Плюсы и минусы

Приватизировать ветхое жилье или нет?

Если дом под снос, квартира не приватизирована, что получишь взамен? Или, если дом признан аварийным, а квартира приватизирована, что тогда?

Становясь собственником жилой недвижимости, гражданин получает полные права на него.

Плюсом процедуры является возможность распоряжаться квартирой по собственному усмотрению. Жильё можно будет продать, подарить, заложить в банке, вселить в него любое количество лиц (читайте о правах и обязанностях собственника и прописанных в приватизированной квартире).

В собственной квартире можно сделать перепланировку после согласования её с контролирующими органами и оформив должным образом. Однако все эти возможности являются безусловными плюсами, только если квартира в нормальном техническом и санитарном состоянии.

Решение о приватизации ветхого жилья должно быть взвешенным и тщательно обдуманным. В стремлении стать законным владельцем квадратных метров в помещении ненадлежащего качества гражданам стоит задуматься о минусах такого шага:

1. При сносе здания каждый зарегистрированный в квартире, расположенной в нём, имеет право на получение 18 квадратов в новой квартире. Если в старом доме в одной квартире проживает несколько семей, каждая из них при определённых условиях может получить отдельную жилплощадь.

Мнение эксперта
Мусихин Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.

По закону всё внутриквартирное оборудование является собственностью владельца жилплощади, поэтому замена его и устранение неполадок в работе проводится из личных средств.

Техническое оборудования в ветхом жилье оставляет желать лучшего, поэтому придётся вложить немало средств, чтобы поддерживать его в рабочем состоянии.

После приватизации возникнет необходимость установки внутриквартирных приборов учёта потребления воды. Приобретать их и устанавливать собственнику также придётся за свой счёт.
С проблемой ремонта приватизированной квартиры столкнутся и те жильцы, помещение которых пострадало от пожара или взрыва бытового газа. Если восстановить муниципальную квартиру после подобных разрушений помогут власти, то ремонт в приватизированном жилье полностью делается за счёт собственников. От органов местного самоуправления можно рассчитывать лишь на небольшую компенсацию на восстановление.

Что получишь, если дом под снос, а квартира приватизирована?

Итак, дом под снос, квартира приватизирована, что получит владелец такого жилья? По закону он имеет право на:

• возмещение потерянной собственности;
• компенсацию затрат на переезд, наем временного жилья и другие убытки, которые при этом могут возникнуть.

Владельцам квартир или дома должны предложить равнозначное благоустроенное жилье. Согласно жилищному законодательству таковым считается квартира равной площади и с тем же количеством комнат.

При этом не учитывается местоположение нового жилья или другие параметры, которые могут быть важны для людей.

Второй вариант, на который могут согласится выселяемые собственники квартир, это денежная компенсация для самостоятельного приобретения новой жилплощади. Она предполагается равноценной, то есть соответствующей рыночной цене сносимой квартиры.

Переселение или деньги

Право выбора принадлежит собственникам жилья. Администрация не вправе принуждать их к какой-либо форме возмещения. Но по общему правилу в первую очередь будет предложена другая жилплощадь. В ее выделении есть ряд условий, которые не всегда удается соблюсти.

Если ни один из предложенных вариантов не устраивает собственника, он может выбрать денежную компенсацию и искать подходящее жилье самостоятельно.

Выплата производится в безналичной форме и является целевой — ее можно потратить на:

• приобретение жилой недвижимости;
• другие цели, но только есть иное жилье и получено согласие местной администрации.

Порядок переезда

Годичный срок, предусмотренный для предупреждения владельцев квартир о выселении, не случаен. За это время предстоит подобрать несколько вариантов, чтобы у выселяемых собственников была возможность выбора.

Но если устраивающий обе стороны вариант найден, то переехать из аварийного жилья его владельцы могут и до истечения года. Это не относится к ситуации, когда состояние жилого дома таково, что возможно его обрушение в любой момент. В таком случае жильцов переселяют во временное жилье из маневренного фонда.

Переезду предшествует заключение договора купли-продажи или мены. То есть новое жилье предоставляется в собственность.

Переселение владельцев жилья в муниципальные квартиры недопустимо. После этого в течение месяца квартира в доме под снос должна быть освобождена.

Способы получения компенсации

Компенсация за изъятый дом может предоставляться в виде:

• денежной выплаты, равной рыночной стоимости жилья и затрат на переезд,
• нового жилья, равного по рыночной стоимости изъятому дому,
• жилья, меньшего по площади либо расположенного в менее благополучном районе или вдали от центра поселения, с доплатой, равной разнице между ценами изъятого и нового жилых помещений.

В первом случае собственник разрушенного дома получает на руки сумму, которая компенсирует рыночную стоимость его жилища и расходы, связанные с переездом на новое место. Бывает так, что этих денег не хватает на покупку нового жилья, потому что сносимый дом был маленьким или ветхим. Тогда владельцы дома остаются без жилья.

Во втором случае процесс поиска равноценного жилого помещения может затянуться на годы, потому что тяжело найти точно такое же жилье в том же районе и вблизи тех же структур, больниц, школ. На протяжении многих месяцев, а то и лет, придется проживать во временном жилье.

Третий же случай идеально подходит тем, кому не так важно расположение сооружения. Имея дело напрямую с подрядчиком, можно быть уверенными, что махинации с деньгами и квартирами исключены

Плюс семья получит доплату, если новое жилье окажется дешевле изъятого – сумму можно потратить на ремонт и прочие улучшения.

Что такое аварийное и ветхое жилье?

Каждый из нас хочет проживать в достойном месте

При этом, неважно, находится помещение в собственности, или же, арендуется по договору социального найма у государства

Каждый гражданин хочет чувствовать себя безопасно, и видеть надлежащие условия для своего проживания. Но, к сожалению, иногда органы муниципальной власти не могут обеспечить данные запросы, ввиду недостатка жилых помещений на их балансе. Но, согласитесь, иметь в собственности жилое помещение даже в плохом состоянии, всё-таки лучше, чем совсем ничего.

Часто происходят и совсем другие ситуации. Собирая документы на осуществление процедуры приватизации, гражданин вдруг сталкивается с тем, что оказывается, его квартира в данный момент находится в статусе ветхой или аварийной.

Это становится проблемой при оформлении приватизации. Давайте разберёмся с понятийным аппаратом.

Мы привыкли, что понятие аварийное жильё часто используется в законодательстве, да и на практике с целью описания состояния недвижимости, которая не отвечает требованиям безопасности.

Но есть и другое, более чёткое описание данного термина, которое присвоено ему законом.Под аварийным понимается такое состояние здания, при котором конструкции и коммуникации постройки представляют опасность для жизни всех проживающих в доме.

Как правило, плохое состояние дома не может быть исправлено даже путём проведения качественного капитального ремонта строения.

Несоответствия указанных норм жилищного кодекса, а также градостроительного, относят постройку к аварийному жилищу.

Понятия ветхого жилья в нашем законодательстве нет.

Но оно очень часто используется на практике, и уже прочно вошло в обиход жилищного законодательства.

Общепризнанная судебная практика под ветхой квартирой понимает постройки, которые в общей сложности имеет износ более 70 %. При этом, такое состояние здания не угрожает жизни и безопасности его жильцов.

Оба понятия на самом деле очень схожи. И в том, и в другом случае появляются вопросы, которые могут как положительно, так и отрицательно сказаться на процедуре приватизации и её итогах.

При каких условиях приватизированное жилье подлежит сносу?

Жилье считается аварийным и подлежит сносу при следующих условиях:

• Разрушение или серьезная деформация частей здания, особенно фундамента.
• Расположение строения в опасной местности (или ставшей опасной).
• Отсутствие возможности реконструировать или другим способом восстановить здание.
• Наличие техногенной или любой другой угрозы для жителей.
• Другие причины, из-за которых строение досрочно износилось (вышло из строя).

В то же время, есть определенные проблемы, не позволяющие считать жилье аварийным:

• Отсутствие лифта и мусоропровода (актуально для 5 и более этажных строений).
• Нет отопления и возможности его установить (актуально для 1-2 этажных зданий).
• Несоответствие жилищным нормам, при условии, что жилье было возведено еще до того, как были утверждены указанные нормы.

Чтобы определить, подлежит ли жилье сносу назначается специальная комиссия. Иногда это происходит по инициативе муниципалитета, но чаще – из-за обращений самих жильцов. Следует учитывать, что чаще всего аварийным признаются тем дома, которые были построены еще в начале прошлого века и которые даже при поверхностном осмотре однозначно не пригодны для проживания.

Даже если жилье будет признано подлежащим сносу, улучшить жилищные условия не получится. Люди получают точно такое же по квадратуре и примерному расположению жилье. Более того, чаще месторасположения новой квартиры бывает неудобным и удаленным от инфраструктуры.

Strike Pro » Cranky 40

Что такое временное жилье

Временное расселение жильцов аварийных домов осуществляется в жилье из специализированного фонда. К такому относится:

• служебные квартиры;
• жилые помещения из маневренного фонда;
• жилые комнаты и квартиры, находящиеся в домах, принадлежащих системе соцобслуживания населения;
• жилой фонд для временного проживания вынужденных беженцев и переселенцев;
• жилище, предназначенное для социально незащищенных слоев населения (сироты, инвалиды и др.).

Статьями 105 и 106 Жилищного Кодекса РФ определяется минимальная санитарная норма (нижняя граница допустимой площади на одного человека) – 6 метров квадратных. Этот норматив чаще всего применяется к общежитиям и жилью из маневренного фонда. Статья 92 ЖК РФ, а также статьи 99-103 того же Кодекса гласят о том, что жилплощадь из маневренного фонда выделяется в случаях:

• переселения жильцов из квартир, что находятся в аварийном и подлежащем сносу доме, проживающих в них на правах договора социального найма (те, чьи квартиры в аварийном доме приватизированы, обязательно должны встать в очередь как нуждающиеся в новом жилье);
• если человек лишился крыши над головой вследствие какого-то стихийного бедствия или другого ЧП (пожар, взрыв газа, затопление, разрушение селевыми потоками и др.);
• если квартира была в залоге, и банк изъял ее, когда заемщик утратил платежеспособность (уволен с работы, лишен возможности регулярно погашать кредит);
• если человек в установленном законом порядке получил официальный статус вынужденного беженца или переселенца.

Маневренный фонд предоставляется для временного заселения гражданами, дома которых находятся на капитальном ремонте или реконструкции, и только на основании договора краткосрочного найма. Если же срок действия данного договора истек, а дом еще не сдан в эксплуатацию, то срок действия соглашения о найме жилья из маневренного фонда автоматически продлевается.

Важно! При переселении жильцов аварийных многоэтажек в квартиры и комнаты из маневренного фонда, соблюдается лишь минимальная санитарная норма (6 м² на человека), не учитывая размер жилплощади квартиры в реконструируемом доме

Причины сноса домов

Причины, по которым дом может быть снесён, делятся на две основные категории: либо он оказывается отнесённым к аварийным, а значит, непригодным для дальнейшего проживания, либо земля, на которой он стоит, понадобилась для каких-либо общественно значимых нужд. Сам дом во втором случае вполне может соответствовать нормам законодательства.

Аварийным он может быть признан по одному из следующих оснований:

• расположение на территории с повышенным риском природных или техногенных катаклизмов;
• из-за стихийного бедствия дом подвергся серьёзным разрушениям, в результате чего проживание в нём несёт опасность для жизни и здоровья;
• разрушается крыша, фундамент либо несущие конструкции;
• постоянное воздействие на жильцов неблагоприятных для здоровья факторов, таких на электромагнитное излучение или постоянный шум (например, расположение поблизости от аэропорта).

Чтобы начать процедуру сноса, потребуется экспертное заключение, составляемое после осмотра дома, если выявлено что-то из перечисленного выше. Инициировать осмотр могут либо власти, либо сами жильцы, для чего нужно будет составить жалобу в муниципалитет. Решение о сносе на основе документов о состоянии жилья и заключения экспертов принимает специальная комиссия, после чего её решение ещё должны утвердить местные власти – ими же определяется и срок, в который должен быть выполнен снос.

Если аварийным признаётся дом, проживание в котором несёт явную опасность, то с трактовкой термина «ветхий дом» не всё так просто – они тоже сносятся. Чтобы здание было признано ветхим, степень износа его конструкций, согласно законодательству, должна составлять 65%, если дом деревянный, и 70% – если он кирпичный или каменный. Определяется же этот процент экспертами лишь приблизительно. Разумеется, никакой установленной на законодательном уровне формулы расчёта ветхости нет, а потому всё здесь будет зависеть от мнения экспертов.

Что получают собственники при расселении из аварийного жилья и на каких условиях?

При расселении из аварийного жилья, владельцам дадут квартиру, которая будет так или иначе соответствовать потерянной. Однако это далеко не единственный вариант. Рассмотрим все доступные способы компенсаций.

Равнозначное жилье

При сносе дома, самым выгодным вариантом компенсации станет получения равнозначного жилья. Это будет примерно такая-же квартира, как и потерянная по площади и по количеству комнат. Выгоден этот вариант будет по той простой причине, что даже если квартира не понравится, ее можно будет выгодно продать.

Продажа жилья, полученного в рамках программы переселения не предполагает уплаты налога.

На практике, равнозначное жилье почти всегда бывает примерно такое же по общей площади, но меньше по жилой. Впрочем, – это не обязательное правило и тут многое зависит от региона проживания, нового дома, честности местной администрации и так далее.

Площадь равнозначного жилья

Многих жильцов интересует, на какую площадь они могут рассчитывать. По общим правилам, администрация обычно привязывается к общей площади потерянной квартиры.

Пример: Предположим, что у людей была в аварийном доме квартира общей площадью в 50 кв.м. Это значит, что при расселении, они получат квартиру общей площадью не меньше 50 кв.м. Также она будет равнозначна по количеству комнат, но не обязательно – по жилой площади.

Есть такое мнение, что площадь должна еще привязываться к количеству жильцов. Например, не меньше 18 кв.м. на 1 человека. Однако данное правило соблюдается далеко не всегда. Не в интересах администрации населенного пункта заниматься улучшением жилищных условий расселяемых лиц (по крайней мере – не бесплатно).

Равноценное жилье

Администрация может предоставить взамен потерянной квартире не равнозначную, а равноценную квартиру. Это значит, что будет оценено старое жилье и новая квартира будет предоставлена исходя не из площади, а из стоимости. Это не выгодный вариант.

Как доказала практика, оценка аварийной квартиры производится по самому низком рыночному показателю. Таким образом, собственник может лишь потерять в цене. Более того, на оценку не влияет техника в квартире, вид из окна, транспортная доступность, сделанный ремонт и так далее. В результате устанавливается предельно низкая рыночная стоимость.

Пример: Средняя цена за квадратный метр квартиры примерно в том районе, где расположен аварийный дом, составляет 200 тысяч рублей. Однако при оценке квартир в аварийном доме стоимость будет существенно снижаться. Она может быть меньше как на 20-30%, так и на все 50%.

Денежная выплата

Третий вариант: если дом находится в аварийном состоянии и варианты расселения (предложенные квартиры) не устраивают жильцов, они могут потребовать денежную компенсацию. Это тоже невыгодный вариант, так как оценка производится по тем же принципам, которые описаны выше. В результате собственники могут получить сумму существенно меньше, чем на рынке.

Значительно проще и выгоднее получить равнозначную квартиру и сразу же ее продать, благо платить налог не требуется.

Социальное жилье

Если аварийным признано муниципальное жилье, в котором люди проживали на основании договора социальной аренды, они не имеют возможности выбирать – им выдадут только схожую (равнозначную) квартиру, в которой эти лица получат право проживать на основании нового договора социальной аренды. Такие люди не получают право на компенсацию.

Если аварийный дом находится в очень плохом состоянии и может разрушится в любую минуту, то всех жильцов будут в срочном порядке выселять в некое социальное жилье. Там они получат право временного проживания, пока не будет готов дом, в который они смогли бы переехать. Как доказывает практика, такое временное жилье является крайне неудобным и некомфортным, однако это не причина хватиться за первое, что предложат. Всегда стоит ждать, пока предложенная квартира будет подходить хотя бы по основным параметрам.

Нормы предоставления жилья при сносе

Нормы предоставления жилья при сносе, точно также как и порядок переселения, прописаны в жилищном кодексе. Они не предполагают улучшение условий, они предполагают замену жилого объекта на равнозначный.

Если по предлагаемым объектам договориться не получится, то в этом случае возможно предоставление при сносе дома выкупной стоимости за помещение. Собственник доплачивает личные деньги и приобретает тот вид жилья, который хочет.

ВНИМАНИЕ: очень важно, нуждаетесь ли вы в жилье на момент распределения при сносе, если Ваша очередь на жилье малоимущим уже подошла, то вопрос выгодно решить комплексно, получив соответствующую нормам жилую площадь