Как продать долю в квартире без согласия собственников

Как продать долю в квартире без согласия других собственников.

Как правильно продать долю в квартире без согласия других собственников. Читайте в статье.

Возник вопрос, как продать долю в квартире без согласия остальных собственников? Начать следует с того, что у других собственников действительно есть право преимущественной покупки. Это означает, что прежде, чем продать долю третьим лицам, вы должны в обязательном порядке предложить ее другим собственникам на тех же условиях.

Однако в жизни бывают разные ситуации. Например, вы не имеете связи с другими собственниками, они не проживают в этой квартире, и нет никакой возможности, что они купят долю. А оформление официального отказа займет много времени. Более того, бывает, что отношения между собственниками достаточно конфликтные, и они могут всячески мешать продать свою долю другим лицам.

Как обычно обходят право преимущественной покупки доли?

Одним из самых часто практикуемых способов является оформление дарения вместо купли-продажи доли. Но эксперты не рекомендуют поступать подобным образом, ведь существует достаточно серьезный риск признания такой сделки недействительной. Да и найти покупателя, который согласится оформить дарение вместо купли-продажи, достаточно сложно.

Можно оформить передачу доли в качестве отступного, но при этом последствия будут такие же, как и при оформлении договора дарения. Данная сделка может быть признана судом недействительной по притворности.

Разновидностью первого варианта, но с меньшим риском, является двухшаговая сделка. В чем она заключается? Вы дарите своему покупателю какую-то совершенно мизерную долю в праве собственности на квартиру, а затем оставшуюся часть доли вы ему продаете. Таким образом, у вас и соблюдено право преимущественной покупки, и никаких претензий, собственно, к вам быть не может. Однако для вас в этом случае остается достаточно большой риск, что покупатель этой самой маленькой доли, впоследствии не захочет у вас покупать остальную часть.

Как же правильно продать свою долю в квартире посторонним лицам?

Для того чтобы ваш договор купли-продажи доли был зарегистрирован в Росреестре, (переход права у нас возникает только с момента государственной регистрации) вам необходимо предоставить в регистрирующий орган документы, подтверждающие соблюдение права преимущественной покупки. Самое простое, это, конечно же, получить от других собственников отказ в приобретении принадлежащей вам на праве собственности доли.

В случае если такой возможности нет, у вас есть следующие варианты:

Вы можете обратиться к нотариусу. Нотариус составляет заявление с предложением покупки другим собственникам, и на этом заявлении удостоверяет вашу подпись. После чего нотариус сам со своим сопроводительным письмом отправляет данное письмо другим собственникам. По факту получения нотариусом отказа от приобретения доли, либо, что чаще бывает, отказа от получения письма, нотариус выдает вам документ, подтверждающий, что право преимущественной покупки соблюдено;
Можно упростить решение данной проблемы. В настоящее время, регистрирующий орган принимает в качестве документа, подтверждающего соблюдение преимущественного права покупки, заверенный почтой текст телеграммы, из которого следует, что вы предлагали другим собственникам приобрести у них долю именно на тех условиях, на которых вы ее впоследствии продаете. При этом на почте вам проставляют отметку об отказе от получения данной телеграммы, либо о невозможности доставки телеграммы указанному вами адресату;
Возможно также предоставление заказного письма с уведомлением о вручении, в котором также проставляется отметка почты о невозможности доставления указанного письма вашему адресату.

В случае если вы оформляете не договор купли-продажи, а договор мены, применяются точно такие же правила. Также стоит помнить, что если у вас несколько сособственников, и хотя бы один из них согласен приобрести имеющуюся у вас долю, вы можете продать её ему и не извещать при этом остальных. Право преимущественной покупки будет при этом соблюдено.

Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников?

Да, без согласия других собственников продать квартиру можно.

Но без уведомления о том, что вы собираетесь отчуждать свою часть имущества, нельзя.

В Гражданском кодексе четко прописан порядок продажи доли (ст.244-259).

Имущество, кроме как в индивидуальной собственности, может быть еще в общей долевой и в общей совместной.

К СВЕДЕНИЮ. Владелец доли имеет право распорядиться своей частью в общем имуществе по своему личному усмотрению – подарить, продать, превратить в залог и др.

Но в отличие от единоличной собственности, в долевой собственности есть некоторые ограничения.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

С чего начать оформление продажи квартиры в долевой собственности
Продажа невыделенной доли в квартире и выделение доли при продаже
Готовимся к сделке: как оценить стоимость доли в квартире для продажи
Основные правила продажи квартиры долями собственников
Основные правила продажи квартиры долями собственников

Право собственности на долю в квартире: что это значит

Вопрос о распоряжении частью квартиры актуален для объектов недвижимости, которые находятся в долевой собственности.

Такая квартира принадлежит одновременно двоим или более людям. Они именуются сособственниками или собственниками долей в квартире. При этом доля каждого из участников определена документами на квартиру. Если размер не указан, доли считают одинаковыми.

На практике часто бывает, что квартира принадлежит не одному собственнику, а сразу нескольким в равных или разных долях

На практике принадлежность квартиры нескольким людям в определённых долях встречается в ситуациях, когда:

жильё приватизируется на нескольких совместно проживающих людей, чаще всего членов одной семьи;
квартира разделена между супругами по брачному договору или решению суда;
несколько человек наследуют квартиру по закону или завещанию.

Вопрос о долях становится актуальным тогда, когда собственники желают разделить квартиру и обособиться друг от друга.

Фактически раздел может проводиться одним из способов:

продажа квартиры и деление денежных средств между собственниками согласно размерам их долей;
разделение квартиры в натуре. При таком варианте из одного помещения выделяют несколько. В практике разделить квартиру в натуре удаётся довольно редко;
передача квартиры одному из собственников с выплатой другим владельцам стоимости их долей.

Право собственности означает наличие полномочий по владению, использованию и распоряжению своим имуществом. Применительно к праву собственности на долю эти полномочия имеют особенности.

Долевое участие больше относится к стоимости объекта. Поэтому если вести речь об использовании, то получается, все проживающие используют не свои доли, а всю квартиру, но по общему соглашению. То же самое касается владения.

А вот относительно распоряжения несколько иная ситуация. Каждый из собственников может распоряжаться как всей квартирой, так и своей долей

В первом случае имеется важное условие. Решать судьбу всего имущества можно при достижении согласия между всеми собственниками

Например, жильцы могут решить продать всю квартиру, а деньги разделить между собой. Таким образом, каждый получит свою долю.

Что касается реализации прав относительно отдельно взятой доли, то её владелец может свободно ею распоряжаться при соблюдении некоторых условий.

Договор купли-продажи квартиры в общей собственности

Форма договора купли-продажи квартиры, приобретаемой у двух собственников, не отличается от общепринятой. Различие заключается в том, что договор будет трехсторонним – кроме покупателя, в качестве продавца указываются два владельца долей недвижимости. В договоре указываются все данные сособственников, размеры принадлежащих им частей общего имущества и стоимость долей.

Помимо информации о собственниках, договор обязательно должен содержать информацию об отчуждаемой недвижимости:

объект продажи (квартира, комната);
местоположение (почтовый адрес) продаваемого жилого помещения;
жилая и общая площадь;
этаж, где находится квартира;
кадастровый номер объекта недвижимости.

В договоре должен предусматриваться пункт, описывающий порядок передачи денег сособственникам за их доли в купленной квартире. Наиболее удобным можно считать способ оплаты посредством аренды банковских ячеек. Покупатель помещает в каждую из ячеек сумму, определенную договором, для каждого из совладельцев квартиры. После того как будет проведена процедура регистрации права, будет произведен расчет при участии банка.

Приобретение недвижимости, имеющей двух и более собственников, всегда сопряжено с известным риском. Чем серьезнее подойдет покупатель к проверке титула и «истории» квартиры, тем меньше шансов потерять собственные деньги и моральные силы в многочисленных судебных процессах.

Остались вопросы?

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

Если адрес неизвестен

Многие полагают, что будет достаточно отправить уведомление по адресу, где расположена квартира, в которой продаётся доля. Де-юре предписанное правило будет соблюдено продавцом.

Но на деле не всё так просто, как кажется на первый взгляд.

Продавец, решивший заняться такими формальными отписками, будет в результате вынужден доказывать в суде, что его намерения при этом были абсолютно чисты, и он ничего не замышлял против другого владельца.

Поэтому рекомендуется принять все меры для поиска «пропавших» совладельцев и их оповещения. По крайней мере, у продавца должны быть письменные доказательства своих действий, которые позволят отстоять собственные интересы в суде.

Как происходит процесс продажи доли, если собственник – несовершеннолетний?

При продаже квартиры в долевой собственности без согласия несовершеннолетнего потребуется разрешение органов опеки на продажу.

Данные органы местной власти призваны следить за тем, чтобы интересы малолетнего собственника не нарушались.

В отдельных случаях это обстоятельство может усложнить процесс продажи.

В разрешении органов опеки могут быть прописаны условия, обязательные к выполнению, игнорирование которых обяжет суд аннулировать сделку.

Например, возникновение права ребенка на другую квартиру вместо жилья, выступающего объектом сделки.

Или, если несовершеннолетний живет по другому адресу, создать счет в банке на его имя, выкупив право владения недвижимостью.

Если не уведомлять несовершеннолетнего собственника, ситуация может произойти такая же, как описано выше – регистратор откажет в переходе права, или суд аннулирует продажу доли.

Чаще всего регистратору может хватить просто уведомления о продаже, направленного по адресу проживания ребенка или адресу продаваемой комнаты.

Некоторые нотариусы занимаются отправлением уведомлений совладельцам – при желании и средствах можно поручить всю процедуру юристу.

Регистратор может затребовать и уведомление в органы опеки.

– к кому попадут ваши документы.

Так что стоит ли перестраховываться – решать самому продавцу.

Статус договора

Право собственности на части, которые разделены, устанавливается в отношении имущества, когда в сделке участвует несколько приобретателей

При этом не важно, на возмездной или безвозмездной основе заключается соглашение. Такая форма собственности устанавливается по решению граждан

Как гасит общее правило, собственность, которой обладают несколько лиц, используется по их общему решению и усмотрению. Нужно учитывать ограничения, которые устанавливаются в отношении полномочий распоряжения и пользования, когда речь идет о наличии права собственности у нескольких лиц. К ним относят:

все лица, которые обладают долями, имеют равные права по отношению к общему имуществу, находящемуся в квартире;
если вы обладаете частью в жилом помещении, то при осуществлении своих прав, вы не должны нарушать права остальных владельцев;
при решении распорядиться своим имуществом посредством заключения договора, носящего возмездный характер, подразумевается получение уведомления от всех собственников (это является предварительным).

Перед тем как продать долю, вы должны учесть все отмеченные ограничения, но при этом помните, что они не лишают вас возможности искать лиц, заинтересованных в покупке вашей части и обсуждения с ними всех условий. В случае достижения договоренности между вами и покупателем это будет основанием для инициирования процесса согласования реализации имущества с другими владельцами.

Пошаговая инструкция

Чтобы сделка была оформлена юридически правильно, необходимо соблюдать определенные моменты:

в первую очередь извещаются собственники о том, что владелец намерен продать долю. Это делается для того, чтобы получить отказ от первоочередного права на приобретение. С января 2017 года владелец доли вправе разослать уведомление в электронном виде через интернет;
подписание договора купли-продажи и акта приемки-передачи недвижимого объекта. В договоре сделки прописываются условия, цена на долю, предмет доли. Указывается размер объекта, месторасположение, количество комнат, жилая и общая площадь. Составленный договор заверяется у нотариуса. После подписания договора составляется передаточный акт, который будет приложением;
последний шаг – юридическая регистрация права собственности. Для этого стороны обращаются в Росреестр. Покупатель может обратиться лично в территориальное отделение органа или подать заявление в многофункциональный центр

Нужно обратить внимание, что подача бумаг через МФЦ требует долгой обработки. Это связано с необходимостью пересылки бумаг, так как МФЦ в этой ситуации будет выступать посредником между гражданином и МФЦ.

Учтите! Для регистрации перехода права собственности предоставляются следующие бумаги:

заявления сторон сделки;
договор и акт передачи, которые оформляются в трех экземплярах и заверяются у нотариуса;
письменное подтверждение того, что остальные собственники предупреждены о сделке, а также их письменные отказы;
документы, удостоверяющие личности сторон сделки;
если владельцу доли не исполнилось 18 лет, сделки с недвижимым имуществом совершаются с разрешения органов опеки и попечительства. Оно выдается в письменной форме.

Кроме того, оплачивается государственная пошлина за предоставление услуги. Обязательного требования на приложение квитанции нет, но если при рассмотрении бумаг платеж не отразится в системе, договор вернется заявителям без обработки и регистрации.

При оформлении сделки купли-продажи квартиры важно обратить внимание на то, что по Налоговому кодексу установлены сроки владения недвижимостью, в которые оплачивается налог после завершения сделки. Если квартира приобретена до 1 января 2016 года, то срок владения должен быть не менее трех лет. Для недвижимости, купленной после 1 января 2016 года, этот срок составляет не менее пяти лет

Если человек владел квартирой меньший период, он оплачивает налог и предоставляет декларацию

Для недвижимости, купленной после 1 января 2016 года, этот срок составляет не менее пяти лет. Если человек владел квартирой меньший период, он оплачивает налог и предоставляет декларацию

Если квартира приобретена до 1 января 2016 года, то срок владения должен быть не менее трех лет. Для недвижимости, купленной после 1 января 2016 года, этот срок составляет не менее пяти лет. Если человек владел квартирой меньший период, он оплачивает налог и предоставляет декларацию.

Главное отличие процедуры продажи долевой квартиры от стандартной заключается в обязательном уведомлении остальных владельцев. Если этот этап будет продавцом упущен, это приведет к судебному процессу и признанию сделки недействительной. Кроме того, важный этап – нотариальное удостоверение сделки. Только при соблюдении этих моментов договор купли-продажи будет иметь законную силу, другие владельцы не обратятся в суд для его аннулирования.

Посмотрите видео. Как признать недействительной продажу (дарение) доли в квартире:

Действия банка в отношении юридических лиц

Если просрочка выплаты кредита допущена юридическим лицом, то процедура рассмотрения заявления о реструктуризации намного усложняется. Так, банк проверяет:

экономические показатели юридического лица;
основания возникновения задолженности, как внешние, так и внутренние (дефолт);
перспективы выправления финансовой ситуации;
целесообразность инициирования процедуры банкротства.

В целом в отношении юридического лица будет действовать тот же принцип, что и в отношении физического лица. То есть чем больше задолженность и чем меньше шансы вернуть долг посредством обращения взыскания на имущество, тем выше шансы заключения договора о реструктуризации долга.

Покупка доли: чем лучше квартиры?

В большинстве случаев мы приобретаем в собственность квартиру. Но некоторым удобнее купить долю в этой самой квартире. Возникает закономерный вопрос: зачем?

Самая главная причина, безусловно, нехватка денег на приобретение всей квартиры, а жить-то где-то надо!

Но уже на этой стадии возможен первый риск. Зачастую владелец доли предлагает вам оформить договор дарения доли, а деньги вы ему передадите в общем порядке. С одной стороны, вы все равно становитесь владельцем квартиры, независимо от того, была она приобретена по договору купли-продажи или дарения. С другой стороны, если вас не устроит эта самая доля по каким-либо причинам, и вы пойдете в суд, то взыскивать с продавца будет нечего – договор дарения безвозмездный.

К примеру, Н. приобрела долю в квартире по договору дарения. Обе стороны остались довольны заключенной сделкой, пожали друг другу руки и разошлись. Все бы ничего, если бы однажды у Н. не отключили свет. Она пошла разбираться и выяснилось, что у бывшего владельца квартиры долги за электричество. На таких «радостях» сумма за долю в квартире была чуть больше долгов. А вернуть деньги уже нельзя – по договору они не передавались; здесь имела место личная договоренность, которую как говорится, к делу «не пришьешь».

Второй риск возникает тогда, когда покупатель «путает» понятия «доля» и «комната» в квартире. Доля – это неосязаемый «предмет», который виден только в свидетельстве о праве на собственность. Да, там она может быть прописана в цифрах через дробь -1/2,1/4 и т.д. Но выделить долю в отдельное помещение – очень сложная процедура. Связано это с отсутствием технических возможностей: для выделения доли в натуре необходим отдельных вход в помещение, изолированная комната и т.д.

Кроме того, проблемы также возникают при определении стоимости доли. По сложившейся ситуации на рынке недвижимости, доля не пользуется большим спросом, а потому и не стоит так дорого, как, например, изолированная комната. Но как же определить стоимость доли?

Логика по расчету стоимости 1 кв.м. по региону, умноженного на общее количество квадратных метров, здесь неприменима, так как в данном случае получится слишком завышенная цена на долю в квартире.

Поэтому в данном случае следует исходить из того, в каком районе находится квартира, есть ли в ней ремонт, количество долей (соседей) и т.д.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Стоит отметить и несколько негативный момент покупки доли в квартире. На данной жилплощади вы будете проживать не один, соответственно, могут возникнуть конфликты с соседями, которые впоследствии выливаются в скандалы и даже в обращение в суд.