Через какое время можно продать недвижимость после приватизирования?

Поскольку фактически, приватизация – это перевод государственного имущества в частную собственность, то по завершению процесса, у владельца жилья возникает право полноправного распоряжения недвижимостью, включая продажу или сдачу в аренду. Вопрос о сроках весьма актуален, поскольку иногда требуется быстро приватизировать и продать жилище.

По закону и действующим правовым нормам, квартиру, прошедшую через приватизацию, можно продавать в любое удобное время. Обязательное условие – это наличие правоустанавливающих документов, включая выписку ЕГРН. Когда выписка выдана и в ней присутствуют все необходимые отметки, собственник вправе подготовить купчую и продать жилище.

Простыми словами, выжидать определенный период времени сразу после приватизации жилья, не требуется. Как только недвижимое имущество перешло в разряд собственности, то доступными становятся все возможные манипуляции. При готовности сторон заключить итоговую сделку, можно хоть на следующий день продать квартиру.

Когда можно продать квартиру после приватизации

Нередко возникает вопрос — через сколько можно продать квартиру после приватизации?

Но важно учесть, что продажа квартиры после приватизации менее 3 лет потребует оплаты налога в размере 13%. Непосредственно перед приватизацией и продажей, если таковая планируется, нужно разобраться со следующими вопросами:

Непосредственно перед приватизацией и продажей, если таковая планируется, нужно разобраться со следующими вопросами:

1. Какие имеет условия.
2. Возможно ли сразу после оформления.
3. Чтобы не платить налог.
4. Способ оптимизации НДФЛ.

Какие имеет условия

Сегодня существует несколько эффективных способов продажи квартиры, причем полностью законных:

• договор купли-продажи;
• дарение доли в квартире кому-либо;
• залог — по договору займа.

В случае составления договора купли-продажи, оформления иных обязательных документов регистрация на территории определенной квартиры прекращается автоматически.

Если же по какой-то причине возникают сложности при выписке граждан в стандартном порядке — нужно будет обратиться в местный суд.

Он является закрытым, в него на 2020 год входят:

1. Инвалиды.
2. Не достигшие совершеннолетия.
3. Пожилые лица.

Собственность таковой будет уменьшена пропорционально. Причем при продаже понадобится соблюдать право на преимущество покупки.

Отдельным и наиболее сложным моментом является продажа жилья с прописанным там несовершеннолетним и имеющим к тому же право собственности на квартиру.

В таком случае осуществить продажу возможно лишь при покупке аналогичного жилья, при отсутствии ухудшения жилищных условий.

Возможно ли сразу после оформления

Какой-либо срок для продажи недвижимости после оформления приватизации не обозначается в законодательстве. Фактически сразу после окончания данной процедуры жилье может быть выставлено на продажу.

Но существует ряд способов избежать необходимости уплаты НДФЛ в размере 13% в государственный бюджет. Некоторые из них являются законными.

Другие же наоборот — незаконными и наказуемыми. Потому перед использованием какого-либо конкретного нужно получить юридическую консультацию.

Чтобы не платить налог

Одним из способов избежать уплаты налогового сбора является покупка нового жилья — большего по стоимости. В таком случае возможно получить вычет из НДФЛ.

Реализуется таковой по схеме «доходы минус расходы». Но таким образом возможно компенсировать только лишь часть налогового сбора.

Но следует учитывать, что доходы, полученные по договору дарения, могут не облагаться налоговым сбором в размере 13%, только лишь если участвуют в сделке близкие родственники:

1. Родители.
2. Дети.
3. Супруги.

Во всех остальных случаях понадобится оплатить НДФЛ. Существует также множество «черных» схем ухода от налоговых сборов такого рода.

Способ оптимизации НДФЛ

Соответственно, какие-либо расходы сам собственник недвижимости не несет. Таким образом право на получение налогового вычета попросту будет отсутствовать.

Как осуществить продажу муниципального / социального жилья?

Купля-продажа квартиры, которая может отчуждаться путём использования альтернативных механизмов, осуществляется следующими способами:

• совместная приватизация;
• обмен;
• буферная продажа.

Эти способы на практике применяются наиболее часто и считаются законными в полной мере или, как минимум, не противоречат законодательству.

Совместная приватизация

Продажа через совместную приватизацию является длительной процедурой. Но иногда она привлекает покупателей по следующим причинам:

• если покупателю нужна квартира именно в этом доме;
• при снижении стоимости объекта;
• когда ему требуется время для поиска денежных средств.

Это один из самых безопасных способов приобретения неприватизированных квартир.

Алгоритм совместной приватизации может быть следующий:

1. Наниматель социального жилья находит покупателя, который заинтересован в данной сделке.
2. Заключает с ним предварительный договор купли-продажи (ПДКП) и получает аванс или задаток за сделку, которую намерен осуществить в будущем, после получения права собственности на квартиру.
3. Собирает пакет документов для приватизации и обращается в соответствующий отдел администрации с заявлением о получении своего жилья в собственность.
4. Заключает договор с администрацией и регистрирует своё право на квартиру.

После проведения процедуры приватизации и регистрации своих вновь возникших имущественных прав в Росреестре, собственник продаёт квартиру лицу, с которым заключил ПДКП.

Если приватизация не состоится по тем или иным причинам, то по ПДКП покупатель может взыскать с продавца двойную стоимость задатка.

Этот вариант самый оптимальный относительно соблюдения норм законодательства. Другой вариант, аналог совместной приватизации, применяется, если у покупателя исчерпано право на безвозмездное получение недвижимого имущества от государства.

В этом случае продавец прописывает покупателя, а затем выписывается вместе с членами своей семьи. На покупателя переоформляется договор соцнайма и лицевой счёт, впоследствии он самостоятельно приватизирует квартиру.

Важно! Деньги передаются в момент выписки продавца, под расписку

Обмен

Согласно статьям 72—73 ЖК РФ, граждане вправе осуществлять обмен приватизированных квартир на неприватизированные. В этой связи купля-продажа проводится под видом обмена, но при условии согласия на него, всех членов семьи, имеющих право на участие в приватизации.

Заинтересованность покупателя в приобретении такой квартиры также может быть продиктована необходимостью вселения в данное жилое помещение, которое оказалось для него привлекательным. Или:

• занижением стоимости жилья;
• улучшенными параметрами приобретаемой без приватизации квартиры.

При наличии покупателя, эта сделка может пройти быстрее. Но здесь потребуется участие владельца неприватизированной квартиры в двух сделках, которые привели бы к аналогичному результату с первого раза, будь квартира в собственности.

Алгоритм обмена следующий:

1. Получение разрешения на сделку у администрации – собственника неприватизированной квартиры.
2. Составление и регистрация договора мены.
3. Подготовка документов на приобретённую в результате обмена квартиру.
4. Продажа вновь приобретённой квартиры.

Внимание! При продаже только что приобретённой в собственность квартиры с продавца будет удержан налог с дохода физических лиц. Ещё один вариант, который может применяться при необходимости переезда в другой населённый пункт – это обмен неприватизированными квартирами

В этом случае ищется контрагент мены в том городе, куда планируется переезд. Стороны достигают соглашения и получают разрешение администрации, затем заключают обмен квартирами в обычном режиме

Ещё один вариант, который может применяться при необходимости переезда в другой населённый пункт – это обмен неприватизированными квартирами. В этом случае ищется контрагент мены в том городе, куда планируется переезд. Стороны достигают соглашения и получают разрешение администрации, затем заключают обмен квартирами в обычном режиме.

Буферная продажа

Такой способ как буферная продажа применяется некоторыми крупными агентствами, которые имеют в своей собственности квартиру-буфер, участвующую в сделке. Эта сделка напоминает обмен, но в нём участвует дополнительный объект, который является своего рода страховкой для сторон сделки.

Сделка происходит по следующей схеме:

Такие сделки не несут сторонам критических неудобств, если деятельность агентства гарантирует добросовестное исполнение принятых на себя обязательств.

Но зачастую они вызывают подозрение у покупателей, выглядят условно законными, что существенно снижает поток лиц, готовых в них участвовать.

Навигация по комментариям

Статус не приватизированного жилья

По сути, вся программа приватизации, действующая уже более 20 лет, рассчитана именно на то, чтобы граждане, получив в собственность квартиры и другое жильё, смогли самостоятельно ими распоряжаться — в том числе и продавать. Без приватизации распоряжение квартирой невозможно.

Следовательно, мы видим первый вариант решения проблемы — перед тем, как продать жилище, его нужно приватизировать.

Как продать неприватизированную квартиру?

Допустим, вы не хотите тратить несколько недель на оформление приватизации, а желаете продать квартиру как можно быстрее. Что ж, здесь тоже есть свои пути:

1. Самый простой вариант — это договориться с покупателем и, получив от него оговоренную сумму, прописать его в квартире, а самому выписаться. После этого приватизация становится уже проблемой не вашей, а нового хозяина.
2. Второй способ иногда практикуют агентства, работающие с недвижимостью — схема с так называемой «буферной» квартирой. При таком варианте человек, приобретающий неприватизированную квартиру, передаёт вам деньги, на которые вы покупаете у агентства какую-то жилплощадь (квартиру-«буфер»). Затем происходит обмен уже приватизированного «буфера» на вашу не приватизированную квартиру: вы выписываетесь из квартиры, и туда с согласия местной власти прописывается покупатель. Затем вы продаёте «буфер» обратно агентству, получая на руки деньги. Такой способ используется, как правило, в Москве и других регионах, где местное законодательство допускает такие варианты обмена с передачей прав по договору социального найма.

Надо отметить, правда, что эти 2 варианта работают только в том случае, если ваша квартира вообще может быть приватизирована. Если же нет (жильё ведомственное, находится в военном городке и т. п.) — можно даже не задумываться о продаже.

Подводные камни при продаже

При любом варианте продажи не приватизированной квартиры вы рискуете. Самый главный риск здесь — это мошенничество со стороны покупателя или агентства. Например, вы можете столкнуться с тем, что выпишетесь из квартиры, а деньги вам выплачены не будут, или же агентство откажется выкупать обратно квартиру-«буфер». Поэтому крайне рекомендуется сначала проверить репутацию и человека, и фирмы, с которой вы собираетесь работать.

Кроме того, при «буферной» схеме страдают интересы покупателя: если он уже использовал своё право на приватизацию, то собственником новой квартиры он уже не станет — так и останется лишь жильцом.

Другая опасность подстерегает со стороны закона. Дело в том, что сделки вроде описанных выше — это игра на грани фола. Вы рискуете столкнуться с тем, что кто-то из заинтересованных лиц подаст в суд иск о признании сделки недействительной. Причем формально основания будут: такая продажа теоретически может рассматриваться как мнимая или притворная сделка. Предсказать же результат судебной тяжбы довольно сложно.

Поэтому всё-таки наилучшим способом будет сначала приватизировать квартиру — даже если вы уже нашли покупателя и договорились с ним о внесении задатка.

Как подстраховаться?

Избежать лишних проблем можно, если тщательно документировать каждый свой шаг. Поэтому:

• если вы решили взять с будущего покупателя задаток, заключайте с ним предварительный договор, в котором будет прописана обязанность сторон оформить договор купли-продажи после завершения приватизации;
• в договоре чётко оговаривайте цену квартиры;
• при получении любых сумм выписывайте расписки.

Надеемся, что наши советы окажутся вам полезны.

Продажа не приватизированной квартиры

После приватизации квартиры сделки с ней возможны в полном объеме. На практике присутствуют ситуации, когда покупатель уже найден, а процесс перевода квартиры в частное владение инициируется или не закончен. В данном случае потребуется заключение предварительного договора с покупателем. Договор о намерениях должен включать в себя сроки исполнения обязательств, может быть заверен у нотариуса и имеет юридическую значимость. Согласно договоренности между участниками сделки предварительное соглашение может быть подкреплено залогом, который представляет собой подтверждение брони на жилплощадь.

Наиболее сложным вариантом реализации не приватизированного объекта является обмен. Допускается обмен двух квартир, находящихся в одном муниципальном владении. Для этого заинтересованные лица подают заявления в жилищную комиссию. Требования рассматриваются в течение 30 дней, после чего выносится решение. Положительное постановление муниципалитета является основанием для подачи обращения в регистрирующий орган.

В некоторых случаях продажа квартиры производится через буферную недвижимость, схема достаточно сложна в плане непрозрачности. Мало кто из покупателей идет на подобные риски. Если же обмен производится между владельцами из разных населенных пунктов, то такой путь потребует длительного времени, разрешения исполкомов обоих городов.

Прибегать к подобным программам реализации приходится в тех случаях, когда приватизация невозможна по ряду причин.

Кого это касается?

Поправки в налоговом кодексе касаются собственников жилья — квартир, домов и комнат. А также тех, кто планирует покупать квартиру и думает, как ее оформить. И тех, кто хочет переоформить жилье на новых собственников, например на детей или внуков. Задним числом исправить документы уже не получится, а название, сумма и дата договора влияет на то, сколько денег придется отдать государству.

Самые продвинутые покупатели и собственники жилья разбираются в особенностях НДФЛ еще до того, как получают ключи от квартиры. Потому что если этого не сделать заранее, то потом получается как в истории с дядей и племянницей: получила квартиру в подарок от родственника — и задолжала государству сотни тысяч рублей.

Приватизация квартиры через МФЦ

Оформление жилой площади в частную собственность называется приватизацией. Этот процесс был начат в 90-е годы после распада Советского Союза, и длится до сих пор. Приватизировать квартиру или дом можно бесплатно. Процесс переоформления имущества является длительным и сложным, упростить манипуляции можно, обратившись за помощью в многофункциональный центр.

С 2013 года МФЦ работают под новым именем «Мои документы». Найти филиал центра можно во многих уголках страны. Организация выступает посредником между населением и государственными ведомствами. Приватизация квартиры через МФЦ отличается удобством и экономией ресурсов.

Российское правительство планирует завершить безвозмездную передачу имущества, и ввести новый коммерческий порядок, но сроки завершения бесплатной приватизации не регламентированы на законодательном уровне.

Пошаговая инструкция

Чтобы оформить имущество в частное владение через МФЦ в 2018 году, необходимо действовать грамотно и продуманно, соблюдая последовательность действий:

• Запишитесь на прием в МФЦ.
• Посетите многофункциональный центр в назначенный день и напишите заявление на приватизации.
• На регистратора составляется доверенность, благодаря которой он собирает нужные сведения и запускает процесс проверки документов.
• Проверенный перечень бумаг направляется собственнику жилья – администрацию населённого пункта.
• Соискателю будет направлено приглашение. Вместе со всеми зарегистрированными в квартире лицами старше 14 лет он должен явиться в муниципалитет и подписать договор о приватизации. Если кто-то из жильцов не может присутствовать лично, у нотариуса составляется доверенность на представление интересов.

Запустить проверку документов в МФЦ можно дистанционно. Для этого надо быть зарегистрированным пользователем портала Госуслуги. Если право лица на приватизацию будет подтверждено, сотрудник МФЦ свяжется с заявителем и проинструктирует о дальнейших манипуляциях.

Перечень документов для приватизации квартиры

Чтобы процедура получения государственной собственности в частную прошла максимально оперативно и безболезненно, необходимо собрать нужный перечень документов. В стандартный пакет входит:

• копия паспорта заявителя и удостоверения личности всех жильцов;
• договор социального найма;
• тех. документация на имущество;
• копия лицевого счета;
• справка о том, что лица не принимали участие в приватизации;
• справка о количестве зарегистрированных на жилплощади лицах;
• письменное согласие всех проживающих на приватизацию или официально оформленный отказ от доли.

Если один из участников процедуры умер, потребуется свидетельство о смерти. Выписка из ЗАГСа потребуется в случае смены личных данных. Если у вас нестандартная ситуация, заранее позвоните в МФЦ и уточните, какие бумаги потребуются конкретно в вашем случае.

Стоимость и сроки оказания услуги

Бесплатная приватизация подразумевает, что лица не платят за приобретение квадратных метров в личную собственность. Однако в процессе переоформления все расходы несёт заявитель. Соискателю потребуется:

• техпаспорт на объект недвижимости, стоимостью от 1500 рублей;
• справки о приписке или неучастии в приватизации – от 500 рублей;
• доверенность на представление интересов – от 500 рублей;
• госпошлина за подписание договора приватизации – 1000 рублей;
• пошлина за выдачу свидетельства о праве собственности – 2000 рублей.

Цены могут варьироваться в зависимости от региона, где проводится оформление

Не менее важно сколько времени займёт проверка бумаг и оформление имущества. Законодательством регламентирован срок в 2 месяца. Процедура может длиться дольше, если заявителю не хватает каких-то бумаг или требуется их дополнительная проверка

Процедура может длиться дольше, если заявителю не хватает каких-то бумаг или требуется их дополнительная проверка.

Почему могут отказать

Если соискатель выполнит все условия и законодательные требования, приватизация произойдёт без проволочек и споров. Иногда лица получают отказ. Законными основаниями для отказа в приватизации являются:

• предоставление неточных данных;
• использование поддельных документов;
• неполный список бумаг;
• помещение относится к служебному или ведомственному фонду;
• заявитель уже использовал право участвовать в приватизации жилья;
• дом имеет статус аварийного;
• в договоре найма обнаружены несоответствия.

В остальных случаях необходимо обжаловать отрицательное решение госорганов. Правильнее всего будет обратиться в суд. Грамотно составить исковое заявление поможет опытный юрист.

Приватизация квартиры через МФЦ Ссылка на основную публикацию

Зачем приватизировать квартиру

Наниматели жилья из муниципального и/или государственного жилого фонда могут стать полноправными хозяевами жилой недвижимости, если приватизируют ее. Получить в собственность жилище путем приватизации – это намного выгоднее и дешевле, чем купить новое жилье. Правоустанавливающим документом на приватизированное жилище является свидетельство (выписка из ЕГРН) о регистрации права собственности, которое дает право новому владельцу (человеку, приватизировавшему жилье) распоряжаться ею на свое усмотрение. Он может продать, подарить, обменять. Вот только обмен может состояться только приватизированным жильем. Поменять неприватизированную жилплощадь на приватизированную согласно российскому законодательству невозможно. Это два совершенно разных типа жилья.

Приватизировать квартиру может как один человек, так и сразу несколько, при условии, что ни один из них ранее не участвовал в данном процессе ранее. Законодательство РФ позволяет каждому взрослому гражданину лишь один раз в жизни приватизировать жилую недвижимость. Исключением являются несовершеннолетние граждане России, которые могут принимать участие в процессе несколько раз, но после достижения ими совершеннолетия эта возможность им будет доступна только единожды.

Приватизированное жилье имеет свои преимущества и недостатки. К плюсам стоит отнести:

• возможность распоряжаться недвижимостью на свое усмотрение;
• после смерти владельца переходит по наследству близким родственникам или тому, на кого составлено завещание (муниципальное/государственное, неприватизированное жилье после смерти нанимателя возвращается во владения муниципалитета/государства – наймодателя);
• практически невозможно выселить из приватизированной жилплощади;
• даже если такое жилье выставлено на публичные торги для погашения каких-то долгов его владельца, то остаток вырученной от продажи суммы по праву принадлежит бывшему хозяину;
• возможность по желанию прописывать/выписывать третьих лиц;
• возможность оформлять недвижимое имущество в залог при получении кредита;
• право на осуществление переустройства и/или перепланировки.

Минусами приватизации жилья являются:

• необходимость уплаты налога на имущество;
• плата за содержание и обслуживание дома, в котором находится приватизированная квартира;
• невозможно осуществить обмен, если взамен предлагают неприватизированное жилье.

Согласно российскому законодательству, приватизировать нельзя:

• квартиры и дома, находящиеся в аварийном состоянии и признаны подлежащими сносу;
• комнаты в общежитиях;
• служебные помещения (за исключением тех помещений, которые относятся к жилищному фонду предприятий и совхозов в сельской местности).

Важно! Если приватизируемое помещение находится в аварийном доме, который попал под программу модернизации или реконструкции, то оно может быть приватизировано на законных основаниях.

Если муниципальное жилище не приватизировать, то наниматель рискует остаться без крыши над головой, а также лишается возможности распоряжаться им на свое усмотрение. Не стоит забывать и о том, что в случае кончины нанимателя, муниципальное жилье не переходит по наследству близким родственникам усопшего, а возвращается в пользование настоящему владельцу.

Продажа жилья после приватизации

Продажа приватизированного жилья, по сути, является единственным вариантом реализации такого имущества. Шансов на продажу неприватизированного имущества не то, что мало, их нет, поскольку никакого распоряжения со стороны граждан быть в такой ситуации не может. Соответственно, продавать квартиру возможно только после процедуры приватизации, что и отражает взаимосвязь двух рассматриваемых действий. И первое, о чём следует сказать, это через сколько можно продать квартиру после приватизации.

Действительно, собственники чаще всего задаются именно вопросом, в какое время можно продать имущество, особенно когда речь идёт о применении процедуры приватизации. Однако на этот счёт закон не устанавливает никаких ограничений, соответственно, допускается продать квартиру сразу после приватизации. Как только на руках у лица появляется документ, подтверждающий право на жильё, он сразу же может совершать с ним любые сделки, независимо от того, дни или годы человек выступает полноправным владельцем.

Продать жильё можно только при наличии у лица соответствующего документа, а именно выписки из реестра о праве на имущество. При её отсутствии даже после приватизации продажа будет невозможна.

Можно ли продать квартиру самостоятельно? Да. На случай совершения подобных сделок существуют агентства либо граждане своими силами составляют договоры, обращаясь к нотариусам.

В любом случае для продажи достаточно составить соглашение и соблюсти ряд важных моментов:

• соглашение о продаже жилья всегда должно регистрироваться с внесением сведений в специальный реестр, иначе он не будет иметь юридической силы;
• не следует специально занижать цену в самом договоре, чтобы уплатить меньшую сумму налога, это может привести только к невозможности в дальнейшем доказать нарушение прав, если такая ситуация возникнет;
• налоговый вычет не будет применять тогда, когда продажа осуществляется в отношении близких родственников;
• если будет сознательное снижение цены квартиры по показателям рынка, то налоговая инспекция может увеличить налоговую ставку;
• если квартиру покупает один из супругов и документы оформлены на его имя, то квартира всё равно будет общим имуществом и мужа, и жены;
• рассматриваемое соглашение всегда должно включать в себя информацию о предмете, то есть квартире, и его цене, так как согласно закону, это существенные условия, без которых существование рассматриваемого договора невозможно.

Все эти аспекты обычно должны обговариваться нотариусом, которому следует поручить проверку договора. Если соглашение не будет соответствовать требованиям закона, то его признают недействительным.

Проданная квартира полностью перейдёт во владение покупателя только тогда, когда он также оформит на себя все документы. Соответственно, продажа квартиры при проведении процедуры приватизации ничем не отличается от любой другой подобной сделки. Так же как и всегда сначала необходимо составить соглашение, зарегистрировать его, а после переоформить документы на другое лицо. Более того, приватизация ставит такую сделку в прямую зависимость от себя самой, поскольку без её результатов дальнейшее распоряжение будет невозможно, а имущество останется в собственности муниципалитета.

Продажа квартиры без осуществления процедуры приватизации не допускается. Её наличие — обязательное условие.

Для того чтобы граждане могли осуществить продажу квартиры, которая не является их собственностью, то есть не была приватизирована, они должны рассмотреть два варианта действий, которые так или иначе коснутся вопросов получения права полного владения имуществом.

Данные способы признаются исключениями, которые позволяют обходить общее правило о продаже жилья без приватизации:

1. Осуществление обмена жильём. То есть допускается поиск иного лица, которое согласится взять на себя бремя в виде неприватизированной квартиры, а в обмен, скорее всего, за дополнительную плату передать в собственность другую квартиру.
2. Осуществление совместной приватизации. То есть провести рассматриваемую процедуру, но не самостоятельно, а совместно с тем лицом, которое выступает потенциальным покупателем имущества.

Иные варианты не допускаются. Распорядиться такой квартирой без каких-либо оговорок и ограничений может только муниципалитет.