмом покупки и продажи:

Заключение договора

По закону (ст. 554,555 ГК) ДКП должен содержать существенные условия, к которым относятся расположение недвижимости и ее цена. В ДКП должны быть указаны все прописанные в квартире лица. Договор составляется в письменном виде.

В обычном случае обращение в нотариальную контору необходимо лишь при добровольном согласии всех участников договора.

Участие нотариуса нужно только в случаях, которые прямо указаны в законе, а именно, при продаже:

• квартиры в собственности несовершеннолетнего гражданина;
• квартиры, принадлежащей недееспособному гражданину;
• долей квартиры.

За нотариальное удостоверение сделок уплачивается государственная пошлина, величина которой прямо связана с ценой имущества.

После согласования всех вопросов обе стороны подписывают договор. Передача квартиры ведется по акту приема-передачи.

Подписывая этот документ, покупатель соглашается с тем, что у него нет никаких претензий к продавцу.