Обязательные условия

1. Как и в большинстве случаев, договор участия в долевом строительстве должен обязательно включать в себя определенные условия, а именно:
2. Объект сделки. Здесь подразумевается конкретная квартира, которая должна быть передана дольщику после окончания строительства. Описание должно соответствовать проектной документации и позволять ее точно идентифицировать.
3. Срок передачи объекта. Должна быть указана дата, когда строительство будет завершено, а квартиры передана в собственность и пользование инвестора.
4. Цена сделки. Данное условие включает в себя не только сумму, подлежащую к уплате, но также срок и порядок ее перечисления. Например, допускается как единоразовое внесение всей стоимости, так и выплата ее в рассрочку, по частям.
5. Гарантийный срок на объект. В случае обнаружения каких-либо нарушений или недостатков жилья покупатель сможет в течение этого срока требовать их устранения застройщиком.
6. Способы, при помощи которых строительная компания обеспечит исполнение своих договорных обязательств.

В частности, это могут быть:

• обязательства по возврату вложенных средств или выплаты неустойки (при условии нарушения условий сделки);
• поручительство банка;
• страхование ответственности застройщика.

При отсутствии этих пунктов документ не будет считаться законным, а сделка — заключенной. Остальные условия, которые могут быть внесены в договор, определяются сторонами в добровольном порядке.

Единственное требование при этом — соответствие положениям действующего законодательства.

Образец договора участия в долевом строительстве можно скачать здесь.

Возможные подводные камни

Договор участия в долевом строительстве является выгодным для дольщика только при условии его грамотного составления

Помимо включения в него обязательных условий, закрепленных законодательно, стоит также обратить внимание на такие моменты:

1. Правильная форма сделки. Документ должен носить название «Договор участия в долевом строительстве». Потому что, например, есть еще предварительный, правовой статус которого сильно отличается.
2. Наличие документов. Застройщик должен быть готов предоставить инвестору всю необходимую документацию (проектную, разрешение на строительство, документы о правах собственности или аренды на землю).
3. Возможность изменения цены. Если такой пункт присутствует, в будущем застройщик сможет требовать с инвестора дополнительных средств.
4. Законность условий. Если в договор внесены условия, которые не соответствуют требованиям законодательства, их можно будет в судебном порядке признать незаконными.
5. Финансовое состояние строительной компании. Рекомендуется еще до подписания договора проверить, насколько компания устойчива и ликвидна (например, путем изучения ее финансовой документации). Это поможет оценить, насколько высока вероятность ее банкротства.

Во избежание всех этих рисков дольщику необходимо внимательно изучать документ перед подписанием и обращать внимание на все непонятные пункты. Наилучшим вариантом является привлечение к сделке опытного юриста, который точно поможет избежать заключения договора на невыгодных условиях

Наилучшим вариантом является привлечение к сделке опытного юриста, который точно поможет избежать заключения договора на невыгодных условиях.

Регистрация договора участия в долевом строительстве

Заключить договор долевого участия в строительстве можно в офисе застройщика, однако его регистрация возможна только в Росреестре или МФЦ. Пренебрегать ею нельзя. Договор должен быть зарегистрирован в кратчайшие сроки после подписания.

Пошаговая регистрация договора ДДУ:

1. Сбор необходимого пакета документов.

Согласно 214-ФЗ, для регистрации договора долевого участия необходимо предоставить:

• Оригинал ДДУ;
• Заявление на проведение госрегистрации;
• Оригинал и копию паспорта заявителя;
• Письменное согласие супруга (супруги) на заключение сделки. Актуально для семейных пар;
• Ипотечный договор (необходим при покупке квартиры на заемные средства);
• Документацию с письменным описанием характеристик приобретаемого объекта

Если квартира приобретается с использованием ипотеки, дольщику необходимо заранее обратиться в банк для заключения соответствующего договора. При использовании сертификата на материнский капитал – в ПФ, а также нотариальную контору для составления обязательства о выделении долей всем членам семьи.

2. Оплата госпошлины. Регистрация ДДУ в Росреестре (МФЦ) требует оплаты государственной пошлины в размере 350 рублей. Сотруднику организации, принимающему документы, необходимо предоставить квитанцию;

3. Прием документов в Росреестре (МФЦ). После оплаты госпошлины и сбора необходимой документации, стороны, подписавшие ДДУ, должны посетить МФЦ или Росреестр для оформления регистрации. Присутствие обеих сторон сделки обязательно. После приема документов, сотрудник организации должен предоставить заявителю расписку;

4. Получение документов о регистрации ДДУ. Готовая документация выдается на руки заявителю через 10-14 дней после обращения в Росреестр (МФЦ). Их выдача осуществляется при предоставлении оригинала паспорта и расписки.

Государственная регистрация договора осуществляется путем проставления на нем печати. Информация об объекте должна появиться в базе Росреестра.

Проверить госрегистрацию можно заказав выписку из ЕГРН. После регистрации ДДУ, дольщик может внести первую плату.

Основания для расторжения

Общим основанием для прекращения сделки является невыполнение одной из сторон своих обязательств.

В случае с застройщиком это может быть:

1. Нарушение срока сдачи объекта. Конкретный срок обязательно должен быть указан в договоре. Кроме возможности прекращения сделки, инвестор также может требовать от застройщика выплаты неустойки за все дни просрочки.
2. Предоставление объекта, который не соответствует условиям договора. Например, это может произойти, если застройщик по своей инициативе изменил проектную документацию, уменьшил площадь квартиры или ее жилую часть.
3. Ненадлежащее качество объекта. В частности, наличие в жилье недостатков, которые делают его неподходящим для проживания. Если строительная компания не устранит данные недостатки за свой счет и в течение определенного промежутка времени, дольщик имеет право разорвать сделку и потребовать возврата средств.

Застройщик также может расторгать сделку в одностороннем порядке. Самым распространенным основанием для этого является невыплата дольщиком всей положенной суммы в установленный срок. В частности, недопустимой является просрочка, превышающая три месяца.

Дополнительные условия для расторжения могут быть включены в договор по желанию сторон.

Стоит учесть, что это могут быть основания как для расторжения по инициативе застройщика, так и по инициативе инвестора, поскольку обе стороны имеют равные права.

Ответственность сторон договора участия в долевом строительстве

Ст. 10 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ определяет, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Компенсация морального вреда, причиненного гражданам — участникам долевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Законом РФ «О защите прав потребителей», поскольку Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» отношения по компенсации морального вреда не регулируются.

Ответственность участника долевого строительства при нарушении обязательств по договору

Ст. 5 ФЗ предусмотрена возможность одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст.  9 ФЗ, если:

1. участником долевого строительства допущена просрочка внесения платежа в течение более чем 2 месяца в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа;
2.  участником долевого строительства допущено систематическое нарушение  сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем 3 раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем 2 месяца, в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период.

В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Ответственность застройщика при нарушении обязательств по договору

1. 1. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
   2. соразмерного уменьшения цены договора;
   3. возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

Правила инвестирования в ценные бумаги

Они постоянно публикуют такую информацию в открытом доступе. Вы сможете и оценить возможности той или иной организации, касающейся выплаты дивидендов по акциям.

Основные принципы составления дивидендного портфеля

При составлении дивидендного портфеля необходимо руководствоваться определенными правилами:

1. Для начала определитесь, сколько вы готовы инвестировать.
2. Помните, что дивидендный портфель формируется с целью получения регулярных выплат на протяжении нескольких лет. В связи с этим выберите срок вложений. Можно купить акции с поквартальной выплатой, но это не самый лучший вариант. Инвестировать на один год не имеет смысла, необходимо рассматривать срок 5–6 лет.
3. Обязательно приобретите хотя бы базовые знания о фундаментальном и техническом анализе. Без этого вы не сможете самостоятельно принимать решение о целесообразности сделки. Интересуйтесь деятельностью компаний, читайте финансовые новости и обзоры.
4. Определитесь, с какими акциями будет работать – российскими или зарубежными, в частности, американскими. Что касается последних, Санкт-Петербургская биржа предлагает работу с более чем 800 дивидендными ЦБ. Для резидента России не имеет особого значения, какие акции покупать. Помните, что американские более ликвидны, имеют длинную историю, с ними проще рассчитать риски. Прекрасный способ подобрать ценные бумаги для инвестиционного портфеля – воспользоваться индексом S&P 500.
5. Подумайте, какую доходность вы бы хотели получать. Чем больше доход, тем выше риск. Если сформировать портфель, в состав которого будут входить американские акции с выплатами в пределах 3 %, вы получите низкие риски и возможный дополнительный доход, если рубль ослабнет. Дивидендные акции с 10 % прибыли несут повышенный риск.
6. Диверсифицируйте риски. На одну акцию не должно уходить более 10 % стоимости портфеля. Если обратиться к опытным инвесторам, я вижу, что у них граница редко даже доходит до 10 %, как правило, она в районе 3–5 % на одну ценную бумагу. Акции с повышенным риском должны занимать не более 3 %.
7. Определите, с каким сектором экономики вы будете работать – металлургия, нефтегаз, IT-технологии, которые, кстати, стремительно развиваются. Как только выбрана сфера, подбирайте ценные бумаги по этим направлениям.
8. Постоянно следите за новостями по инструментам, которые приобрели, смотрите прогнозы. Если появляется необходимость, продавайте одни бумаги и покупайте другие.

Благодаря этим советам вы сможете понять, как и во что правильно инвестировать.

Защита дольщика

Застройщик предлагает дольщику типовой договор стандартной формы в собственной интерпретации, переуступка прав не предусматривается. Возможно, что текст договора уже многократно подписан другими дольщиками, юридически корректен и все существенные позиции в нем зафиксированы правильно.

Единственное, что, несомненно, важно и не обсуждается – договор ДДУ должен быть зарегистрирован в Росреестре. Этот момент дольщик обязан проверить! Всё остальное как по линии застройщика, так и по части дольщика требует пристального внимания

Долевое строительство для застройщика, это вовсе не деньги всех дольщиков – это гораздо большее: нужно получить множество разрешений, утвердить техническую документацию, иметь капитал и положительное «резюме» в компенсационном фонде.

Долевое строительство для дольщика – это поиск кредитора и минимизация затрат на его «содержание» в течение многих лет и только после расчётов с финансовой организацией начнётся процесс оформления жилья в собственность.

Защита законных интересов дольщика находится в его руках. Строительная организация преследует свои цели, финансовая организация – свои, а государство подключается к процессу лишь в критических случаях.

Законодатель предусмотрел только два обязательных момента:

1. Компенсационный фонд – это для застройщика.
2. Обязательная регистрация ДДУ – это для дольщика.

По сути, эти обстоятельства касаются обеих сторон и участвующего в деле кредитора (финансовая организация, банк), но приоритеты именно такие.

В данном контексте пункты договора ДДУ имеют существенное значение, важно всё прописать правильно, отчётливо представляя всё, что может произойти в ходе строительства и по факту сдачи дома в эксплуатацию

Договор долевого участия — образец

Каждая строительная компания разрабатывает собственные договора долевого участия. Их условия типовые, при этом они могут изменяться в соответствии с индивидуальными запросами клиента.

Стандартного бланка договора, который подошел бы для любого застройщика попросту не существует. Документы различных компаний схожи между собой по структуре, но они не одинаковы. Поэтому перед подписанием ДДУ дольщику следует внимательно ознакомиться с его содержанием. При необходимости, можно обратиться за консультацией к юристу.

Если покупатель полностью определился с выбором застройщика, ознакомиться с ДДУ он может на официальном сайте компании, либо запросив его предоставление при личном посещении офиса.

Виды ETF, в чем отличие пассивных и активных

Таблица рейтинга самых доходных облигаций в 2020 году

Доходность облигаций различается в зависимости от их вида. Государственные ценные бумаги показывают процент рентабельности ниже, чем корпоративные (8,3% по сравнению с 11%). А в среднем бизнесе выгода составляет 11,5-15% в год.

Таблица 1 — Рейтинг облигаций по доходности 2020 года

Обязательна ли регистрация договора участия в долевом строительстве?

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве» гласит, что оформление соглашения об участии в долевом строительстве возможно между организацией-застройщиком и физическими или юридическими лицами.

Этот же нормативный акт обязывает стороны к обязательному заключению договора при возникновении между ними соответствующих правоотношений.

Данное соглашение должно быть зарегистрировано в Федеральной службе гос. регистрации или, как принято называть, в Росреестре.

Как правило, договор долевого участия является двухсторонней сделкой, но дольщиком может быть не только один гражданин, но и группа физических лиц. В этом случае собственность будет общей для всех дольщиков, заключивших договор.

Если договор общего долевого участия заключён между супругами, то при регистрации в нём необходимо указать размер доли каждого супруга.

Зарегистрированный договор долевого участия содержит специальный штамп, обозначающий его занесение в Единый реестр. Кроме того, на соглашении проставляется индивидуальный номер, дата регистрации и подпись сотрудника, её оформившую.

Именно с этой минуты покупатель может не опасаться двойной продажи, поскольку повторная регистрация одного и того же объекта недвижимости невозможна.

Преимущества и недостатки

Сущность долевого строительства заключается в том, что инвесторы (в роли которых чаще всего выступают обычные граждане) вкладывают часть средств в строительство многоквартирного дома.

Застройщик же, в свою очередь, гарантирует за эти деньги предоставить им жилье в установленные сроки.

Преимущества от официального оформления сделки и заключения договора состоят в следующем:

• возможность приобрести жилье по более низкой цене, особенно в сравнении с вторичным рынком (разница может достигать 30%);
• документальное закрепление сделки и возможность отстоять свои интересы (в частности, договор необходим, если покупатель обращается в суд или другие госорганы с жалобами на застройщика);
• возможность заранее определить параметры и характеристики будущей квартиры (площадь, этаж, планировку) и закрепить это документально;
• государственная регистрация договора участия в долевом строительстве в Россреестре (что значительно снижает возможности для мошеннических схем с жильем).

Но при всем этом сделка имеет и некоторые недостатки:

• риск невыполнения застройщиком своих обязательств (чаще всего это касается сроков сдачи готового объекта);
• вероятность банкротства компании (в этом случае инвестор вообще может потерять все вложенные средства);
• множество различных мошеннических схем (в частности, двойная продажа и хищение вложенных средств, как следствие появляются обманутые дольщики);
• вероятность несоответствия реального объекта недвижимости тем условиям, что указаны в договоре (чаще всего это касается площади).

Конечно, при наличии официально заключенного договора долевого строительства данные риски существенно снижаются и инвестор может отстоять свои права в суде, в некоторых случаях он все равно рискует потерять и деньги, и жилье.

Поэтому перед оформлением сделки стоит не только внимательно изучить сам договор, но и получить как можно больше информации о самом застройщике.

Какие документы необходимо подготовить для регистрации?

Комплект документов для регистрации соглашения определён на законодательном уровне как для покупателя объекта недвижимости, так и для организации-застройщика.

Участнику договора долевого строительства необходимо предоставить:

• Заявление о регистрации долевого соглашения;
• Непосредственно соглашение обо долевом участии;
• Если покупатель состоит в браке – согласие на регистрацию второго супруга;
• Если средства на приобретение квартиры взяты в банке — кредитное соглашение;
• В особых случаях могут потребоваться также: свидетельства о рождении несовершеннолетних детей, документы об опекунстве, генеральная доверенность на совершение регистрации и т.д.

Комплект документов, предоставляемых застройщиком, зависит от того, регистрировались ли ранее договоры долевого участия на данный объект недвижимости.

Если подобное соглашение регистрируется впервые, организации потребуется предъявить учредительные документы, строительные декларации, разрешения, страховой договор ответственности за неисполнение возложенных обязанностей и т.д.

Если подобные договора регистрировались ранее, то вышеперечисленные документы застройщику больше не понадобятся.

Отправляя документы в Росреестр, необходимо быть уверенным в их правильности. В случае обнаружения ошибки сотрудник оповещает об этом заявителя и предлагает ему в определённый срок её исправить. Если новый документ будет предоставлен вовремя, то регистрация договора продолжится в плановом режиме. Если же заявитель не предоставит правильный документ в установленный срок, то сотрудник будет вынужден приостановить процесс регистрации. Возобновить его можно будет только через месяц!

Срок оформления документов определяется муниципальными учреждениями субъектов РФ, но не может превышать двух недель.

Заключение договора долевого участия в строительстве

До подписания договора о долевом строительстве жилья предварительно необходимо:

• тщательно изучить репутацию застройщика, проверить его на наличие долгов как перед кредиторами, так и перед бюджетом, ознакомиться с возможными судебными тяжбами (как бывшими, так и имеющимися);
• проверить документы на земельный участок, на котором будет происходить строительство дома. Если застройщик пользуется им на основании договора аренды — сопоставить все сроки (планируемой сдачи объекта и окончания договора аренды), изучить условия относительно продления договора;
• проанализировать разрешение на строительство, изучить инженерные бумаги, межевой план, сопоставив их с прилагаемым пакетом документов к договору долевого участия в строительстве;
• получить правовое заключение по условиям сделки — насколько решение потенциального дольщика выверено, учитывая его жизненную ситуацию и реальные возможности.

Заключая с компанией — застройщиком либо его представителем договор, необходимо помнить, что договор должен:

• составлен в письменной форме. Все, что вам обещают на словах, не имеет никакой юридической силы. Устные соглашения трудно оспорить, а исполняться они не будут, раз застройщик не включил это в договор;
• пройти государственную регистрацию (п. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

Предварительный договор ни защитит от непорядочных действий застройщика и не дает гарантированного права на приобретение статуса «дольщика». 

Необходимо обратить внимание на существенные условия договора, которые являются обязательными:

Указан конкретный объект долевого строительства, который дольщик получит в результате исполнения сторонами условий договора.

Необходимо проверить соответствие объекта долевого строительства с проектной документацией. К договору обязательно прилагается его план — это схема и чертеж, на которых в графической форме отображается расположение по отношению друг к другу частей объекта, являющегося предметом договора. По правильно составленной схеме легко различаются комнаты, кладовые, балконы и лоджие, прочие части помещения. Чертёж содержит и графическую информацию о местоположении квартиры на этаже строящегося дома. Указываются не только сведения об общей площади многоквартирного дома, но и о виде, назначении объекта долевого строительства. Также вносится информация о материале наружных стен объекта, его поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости. Указывается этаж, на котором будет расположено передаваемое дольщику помещение, общая площадь, а также количество комнат в квартире.

• Четко устанавливается, когда застройщик передаст в собственность дольщику построенный объект (квартиру).
• Прописывается стоимость недвижимости, каким образом будет производиться оплата, в какие сроки дольщик должен совершить платеж.
• Определяется гарантийный срок на объект долевого строительства, а также указываются способы исполнения принятых обязательств по договору застройщиком.

Если выяснится, что указанные условия договора не соответствуют информации, которую содержала проектная декларация на момент его заключения, участник долевого строительства вправе обратиться в суд, чтобы признать договор недействительным.