Узаконивание самовольной планировки

Чтобы узаконить самовольную перепланировку необходимо пройти несколько этапов:

1. Оформление кадастровым инженером технического паспорта с отметкой о фактически произведенных неузаконенных изменениях.
2. Изготовление экспертного заключения о состоянии несущих конструкций в результате перепланировки.
3. Обращение в уполномоченную организацию о согласовании перепланировки. При получении отказа в согласовании появляется основания для обращения в суд.
4. Направление в суд искового заявления об узаконивании самовольной перепланировки (ст. 29 ЖК РФ).
5. Получение решения суда.
6. Обращение в Росреестр для внесения изменений и оформления новой выписки из ЕГРН (в случае положительного решения суда).

За самовольную перепланировку с 2020 года введена мера ответственности в виде наложения штрафа в отношении граждан в размере от 2 до 2,5 тыс. руб. Кроме того, согласно ЖК РФ гражданин будет обязан привести квартиру в первоначальное состояние.

Сбор документов

Перед тем как подать исковое заявление в суд истцу необходимо подготовить пакет документов, на основании которых суд сможет принять соответствующее решение:

• выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
• правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство);
• отказ уполномоченного органа в согласовании произведенных изменений;
• прежний и новый технические паспорта;
• заключение СЭС о соответствии жилого помещения установленным нормам;
• проект изменений в квартире, изготовленный лицензированной компанией;
• квитанция об оплате государственной пошлины.

Обращение в суд

Гражданин, осуществивший перепланировку незаконно, должен обратиться в суд по месту нахождения жилого помещения, ссылаясь в иске на статью 29 ЖК РФ, регламентирующую последствия самовольной перепланировки.

Исковое заявление должно содержать следующую информацию:

• наименование судебного органа;
• ФИО и контактные данные истца;
• наименование и адрес ответчика (ответчиком по делам об узаконивании перепланировки выступает орган местного самоуправления);
• в описательной части — основания владения жилым помещением, суть произведенных изменений в квартире, кем производились работы по перепланировке (самостоятельно или с помощью подрядной организации), причины проведения работ без получения соответствующего разрешения;
• просьбу о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии;
• список прилагаемых документов.

Суд может отказать в удовлетворении исковых требований в случае, если произведенные работы нарушают требования законодательства. Изменения, которые несут опасность обрушения конструкций, узаконить невозможно. Суд обяжет истца вернуть конструкции жилого помещения в прежнее состояние, а также оплатить штраф за незаконную перепланировку жилья, предусмотренный статьей 7.21 КоАП РФ.

Если же нарушения можно исправить, то необходимо будет подать апелляцию и устранить их.

Внимание! Произведенные работы подтверждаются документально, особое внимание нужно уделить скрытым работам, которые должны быть отражены в акте подрядной организации.

Положительное решение

В случае, когда суд удовлетворил просьбу владельца и вынес решение, позволяющее сохранить квартиру в измененном состоянии, ему нужно предпринять следующие действия:

• обратиться в бюро технической инвентаризации или отделение МФЦ для оформления нового технического паспорта с учетом существующих изменений;
• обратиться в Росреестр или отделение МФЦ с целью внесения изменений в сведения кадастрового учета;
• заказать и получить новую выписку из ЕГРН.

После оформления перепланировке владелец может беспрепятственно распоряжаться принадлежим ему жилым помещением.

Стоимость узаконивания

Точная стоимость легализации перепланировки зависит от многих факторов: сложность произведенных изменений, привлечение посредников для представления интересов в суде, регион проживания гражданина.

Так, общую стоимость могут составить следующие расходы:

• составление проекта изменений специалистом-архитектором — от 10 до 50 тыс. руб. в зависимости от объема работы и региона;
• услуги представителя (юриста или адвоката) – в среднем до 30 тыс. руб.;
• оплата государственной пошлины при подаче искового заявления в суд – 300 рублей;
• получение нового технического паспорта – от 900 рублей;
• госпошлина за внесение изменений в выписку из ЕГРН – 350 рублей.

Перепланировка квартиры

Под перепланировкой понимается набор серьезных изменений на жилплощади собственника (как правило, речь идет о многоквартирных домах), когда изменения касаются капитальных элементов здания, несущих стен, сантехники, газовых и электрических плит, балконов, лоджий, террас и т.д. Изменения такого рода необходимо фиксировать в строительной документации и согласовывать с компетентными органами, поскольку они могут влиять на конструкции здания, угрожать здоровью и безопасности жителей соседних квартир и грозить другими неприятными моментами, при должной безалаберности способными довести до потери даже приватизированной квартиры.

Порядок действий

Любой человек, являющийся профессионалом в сферы разбора жилищных вопросов, имеет мнение, что планировка не будет считаться сделанной на официальном уровне, если ее нет ни в каких документах.

Важно не забывать о том, что в случае, когда хозяин жилой площади будет поступать именно таким рекомендованным способом, то уже ни одна инстанция не сможет наложить на него определённых штрафов, а также у него не будет необходимости прибегать к узакониванию перепланировки. Стоит здесь отметить, что процесс узаконивания будет занимать не меньше 90 дней и поэтому подобная трата времени не является ни для кого желаемой и актуальной

Также не будет нужды в том, чтобы согласовывать лишнее действие с БТИ

Стоит здесь отметить, что процесс узаконивания будет занимать не меньше 90 дней и поэтому подобная трата времени не является ни для кого желаемой и актуальной. Также не будет нужды в том, чтобы согласовывать лишнее действие с БТИ.

Здесь стоит понимать, что в случае, когда перепланировка является уже проведенной и реализованной, и когда хозяин обращается в данную инстанцию, его обязательно в этом случае заставят вносить определенные корректировки в технический план, после чего проходить обязательную процедуру стандартного узаконивания.

Стоит иметь в виду, что если перепланировка коснулась внесения изменений в несущую стену, а также вентиляционной трубы и какого-то другого немаловажного элемента, то данный путь ни в коем случае не является актуальным.

В этом случае сотрудник жилищной инспекции, который будет обязательно выезжать для согласования на место проведения перепланировки, сможет определить, имеется ли возможность поступить, таким образом, как этого хотел бы владелец квартиры.

Законная перепланировка, не требующая разбирательства через суд

Есть определенные виды работ, которые касаются перепланировки жилых помещений и которые не требуют никакого согласования.

В настоящее время к ним стоит отнести следующие типы работ:

1. Установка сплит-систем.
2. Монтаж встроенной корпусной мебели.
3. Замена оборудования в жилом помещении на аналогичное, которое соответствует всей технической документации.
4. Проведение ремонта косметического характера.

Если выражаться более просто, разрешаются те типы работ, которые не будут выступать в качестве нарушений по заданным стандартам оборудования жилых помещений.

Какие документы нужны

Само оформление перепланировки должно осуществляться в несколько ступеней:

1. На первом этапе нужно собрать нужные документы.
2. Затем документы должны быть проверены определенными инстанциями.
3. Затем контролирующие органы выносят решение либо положительное, либо отрицательное по перепланировке.

К основным этапам согласования стоит относить получение необходимых документов.

В настоящее время в числе этих документов находятся:

1. Учредительные документы, заверенные нотариусом.
2. Свидетельства по страхованию гражданской ответственности.
3. Разрешения, которые необходимы в ситуации при изменении функционального назначения объекта недвижимости.

Следующим этапом согласования является обращение в инстанцию со всеми собранными документами.

Сроки и цена

Согласно нынешнему законодательству на согласование перепланировки органом выделяется 45 дней после того, как документы были поданы.

Что касается решения о проведении изменений в жилой площади, то оно должно оформляться через 10 дней после того, как будет получено представление от уполномоченной инстанции в горсовет.

Если рассматривать такой параметр, как стоимость данных услуг, то важно понимать, что она будет разной в каждой ситуации, и будет иметь зависимость от сложности исполнения работы, а также площади самого жилья. Если рассчитывать в целом, то примерная стоимость и перепланировки будет составлять порядка 25000-30000 рублей

Что касается нежилых помещений, то в таких ситуациях перепланировка будет стоить гораздо дороже

Если рассчитывать в целом, то примерная стоимость и перепланировки будет составлять порядка 25000-30000 рублей. Что касается нежилых помещений, то в таких ситуациях перепланировка будет стоить гораздо дороже.

Стоит обязательно помнить о том, что проведения узаконивания перепланировки требует обращения в большое количество инстанций. Обязательно необходимо в каждое учреждение приходить с обоснованными основаниями и при наличии всех требуемых документов.

Каждый, кто намеревается сам заняться перепланировкой квартиры, должен обязательно быть готов к решению большого количества вопросов, с которыми ранее сталкиваться не приходилось. Также стоит помнить о наличии некоторых временных и материальных расходов, которые придется понести в обязательном порядке.

Можно ли узаконить уже сделанную перепланировку квартиры?

Перепланировкой является внесение изменений в имеющуюся планировку помещения, не получив на это разрешения соответствующего органа, либо изменений, не соответствующих утвержденному проекту. При производстве переоборудования или перепланировки необходимо руководствоваться нормами Жилищного кодекса РФ.

Незаконной является перепланировка в случаях отсутствия:

• разрешения на изменения уполномоченного органа;
• проекта внесенных изменений, изготовленного специалистом;
• согласия собственника жилого помещения на проведение работ по перепланировке.

Произведенная самовольно перепланировка должна быть узаконена, иначе при пользовании и распоряжении ею могут возникнуть проблемы. Такую квартиру сложно продать, ведь вряд ли покупатели захотят решать эту проблему самостоятельно.

Справка! Признать законной уже совершенную перепланировку и оформить ее в дальнейшем можно, но для этого необходимо будет обратиться в суд.

Работы, не требующие разрешения

Основные из них:

1. Замена: напольных покрытий, дверей, окон, сантехники, водопроводных труб, кранов, смесителей.
2. Расширение дверных проёмов, перенос их (без изменения несущих конструкций).
3. Проведение косметического ремонта (наклейка обоев, облицовка кафелем стен кухни, ванной, туалета, покраска деревянных, металлических конструкций).
4. Внутренняя облицовка балконов, лоджий, их застекление(без нарушения архитектуры здания).
5. Замена ванны на душ.
6. Смена кухонных плит. Перенос их в другие места кухни.
7. Установка: кондиционеров, спутниковых антенн, нагревательных приборов.

Какую перепланировку считают незаконной? Все остальные работы, связанные с увеличением жилой площади, либо с изменением её конфигурации, выполненные без разрешения местных властей, считаются незаконными.

Особенности и нюансы

В выводах Жилищной инспекции всегда содержатся рекомендации собственнику по его дальнейшим действиям.

Вообще закон в лице п. 4 ст. 29 ЖК РФ дает полномочия только судебным органам решать, оставить уже сделанную перепланировку или заставить владельца вернуть жилищу прежний вид.

Но при незначительных переделках могут сделать исключение и в целях разгрузки судов от мелочных дел выдать разрешение.

При отказе Жилищной инспекции помочь могут только судебные органы.

Перед началом судебного процесса нужно вызвать работников БТИ и зафиксировать перекройку в новом техническом паспорте, на котором поставят штамп о несанкционированной перепланировке.

Исковое заявление в суд

Как осуществить узаконивание перепланировки квартиры через суд? Суть искового заявления – просьба сохранить выполненные изменения. Этот документ подают в суд по району расположения жилья.

По данному делу ответчик – органы местного самоуправления, истец – владелец или один из них (если имеются совладельцы, то остальные выступают в процессе в качестве третьих лиц).

В правом верхнем углу указываются полностью реквизиты Истца, ответчика, третьих лиц. В текстовой части нужно указать, на основании каких документов собственник или наниматель пользуется жилым помещением.

Далее следует описать, что в период с такой-то даты по такую-то была произведена перепланировка, в ходе которой выполнены следующие работы – и подробно их перечислить.

Важно уведомить суд, что владелец имеет достаточные знания и умения, позволившие ему собственноручно производить работы, или же были привлечены подрядчики – тогда нужно указать, кто они, и приложить документы, подтверждающие наличие отношений (договор, соглашение) и разрешений на проведение ими работ соответствующих видов. Также нужно описать, что работы выполнялись без получения на то разрешения, и конкретизировать причины, по которым работы велись самовольно

Также нужно описать, что работы выполнялись без получения на то разрешения, и конкретизировать причины, по которым работы велись самовольно.

Отдельным абзацем нужно известить суд, что перепланировка выполнена без нарушения СНиП, санитарных правил, требований пожарной безопасности (о чем имеются подтверждения от компетентных органов), и не нарушает прав, не угрожает жизни и интересам других людей.

Несмотря на это, жилищная инспекция (или иной орган) порекомендовала вернуть жилье в состояние, которое было до начала работ.

Считаю, что квартира может быть сохранена в перепланированном состоянии

Далее важно перечислить формулировки служб и органов, которые выдали свои заключения

Просьба к суду заключается именно в сохранении квартиры в переделанном виде. Среди прилагаемых бумаг обязательно должны быть и согласования от городских служб.

Внизу обязательно дата, подпись с расшифровкой. Госпошлина в суд составляет 300 руб.

Заключение по перепланировке

Заключение по перепланировке квартиры может содержать:

• разрешение сохранить жилище в переделанном виде;
• требование восстановить первоначальное состояние с указанием срока.

Если срок не соблюсти, то есть попросту проигнорировать заключение, возможны такие сценарии:

• квартиру собственника продадут с торгов;
• муниципальное жилье заставят освободить.

Затратив немало средств на выполнение несанкционированных работ, а потом на заказ проекта, оплату штрафа и пр., не стоит рисковать и пытаться самому вести процесс узаконивания уже сделанной перепланировки, а поручить дело опытному юристу, который правильно составит исковое заявление и преподнесет информацию в более приятном свете.

Раз уж так вышло, что переделка жилья оказалась незаконной, то придется следовать рекомендациям суда. Если отказ будет категорическим, то нужно будет ликвидировать следы своего вмешательства в план квартиры.

При наличии положительных заключений от всех заинтересованных городских служб суд, скорее всего, разрешит жить на измененной жилплощади.

О том, как узаконить перепланировку квартиры, если она уже сделана, вы можете узнать из видео:

Бумаг и хождений — меньше

Главное изменение, которое произошло, — оформить все разрешения на перепланировку теперь можно онлайн, на портале столичной мэрии mos.ru. Эта услуга была доступна и раньше, но в урезанном виде, а теперь у нее появился новый интерфейс и воспользоваться ей могут даже те, кто согласует работы задним числом — то есть узаконивает уже проведенные переделки. Раньше в этом случае нужно было подавать все бумаги вручную, через центры госуслуг «Мои документы». Шли по такому пути, впрочем, и законопослушные москвичи.

Теперь же на mos.ru есть подробная пошаговая инструкция, следуя которой составить и подать заявление на перепланировку вместе с другими бумагами получится за 10-15 минут. Отвечать вам тоже будут через портал и акт о завершенной перепланировке тоже придет онлайн.

«Появилась и возможность отслеживать этапы рассмотрения заявлений, — рассказали «РГ» в Мосжилинспекции. — Уведомления об этом автоматически направляются в личный кабинет заявителя».

Проще теперь будет и тем, кто решится на перепланировку в новостройке. По новому регламенту в таком случае больше не нужны справка о присвоении адреса и разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Подать заявление на перепланировку вместе с другими бумагами можно за 10-15 минут

Кроме того, продлить разрешение на перепланировку с 14 февраля можно онлайн, но только один раз и сразу на полгода. Это бывает нужно в том случае, если закончить работы не получилось в планируемые сроки — не хватило денег, подвели подрядчики и т.д. Раньше за продлением приходилось лично обращаться в МФЦ и давалось оно только на месяц, но неограниченное число раз. В итоге людям, не успевшим сделать перепланировку за год (столько действует разрешение), нужно было ежемесячно обращаться за продлением.

«Новая норма избавит тех, кто затеял ремонт, от лишних усилий, а также упростит жизнь их соседям, — добавляют в жилищной инспекции. — Им не придется больше терпеть бесконечный ремонт, так как лицо, получившее согласование, не сможет неограниченно продлевать сроки».

Случаи, относящиеся к незаконной реконструкции, ответственность за это

Изменение конструкции жилья считается самовольной в 2-х случаях (ЖКРФ 29 статья):

• перепланировка, произведенная без согласования;
• изменение объектов, или увеличение объёмов, не указанных в разрешении.

Оба нарушения могут быть причиной таких трагических последствий, как:

1. Разрушения здания или его отсека, произошедших в результате изменения нагрузок на несущие стены.
2. Изменения напора воды в квартирах, расположенных выше.
3. Непроходимость стояков из-за непрофессионально выполненного совмещения (разъединения) ванной и туалета.
4. Нарушения отопительной системы в связи с неправильной установкой обогреваемых полов.
5. Плохая работа вытяжек у соседей, случившаяся по причине расширения полезной площади за счёт вентиляционного отсека.
6. Некоторых других.

Любая реконструкция жилых помещений не может ухудшать условия проживания ни владельцев, ни их соседей.

Самовольная реконструкция жилья может отрицательно повлиять на:

• обмен или продажу;
• приватизацию;
• наследование;
• оформление в залог для получения кредита.

Поэтому стоит ли узаконивать изменения или нет решать вам. Кроме этого владельцу, допустившему самовольную перепланировку, грозит административное наказание в виде штрафа.

Важные требования

Важным требованием узаконивания перепланировки является соответствие законным нормам, которые отражают безопасность проводимых манипуляций, а также исключают создание неудобств соседям многоквартирного дома.

Собственник имеет право самостоятельно обратиться в судебные органы для узаконивания перепланировки, а также для подачи апелляции при имеющихся возражениях после экспертизы квартиры инспектором.

Главные условия действий

Основными условиями перепланировки является соблюдение законодательных норм, а именно:

• запрещается сносить перегородки между двумя соседними квартирами с целью объединения двух видов недвижимости в одно целое;
• запрещается подключение центральных водопроводных систем к индивидуальному отоплению пола;
• запрещается перенос радиаторов отопления на балконы и лоджии;
• запрещается полная ликвидация несущих конструкций;
• запрещено располагать инженерные коммуникации (сантехническое оборудование, газовые плиты) в жилой зоне или на площади, которая соответствует жилой территории для соседей снизу.

Кроме этого, существует ряд действий, которые запрещены к проведению, однако имеют исключения, поэтому не относятся к абсолютным.

Необходимые документы

Документация для узаконивания перепланировки включает в себя:

• проект;
• паспорт собственника;
• правоустанавливающие документы на жилплощадь;
• техпаспорт квартиры;
• поэтажный план дома;
• согласие соседей в письменном виде;
• согласие всех жильцов дома, если затрагиваются общедомовые нужды при перепланировке;
• согласование на проведение ремонтных действий жилищной инспекции, пожарной службы и коммунальных служб.

В некоторых случаях может потребоваться дополнительный пакет документов, если, к примеру, дом относится к памятнику истории или культурному наследию. Собственнику необходимо будет представить документы из городского управление архитектурой, которые подтверждают законность проведения перепланировки.

Образец технического паспорта квартиры:

Где найти соответствующие услуги

Собственник квартиры может самостоятельно провести узаконивание квартиры, но в большинстве случаев это превращается в длительный процесс с постоянным донесением или переоформлением документов, что отнимает силы, время и финансы. Существуют специальные организации, предоставляющие услуги по узакониванию перепланировки. Благодаря опытным специалистам весь процесс занимает минимум времени.

Средняя стоимость согласования и узаконивания перепланировки у всех фирм колеблется в пределе 30 000 – 80 000 рублей. Точная стоимость будет зависеть от особенностей проведенного ремонта, сложности узаконивания с законодательной стороны и дополнительных трат на госпошлины, получение нового техпаспорта и документов на квартиру.

Образец согласия соседей на перепланировку

Что можно сделать в квартире

Что можно изменять в квартире:
1. Объединить кухню с электроплитой и гостиную, прорубив дверной проем в смежной стене или сделав в ней арку.
Полностью сносить стену/перегородку нельзя. Если это несущая стена, то делается узкий проем с усилением, а если перегородка — можно сделать широкий проем и вставить раздвижные/распашные двери.
2. Увеличить ванную или туалет, «взяв» площадь коридора. Главное, чтобы уровень пола санузла ниже уровня пола коридора на 3 см.
3. Увеличить балкон за счет формирования арки шириной до 1 метра.
4

Протянуть новую систему труб с переносом водного бака стояка (главное, чтобы сохранился угол слива).
Важно: если перепланировка затрагивает общую домовую территорию, то ее нужно согласовать с соседями.
При этом все изменения не должны ухудшать условия жизни других людей, угрожать их жизни и здоровью, разрушать дом и приводить к его обветшанию.

Риски нарушений

Проведение указанных строительных работ без наличия соответствующего разрешения от жилищной инспекции запрещено нормами статьи 26 ЖК РФ. В случае выявления несогласованной перепланировки, владельцу жилья придётся заплатить от 2000 до 2500 рублей штрафа. Такая мера ответственности предусмотрена частью 2 статьи 7.21 КоАП.

Если гражданин систематически уклоняется от устранения последствий проведённого переоборудования, то его могут принудить продать недвижимость в судебном порядке. В 2020 году таких случаев ещё не было, но ежегодно несколько жилых помещений с неузаконенной перепланировкой реализуются с публичных торгов.

Получить согласование необходимо на следующие изменения:

• переоборудование ванных комнат и туалетов (замена труб, унитазов, установка «джакузи»);
• перенос стен сантехнических помещений и увеличение их площади за счёт коридора;
• перенос существующих дверных проёмов или создание новых;
• замена радиаторов центральной системы отопления.

Не удастся получить разрешение на:

• изменение конфигурации вентшахты;
• нарушение прочности здания (создание проёмов в несущих стенах, снос части таких конструкций);
• оборудование дополнительно санузла в комнате;
• монтаж дверного проёма, соединяющего жилую комнату и кухню, на которой установлена газовая плита;
• установку радиаторов на балконе с подключением к системе центрального отопления.

Данные перечни являются примерными, так как законодательно установлены лишь общие требования по проведению перепланировки. Подробнее с ними можно ознакомиться в постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170.

Помимо штрафа, собственник несёт и иные риски, связанные с незаконной перепланировкой:

• нотариус откажет в оформлении свидетельства о праве на наследство, если документы, подтверждающие право собственности на квартиру, и технический паспорт содержат различные сведения о жилом помещении;
• при продаже недвижимости покупатели могут отказаться от сделки, если фактическая планировка квартиры отличается от той, которая отражена в документах БТИ;
• могут ухудшиться потребительские качества квартиры (появится сырость, усилиться теплообмен с улицей, начнут разрушаться перекрытия).