Нюансы, которые стоит принять во внимание

По закону собственник может распоряжаться имуществом или его частью. Однако, соблюдая закон, запрещающий продажу микродолей, стоит выполнять точный расчёт и заранее определять, допустимо ли отчуждение. Если препятствия отсутствуют, необходимо действовать по одной из стандартных схем.

В 2020 году нельзя будет продать часть имущества, которая непригодна для проживания. Однако правило вступит в силу только с принятием нового закона. Сейчас существуют ограничения, касающиеся отчуждения имущества несовершеннолетнего. Если органы опеки выступят против выполнения сделки, реализовать долю не получится. Чтобы продать имущество, нужно найти покупателя среди других владельцев долей, и предложить собственность третьему лицу, воспользоваться договором дарения или заложить имущество под приобретение ценностей. Выбор зависит от особенностей сложившейся ситуации.

Разные собственники могут продать долю одному покупателю. Причем они могут заключить один договор. Такое соглашение будет иметь многосторонний характер. Каждый из содольщиков получит право на налоговый вычет. Приставы также имеют право реализовать часть собственности. Подобное возможно, если возникли обстоятельства, позволяющие наложить арест на квартиру.

Видео

Вырученные средства пойдут на закрытие обязательств. В ситуации, когда доля в недвижимости является единственным жильём для владельца и его семьи, имущество нельзя продать принудительно. Исключение составляют ситуации, когда квартира выступает предметом ипотеки. Оспорить продажу доли можно, если продавец не соблюдал положения статьи 250 ГК РФ или оформлена дарственная, но за сделку получены денежные средства. Выполнить процедуру можно в течение 3 лет с момента вступления в силу договора. Однако иногда период продлевают до 10 лет, если гражданин, права которого были нарушены, не знал о противоправных действиях содольщика.

Схемы продажи

На данный момент существует три способа продажи доли в квартире:

1. Залог.
2. Дарение.
3. Простая продажа.
4. По судебному постановлению о выкупе доли.

Первые два варианта нужны в случаях, когда физически невозможно известить о намерении продать долю других владельцев недвижимости, а также в случаях, когда одним из владельцев является несовершеннолетнее лицо. При простой продаже собственность реализуется по согласию сторон. Судебное постановление о выкупе доли необходимо при невозможности достичь приемлемого соглашения для всех владельцев недвижимости.

Продажа через залог

Этот вариант особенно удобен в тех случаях, когда неизвестно физическое местонахождение одного или нескольких владельцев долей в продаваемой недвижимости.

Доля собственности оформляется как обеспечение по кредиту, который переходит другому лицу после невыполнения обязательств. В таком случае не нужно получать письменное разрешение от совладельцев. Даже при судебных разбирательствах доказать факт продажи будет невозможно.

Продажа через дарение

Оформление дарственной – это самый небезопасный способ продажи доли в квартире. Договор дарения заключается на безвозмездной основе, поэтому при возникновении спорных ситуаций далеко не всегда можно вернуть затраченные средства даже в случае судебного разбирательства.

Подводные камни дарственной скрываются в оспаривании договора. Чаще всего это происходит по инициативе совладельцев имущества, а не самих участников сделки. В случае если у кого-то из них были свои планы на подаренную долю, они могут обратиться в суд.

Основанием для иска чаще всего указывают «невменяемость» дарителя. Ситуация будет выглядеть особенно правдоподобно в случаях, когда у дарителя ухудшились жилищные условия.

По решению суда договор дарения может быть признан недействительным.

В виду того что при заключении такой сделки невозможно взять расписку о получении средств, так как это нивелирует сам факт дарения, то вернуть затраченные средства будет очень сложно. Однако этот способ популярен, потому что, как и предыдущий вариант, он не требует согласия от других владельцев долей. Кроме того, при такой продаже обе стороны освобождаются от уплаты налогов, по причине безвозмездности договора дарения.

Простая продажа

Эта разновидность продажи доли в недвижимости бывает двух видов:

1. В пользу одного из собственников другой доли в этой недвижимости.
2. Третьему лицу или лицам.

В первом случае для совершения сделки достаточно заключить простую письменную форму договора, собрать пакет документов и пройти регистрации перехода прав собственности в Росреестре. При продаже третьим лицам сделка должна производиться через нотариуса. Стоимость такой услуги от 0,5 до 1% от суммы кадастровой цены доли плюс расходы на технические работы.

Продажа по решению суда

Продажа доли в недвижимости возможна по постановлению судебной инстанции. Этот вариант предусмотрен для особых случаев. Чтобы им воспользоваться, нужно соответствовать следующим требованиям:

• Размер продаваемой доли должен быть незначительным.
• Нет возможности выделить долю в натуре (особенно актуально для однокомнатных квартир).
• Отсутствие интереса у продавца к использованию этого имущества по назначению.

При соблюдении этих условий суд может вынести решение о принудительной компенсации продавцу доли.

Продажа доли в квартире второму сособственнику

В случае если лицо желает продать долю в квартире, оно обязано сначала обратиться ко всем сособственникам с предложением приобрести долю. Если этого не сделать, а заключить договор купли-продажи сразу, то такая сделка может быть признана недействительной в судебном порядке.

Обратите внимание!

Если доля в квартире продается через публичные торги, то права преимущественной покупки у других собственников нет.

Причем цена, по которой доля предлагается остальным собственникам квартиры, не должна существенно отличаться от той цены, за которую квартира продается третьим лицам.

Уведомление о продаже сособственникам необходимо направить в письменной форме с таким расчетом, чтобы в будущем было возможно доказать факт отправки подобного сообщения. Желательно такое требование отправить ценным письмом с описью вложения либо лично вручить второму собственнику под расписку.

С момента получения такого уведомления у остальных собственников есть 30 дней, чтобы принять решение о покупке. Если решение о покупке сособственником не принято, то продать долю в квартире можно любому лицу.

Если нарушить право преимущественной покупки, то сособственник в течение 3-х месяцев с того момента, как ему стало об этом известно, имеет право подать иск о переводе прав и обязанностей покупателя на себя.

Уступить право преимущественной доли для выкупа чужой доли сособственник не имеет права. В противном случае подобная сделка будет признана недействительной.

Аналогичные правила применяются, если доля в квартире не продается, а меняется на что-либо.

На практике нередки ситуации, когда остальные сособственники не хотят воспользоваться своим правом преимущественной покупки доли, но в то же время всячески препятствуют тому, чтобы эта доля была продана третьим лицам. К таким способам можно отнести уклонение от получения извещения, отказ от допуска потенциальных покупателей для осмотра недвижимости. В таком случае следует четко придерживаться процедуры продажи доли, чтобы полностью исключить возможность для недобросовестных сособственников в дальнейшем оспорить сделку в судебном порядке.

Мотивом подобных действий может являться то, что остальные сособственники могут стремиться вынудить продавца продать им долю по заниженной цене.

Оптимальным вариантом продажи доли в квартире будет продажа ее именно остальным сособственникам. В таком случае ее цена будет близка к рыночной. Если же продавать долю третьим лицам, то почти всегда продать ее удастся с дисконтом от 10% до 30% от ее рыночной стоимости.

Это обусловлено тем, что доля в квартире – товар довольно специфический и покупателей на него может быть не много.

Как выделить долю в квартире для продажи?

Выделить долю в квартире можно только после ее приватизации, так как неприватизированная квартира собственностью гражданина не является, а, следовательно, он не может производить с ней каких-либо операций.

После того как квартира приватизирована и находится в долевой собственности, у ее сособственников есть 2 варианта произвести выдел долей в квартире:

• вариант 1 – если все собственники согласны на то, каким образом будут выделены доли в квартире, они могут внести в БТИ или Росреестре изменения в документацию на квартиру. В документах и будет установлено, кому и что конкретно принадлежит;
• вариант 2 – если среди сособственников квартиры нет согласия на то, как будут распределены доли в квартире данный вопрос решается в судебном порядке. Во время судебного рассмотрения дела может быть назначена экспертиза, которая укажет наиболее возможные варианты установления долей в спорном объекте недвижимости.

После того как собственники либо достигли согласия, либо суд вынес соответствующее решение в документы на квартиру вносятся изменения. Такие же изменения вносятся в Государственный реестр недвижимости.

Как только изменения внесены, у собственника появляется возможность совершать операции со своей долей.

За что ценят базилик

Выращивание базилика – отличная идея для всех, кто любит ароматизировать блюда, открывая истинный аромат этой удивительной пряности.

Порядок продажи долей в квартире

Порядок продажи доли в квартире выглядит следующим образом:

• в результате переговоров стороны согласовывают условия сделки и достигают согласия по всем существенным условиям договора;
• как только согласие достигнуто, стороны подписывают договор купли-продажи доли в квартире;

• после подписания договора, сторонам необходимо выполнить свои обязательства по договору. Продавец должен передать квартиру в фактическое владение покупателя. Покупатель должен передать продавцу деньги в количестве, указанном в договоре. Способ передачи денег стороны также могут определить в договоре;
• после подписания договора сторонам необходимо зарегистрировать переход права собственности. Сделать это можно либо через нотариуса, либо обратившись в Росреестр;
• после того как переход права зарегистрирован, покупатель юридически становится собственником квартиры;

При продаже доли в квартире необходимо обратить внимание на следующие факторы. Если доля в квартире выделена в натуре, то право преимущественной покупки отсутствует

Это значит, что квартиру можно продавать другим лицам без согласия остальных сособственников

Если доля в квартире выделена в натуре, то право преимущественной покупки отсутствует. Это значит, что квартиру можно продавать другим лицам без согласия остальных сособственников.

Когда говорят о выделе доли в натуре, подразумевают, что в документах на квартиру четко определено, какое помещение и кому именно принадлежит.

По степени определенности можно выделить следующие виды долей в жилом помещении:

• реальная – когда размер доли четко соответствует площади одной из комнат жилого помещения. Так, например, если в двухкомнатной квартире каждому собственнику принадлежит по комнате, можно сказать, что их доли равны 1/2;
• идеальная – о ней может идти речь в тех случаях, когда жилое помещение нельзя разделить на доли таким образом, что у каждого собственника будет своя отдельная комната. Например, если в двухкомнатной квартире 3 собственника, то у них будет по 1/3 в праве собственности. Но определить, что и кому конкретно принадлежит, нельзя. Доли в однокомнатных квартирах могут быть только идеальными.

Кроме того, существуют способы продажи квартиры, которые юридически все же продажей не считаются.

Так, под процедурой дарения можно замаскировать продажу. По документам стороны не передают друг другу никаких имущественных благ. Собственник просто и без всяких условий дарит свою долю третьему лицу. Фактически же от этого лица собственник получает денежную сумму, которая равна по стоимости доле.

Такой способ позволяет обойти право преимущественной покупки, которую закон устанавливает для иных сособственников.

Существует также способ продажи доли в квартире, замаскированный под залог. Лицо, которое желает продать свою долю, берет у покупателя деньги в долг. Гарантией возврата долга выступает договор залога доли в квартире. Когда приходит пора возвращать долг, то продавец это обязательство не исполняет, а следовательно квартира переходит в собственность того, кто дал деньги в долг.

При использовании двух вышеописанных способов, порядок продажи доли в квартире отличается лишь незначительными тонкостями.

Однако если при подобных способах продажи допустить ошибки, то и дарение, и залог могут быть признаны недействительными и долю придется продать иным сособственникам.

От долевой собственности необходимо отличать совместную. При совместной собственности доли сособственников четко не определены. Считается, что все имущество принадлежит им сообща. Такой вид долевой собственности наиболее характерен для супругов.

Обратите внимание!

При совместной собственности продать долю в квартире нельзя. Это обусловлено тем, что она попросту не выделена.

То есть сначала необходимо произвести выдел доли, а потом уже осуществлять операции с ней.

Проблемы при приобретении жилья у нескольких владельцев

Как и в любой сделке, происходящей на рынке вторичного жилья, здесь можно встретиться с оправданными и неоправданными рисками.

Самые распространённые:

1. Владелец может отказаться от снятия с регистрационного учёта или оставить после себя несанкционированного жильца. Если это беременная женщина, то выписать её впоследствии будет невозможно до исполнения ребёнку 18 лет (что делать в подобных ситуациях и можно ли как-то выписать таких жильцов читайте в отдельном материале).
2. При приватизации могли быть нарушены права третьих лиц, которые впоследствии предъявят право на часть денежных средств.
3. Один из собственников может оказаться недееспособным, что позволит оспорить всю сделку.

Таких случаев может быть достаточно много. Свести риски к минимуму в перечисленных случаях можно при условии тщательной проверки выписки из поквартирной книги. Несовершеннолетних детей нужно попросить выписать до начала сделки (рекомендации о том, как избежать проблем при покупке квартиры, в которой прописан ребенок, найдете в специальной статье).

Если один собственник заключит сделку добросовестно, а второй не явится на заключение договора, отложив сроки – покупатель рискует вместо квартиры получить лишь её часть, владея жильём совместно. Чтобы этого избежать, нужно оформить существенное положение договора, включающее в себя акцент на приобретение целой квартиры. И не оформлять договоры по отдельности. А лучшего всего – оформить сделку одним договором.

Кроме этого недопустимо заменять куплю дарением, и допускать прочие нарушения гражданского законодательства. Документацию каждого участника сделки нужно проверить. Дополнительное удостоверение подписей участников у нотариуса усилит правоспособность купчей. А если провести процедуру титульного страхования сделки – можно рассчитывать на возврат денег уплаченных по сделке, при наступлении страхового случая.

Внимание! Ни при каких условиях недопустимо оформлять находящееся в совместной собственности право на получение квартиры по ДДУ, так как долю в праве недопустимо передавать договором цессии.

Так как для участников долевого владения предусмотрено право преимущественной покупки, согласно нормам статьи 250 ГК РФ, лица, не участвующие в сделке из числа сособственников по квартире, должны оповещаться о начале сделки и её условиях. Данное положение обусловлено тем, что они имеют приоритет в выкупе остальной жилплощади.

Если они не проявляют имущественного интереса – жилплощадь допустимо продавать. Но обязательно у продавца должно быть подтверждение о добросовестном оповещении совладельца. При ненадлежащем уведомлении сделка может быть оспорена только при условии, что сособственник приобретёт проданную третьим лицам долю.

По исковому заявлению поданному в течение трёх месяцев после того как заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о завершении сделки, на него автоматически переводится купленная недвижимость. Преимущественное право не работает в случаях:

• при дарении доли;
• если покупателем является один из сособственников;
• если после уведомления оповещённый отказался от покупки;
• если оповещённый проигнорировал уведомление;
• если доля владения ничтожна;
• по истечение трёх месяцев после передачи прав.

При продаже доли иногда возникают попытки обойти преимущественное право, подменив продажу дарением. Эта подмена не только незаконна, но и влечёт риски признания контрагентом сделки недействительной, ведь в таком случае в результате реституции покупатель не сможет вернуть уплаченные продавцу деньги.

Справка! Переуступка права преимущественной покупки не допускается.

Особенности реализации

Изначально необходимо оценить недвижимость. Без проведения процедуры не обойтись. В уведомлении о продаже обязательно должна быть указана цена. Если владелец доли примет решение об уменьшении стоимости, предстоит повторно разослать оповещения.

Видео

Совладельцам дают месяц на предоставление ответа. Даже если другие владельцы избегают получения письма, почтальон оставит извещение о его наличии в почтовом отделении. Отговорки об отсутствии извещения не учитывают, если извещаемый не представит веские обоснования, объясняющие сложность получения документа. Когда период истек, можно продать имущество третьим лицам.

Чего ждать после отмены закона о долевом строительстве

Долевое строительство – это строительство, с привлечением денег покупателей (дольщиков). В России это самый популярный вид финансирования новостроек. Схема долевого участия выглядит следующим образом: часть стоимости строительства берут на себя дольщики, а в случае, когда у строительной компании не хватает средств на завершение проекта, застройщики затевают новую стройку и на полученные деньги достраивают предыдущий объект. В какой-то момент денег перестает хватать на строительные работы и новострой может замораживаться до неопределенного времени. На смену долевого строительства придет проектное финансирование новостроек.

Аналитики прогнозируют после принятия нового закона увеличение цен на недвижимость. С учетом нынешних банковских процентных ставок ценник вырастет на 10-30%. Например, цена однокомнатной квартиры в развитом районе 1,5 млн. рублей, если добавить 25%, получаем 1,85 млн. рублей. Также покупатели теряют возможность сэкономить или заработать деньги, купив квартиру на низком этапе строительства, а это порядка 10-30% ее итоговой стоимости.

25 Янв 2020 etolaw 516

Поделитесь записью

Продать долю в квартире

Владелец доли в квартире может распоряжаться ею по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, отдать в залог (ст. 250 Гражданского кодекса). Для продажи доли законом предусмотрен особый порядок — преимущественное право покупки. Это значит, что в первую очередь нужно предложить свою долю выкупить другим собственникам квартиры, пояснила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.

Преимущественное право покупки доли квартиры — это право выкупа доли собственника в квартире другими сособственниками, прежде чем он продаст ее постороннему человеку. То есть прежде чем продавать свою долю людям со стороны, собственник должен предложить выкупить ее своим соседям в квартире на тех же условиях, в частности — по той же цене.

Для этого продавец доли должен сообщить о продаже постороннему лицу в письменной форме, указав цену и другие условия продажи. Если совладельцев несколько, письменное извещение надо отправить каждому персонально. Для этого нужно соблюсти ряд условий:

— данное извещение должно быть направлено по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников;

— обязанность продавца уведомить других участников долевой собственности о продаже своей доли считается исполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения;

— уведомление о продаже своей доли одним участником долевой собственности не может считаться доставленным другому участнику, если оно не было вручено адресату по независящим от него обстоятельствам.

«Получивший предложение о покупке доли сособственник должен отреагировать на него в течение месяца — принять или отклонить. Молчание в данном случае рассматривается как отказ. Если остальные участники долевой собственности откажутся от преимущественного права покупки доли, то в таком случае можно продать ее постороннему лицу», — сказала Ольга Эттлер.

Продать долю в праве общей собственности стороннему лицу до истечения этого срока (одного месяца) можно, если все остальные участники долевой собственности подпишут официальный отказ от приобретения доли.

Как оформить продажу квартиры в долевой собственности

Согласно ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе распорядиться своим имуществом только с соблюдением положений ст. 250 ГК РФ, то есть, придерживаясь правила преимущественной покупки. Поэтому купить квартиру, которая принадлежит нескольким собственникам, можно только при обоюдном согласии совладельцев. Если хоть один из них будет против, речь идет о приобретении доли в недвижимости.

Продавать квартиру целиком выгоднее для содольщиков, поскольку если продавать доли по отдельности, их цена будет примерно на 30% ниже. Продавцы и покупатель сами должны решить, как оформить сделку: одним договором или разными, с учетом выгоды для каждого.

Плюсы и минусы оформления коллективного договора и раздельных соглашений представлены в таблице:

При продаже квартиры в долевой собственности ее владельцы руководствуются желанием получить от продажи максимум выгоды и по возможности избежать налогообложения. Продавцу следует тщательно проверить информацию о количестве собственников, удостовериться, что договор заключается с соблюдением законодательства.