Сделка с недвижимостью с участием несовершеннолетнего: на что следует обратить внимание

Введение

Дарением является сделка, подтверждающая факт безвозмездной передачи дарителем своего ценного имущества во владение одаряемому. Процедура подтверждается документально через составление дарственного соглашения. Одаряемый обладает правом по своему желанию распоряжаться подаренным имуществом сразу же после заключения сделки с дарителем. Возникающие правовые отношения на основании дарственной регулируются Гражданским Кодексом России (глава 32).

Порядок и условия продажи подаренной квартиры

Продажа подаренной квартиры возможна при соблюдении важного и единственного условия – продавец должен обладать полномочиями на совершение сделки, то есть иметь документы о праве владения жилым объектом

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России

Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Процесс продажи подаренного жилища ничем не отличается от реализации квартиры, которая была ранее куплена или получена по завещанию. Этапы следующие:

Подаётся объявление о продаже квартиры.
Разыскивается покупатель на жильё.
Подготавливаются необходимые документы.
Составляется в письменном виде соглашение купли-продажи.
Составляется акт по приёму-передаче недвижимости.
Регистрируются права владения недвижимостью на нового собственника (покупателя).

Для оформления сделки купли-продажи потребуется подготовить ряд документов:

паспорта участников сделки;
доверенность, заверенная нотариусом – предоставляется копия и оригинал лишь в том случае, если интересы продавца будет представлять доверенное лицо;
квитанция, подтверждающая факт оплаты государственных пошлин за регистрацию прав владения в государственном органе;
правоустанавливающая документация (дарственное соглашение) на недвижимый объект;
план квартиры удостоверенный органом, ведущим учёт недвижимого имущества;
соглашение купли-продажи – предоставляется в трёх экземплярах (оригиналах);
акт приёма-передачи жилища – предоставляется в трёх экземплярах;
справка о количестве граждан, прописанных в квартире – выдаётся ТСЖ или ЖКХ;
согласие органа попечительства и опеки на осуществление сделки: требуется в ситуации, когда владельцем жилья является недееспособное или несовершеннолетнее лицо;
нотариальное уведомление, которое предоставляется каждому совладельцу квартиры – оно необходимо в ситуации, когда продаётся лишь доля жилища, что находится в собственности продавца.

Налог с продажи подаренной квартиры

Доходы, которые получают физические лица от осуществления продажи недвижимости, облагаются НДФЛ. Необходимо уплатить налог при продаже подаренной квартиры независимо от того, в какой стране оно находится.

Налоговый нерезидент оплачивает налог с квартиры, реализованной в России.

Осуществляя продажу квартиры полученной в дар, продавцу потребуется оплатить налог в размере 13% от стоимости жилья в ряде случаев:

если он обладает жильём на протяжении периода до трёх лет;
если указанный в договоре продажи размер стоимости недвижимости выше 1 миллиона рублей.

Вам будут полезны следующие статьи

Налог с продажи квартиры
Условия заключения договора дарения квартиры
Ограничения договора дарения
Продажа квартиры, полученной по наследству

Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

В каждой опеке свои требования к сделке

При оформлении разрешения на продажу очень многое остается на усмотрение самой опеки. В каждой опеке своё видение и требования к сделке, свой взгляд на ту или иную ситуацию. При одних и тех же условиях в одной опеке дадут разрешение, а в соседней могут и отказать. Почему так?

Органы опеки защищают имущественные права несовершеннолетнего — ст. 7 Федерального закона об опеке от 24.04.2008 N 48-ФЗ. Опека даст разрешение на продажу недвижимости ребенка, только если не будут ущемлены его права, не ухудшены его условия — п. 1 ст. 21 того же закона. Но проблема в том, что в законах четко не прописано — в каких именно случаях ущемляются права ребенка, а в каких нет. Поэтому решения разных отделов опеки могут различаться.

Из-за несовершенства закона появляется много споров. С одной стороны родители (опекуны) ребенка, у которых своя ситуация и причина для продажи квартиры. С другой стороны органы опеки, которые могут отказать в оформлении разрешения по своим установленным правилам, препятствуя сделке. При чем в некоторых случаях сотрудник опеки действуют не в интересах ребенка, а чтобы ему не создавали лишних проблем. К сожалению, такова реальность.

Процедура продажи квартиры

После получения согласия органов опеки и попечительства квартиру можно продавать.

Подписание договора. В договоре нужно указать обязательные условия: предмет договора, цену квартиры и перечень лиц, которые вправе пользоваться жилым помещением. Лучше, если договор купли-продажи составит опытный юрист, чтобы предусмотреть все риски.

Также нужно подробно описать другие условия сделки:

Дата и место подписания договора купли-продажи.
Полные данные продавца и покупателя: ФИО, паспортные данные, адреса проживания, ИНН или данные представителей и их доверенностей.
Предмет договора — описание и основные характеристики квартиры: адрес, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, кадастровый номер, состояние квартиры.
Данные о правоустанавливающих документах на жилое помещение, на основании которых продавец приобрел право собственности, например номер и дата договора купли-продажи.
Данные о государственной регистрации права на квартиру — информация из выписки из ЕГРН.
Гарантии продавца в том, что квартира никому не продана, не подарена и не заложена, что продавец дееспособен, не признан банкротом, что в отношении него не возбуждалось и не ведется дело о банкротстве и др.
Информация о том, что имеются необходимые согласия супруга, законного представителя, органов опеки и попечительства.
Условия, при которых органы опеки одобрили продажу квартиры. Например, обязательство зачислить на счет ребенка деньги за продажу его доли.
Цена. Это существенное условие договора. Должна быть указана точная сумма.
Обязанность продавца передать объект недвижимости, а покупателя — принять такой объект и внести за него плату.
Порядок расчетов: наличными или переводом, при помощи кредитных средств, с рассрочкой или без.
Ответственность сторон за нарушение договорных обязательств — возмещение убытков, неустойка.
Обязанность сторон подать заявление на госрегистрацию перехода права.
Подписи сторон.

В каждом конкретном случае могут быть дополнительные условия — опишите их в договоре максимально подробно.

На момент подписания договора купли-продажи у сторон на руках должно быть по экземпляру предварительного договора купли-продажи или авансового соглашения, у продавца — все оригиналы необходимых документов к сделке, а у покупателя — расписка продавца в получении аванса или задатка.

Нотариальное удостоверение договора. В сделках по продаже квартиры, которой владеет несовершеннолетний, договор купли-продажи должен быть нотариально удостоверен.

Нотариальное удостоверение — это гарантия юридической чистоты сделки. Нотариус проверит дееспособность сторон, законность и наличие всех документов, отсутствие арестов и ограничений и направит документы и заявление на регистрацию в Росреестр.

Регистрация сделки. Нотариус сам подает все документы в Росреестр — это бесплатно. Если документы подаются в электронном виде, регистрацию оформят за один день, если в бумажном — за три. Выписку из ЕГРН нужно забирать у нотариуса.

Сбор документов. Для Росреестра нотариус запросит:

Паспорт совершеннолетнего собственника квартиры.
Договор купли-продажи.
Свидетельство о рождении несовершеннолетнего собственника.
Паспорт законного представителя и документ, подтверждающий его полномочия: например, свидетельство о рождении ребенка, удостоверение опекуна или свидетельство об усыновлении.
Разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших 14 лет.

Если собственнику от 14 до 18 лет, он самостоятельно участвует в сделке. Тогда для сделки нужно приложить:

Паспорт несовершеннолетнего собственника.
Письменное согласие законных представителей на совершение этой сделки.
Разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия на распоряжение имуществом.

Предоставление доказательств опеке. Когда сделка завершена, нужно доказать опеке, что их требования выполнены и права ребенка не нарушены. Если покупали другую квартиру, представьте в отдел опеки выписку из ЕГРН. Так опека увидит, что ребенок стал собственником. Если договаривались перевести деньги на счет — представьте выписку с расчетного счета ребенка.

Преступление

Дарение является безвозмездной сделкой. Одаряемый принимает подарок в том виде, в каком он преподносится – со всеми долгами и правами других лиц. И предъявлять какие-либо претензии дарителю он не в праве.

Василий Сосновский, партнер Юридической компании «Генезис»:
«Если был заключен договор дарения и право собственности перешло к Одаряемому, который впоследствии узнал о правах третьих лиц на жилое помещение, то никаких претензий к Дарителю он не сможет предъявить, по той причине, что договор дарения не предусматривал встречное исполнение со стороны Одаряемого за исключением принятия дара».

В отличие от договора купли-продажи, где фиксируется, что имущество передается свободным от прав третьих лиц, договор дарения этого не предусматривает.

Александр Бабичев, директор РК «Проспект»:
« Деньги передали, ваши проблемы – примерно такая позиция может быть у суда. Скорее всего, иск о возмещении расходов суд не примет, потому что договор дарения безвозмездный».

Единственный способ вернуть деньги – расторгнуть сделку в судебном порядке. Для этого покупателю предстоит доказать, что под видом дарения была проведена сделка купли-продажи. В соответствии с Гражданским Кодексом РФ, такая операция является притворной сделкой. При наличии доказательств или свидетельских показаний такая сделка легко оспаривается в суде.

Василий Сосновский, партнер Юридической компании «Генезис»:
«Притворной сделкой по закону признается сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку. Если по договору предполагается встречная передача вещи или права либо предполагается встречное обязательство со стороны одаряемого, то такой договор согласно п. 2 ст. 170 и п. 1 ст. 552 ГК РФ признается притворной сделкой. Если была заключена притворная сделка, то такую сделку через суд могут оспорить стороны, а также заинтересованные лица (долевые собственники, наследники). Все полученное по такой сделке должно будет вернуться каждой из сторон».

При расторжении сделки суд обяжет продавца вернуть полученную от покупателя сумму. Учитывая, что цена объекта нигде не зафиксирована, стоимость будет определяться исходя из рыночного уровня. А эта величина с момента совершения сделки может измениться.

Впрочем, гораздо чаще инициаторами расторжения подобной сделки выступает не покупатель, а третьи лица. Обычно ими являются родственники дарителя, у которых были собственные планы на «подаренный» объект. В судах доказывается, что владелец не отдавал отчет своим действиям, когда дарил свое жилье незнакомому человеку. Особенно правдоподобно это выглядит в тех случаях, когда дарение существенно ухудшило жилищные условия дарителя. Расторжение притворной сделки возможно даже после перепродажи квартиры.

Ольга Мельникова, специалист по недвижимости АН «Новосел»:
«По закону при перепродаже следующий покупатель является добросовестным приобретателем. Хотя были случаи оспаривания и таких сделок. Например, когда доказывается, что это было сделано специально. Когда продавец знал, что будет оспариваться сделка дарения, но все равно продал объект.
Был случай, обратилась женщина. Ее отец в возрасте, когда уже был слепым, подарил земельный участок мужчине, который за ним ухаживал. После этого прошло шесть лет, дочь подала в суд для оспаривания этой сделки, она пыталась доказать, что пожилой человек не понимал, что делал. Процесс затянулся, мужчина перепродал участок знакомому, который тоже перепродал. В итоге, несмотря на две возмездные сделки, суд признал сделки ничтожными. Дочь стала обладательницей участка».

Дарение является безвозмездной сделкой, и передача денег нивелирует факт дарения. Чтобы исключить доказательную базу для оспаривания сделки, при продаже по договору дарения расписки не пишутся. Деньги передаются продавцу без каких-либо подтверждающих документов. Причем, это происходит еще до регистрации права собственности на покупателя. В большинстве сделок, деньги передаются при подписании дарственной. Притом, что дарственная может быть отозвана в любой момент.

Василий Сосновский, партнер Юридической компании «Генезис»:
«Даже, если заявления о государственной регистрации находятся на рассмотрении в Управлении Росреестра, то даритель вправе подать в письменной форме заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации прав. В таком случае государственная регистрация приостанавливается на срок не более чем месяц, если одаряемый не обращался с аналогичным заявлением».

Способы приобретения квартиры в собственность детей

Способы оформления недвижимости на ребенка

К основным способам передачи несовершеннолетнему прав собственности на жилье относят следующие:

передача квартиры через сделку о купле-продаже;
дарение квартиры ребенку;
приватизация жилплощади в пользу ребенка;
передача жилья по наследству.

Оформление договора купли-продажи квартиры, где покупателем выступает ребенок, является одним из самых популярных способов для передачи прав на жилье от лиц, не являющихся близкими родственниками.

Образец договора купли-продажи квартиры.

Родители приобретают квартиру в пользу ребенка, выступая инициаторами сделки и представителями несовершеннолетнего – они оплачивают покупку и оформляют сделку в отделении Росреестра.

За ребенка в соглашении подпись ставят представители опеки, а при достижении ребенком 14-ти лет он ставит свою подпись сам.

Дарение квартиры ребенку не требует участия службы опеки, так как в данном случае собственность ребенка не уменьшается.

Образец договора дарения квартиры.

Дарить ребенку жилплощадь могут как третьи лица, так и близкие родственники.

Чтобы избежать отмены регистрации права по решению суда, договоры дарения и покупки следует заверять у нотариуса, чтобы исключить наличия в тексте условий, противоречащих гражданскому или жилищному законодательству.

Чтобы передать ребенку право собственности на жилплощадь путем приватизации, необходимо выполнить следующие действия:

подать заявление в Росреестр об отказе от приватизации жилплощади в пользу ребенка;
подать заявление о приватизации квартиры;
получить разрешение на приватизацию;
зарегистрировать право ребенка на квартиру в Росреестре.

Подавать отказ от приватизации должны все лица, проживающие с ребенком на одной жилплощади и имеющие муниципальный ордер на социальный наем жилья.

Образец заявления на отказ в приватизации жилья.

Разрешение на приватизацию выдают местные власти после рассмотрения заявления. Регистрация права происходит с участием ребенка, достигшего 14 лет, а также представителей службы опеки.

Образец заявления на приватизацию несовершеннолетним.

Если несовершеннолетний указан в завещании, то оформление прав на квартиру происходит в следующем порядке:

Родители ребенка или представители опеки собирают документы на квартиру;
Происходит обращение к нотариусу за свидетельством о праве на наследство;
Нотариус рассматривает документы и определяет доли, причитающиеся каждому из обратившихся наследников;
По факту получения свидетельства происходит регистрация права на квартиру в Росреестре;
Если ребенку планируется передать всю квартиру, право на наследование которой имеют несколько лиц, то такие лица должны написать отказ от принятия наследства в пользу ребенка в нотариальной конторе.

Образец завещания на квартиру и отказа от наследства в пользу другого наследника.

На ребенка допустимо также оформить долю в квартире, в том числе выделенную в виде отдельной жилплощади (например, комнаты).

Выделение доли происходит любым из вышеперечисленных способов.

Однако важно учесть, что в договоре о передаче доли в порядке продажи или дарения ребенку должен присутствовать раздел, содержащий сведения о согласии на передачу права на долю другими сособственниками квартиры. Образец договора дарения доли в квартире несовершеннолетнему

Образец договора дарения доли в квартире несовершеннолетнему.

Передача ребенку прав на недвижимость в ипотеке возможна только на этапе заключения договора с кредитной организацией (например, при покупке жилья на материнский капитал).

После оформления ипотечного договора квартира находится в залоге у банка, который может запретить переоформление жилплощади на новых собственников до полного погашения кредита.

Передача ребенку части прав на ипотечную квартиру после подписания договора возможна по решению суда, если передача прав позволяет устранить нарушение интересов ребенка.

Какие документы необходимы

Как продать квартиру с долями несовершеннолетних детей

Осуществить сделку по продаже квартиры, в которой владелец доли — ребенок, вполне реально. Родителям (опекунам) необходимо соблюдать следующий алгоритм действий:

Получение согласия второго родителя на совершение сделки.
Обращение в органы опеки и попечительства за разрешением на продажу.
Выписка родителей из реализуемой недвижимости.
Выписка несовершеннолетних. Без согласия ООП снятие с учета в регистрационном органе невозможно.
Оформление договора купли-продажи, акта приема-передачи недвижимости. Документ подлежит нотариальному заверению.
Обращение в регистрационную палату, внесение записи о продаже имеющейся квартиры, по возможности — регистрация приобретения нового объекта недвижимости.

Копию договора о приобретении новой квартиры, доля в которой стала собственностью ребенка, необходимо предоставить в ООП.

Разрешение органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего

Сделка по продаже квартиры, где дольщик — ребенок, невозможна без разрешения органов опеки и попечительства. В подразделение органа необходимо явиться обоим родителям. При несогласии одного из них, например — отца, на продажу недвижимости, отчуждение собственности будет возможно по решению суда.

Если ребенку исполнилось 14 лет, принимается во внимание его мнение по поводу продажи. Рекомендуется оформить документ-согласие, составленное по образцу:. Скачать образец согласия несовершеннолетнего на продажу доли квартиры

Скачать образец согласия несовершеннолетнего на продажу доли квартиры

Представитель органа изучает документы, сопоставляет прошлые и будущие условия проживания, делает выводы, замечания и принимает решение о выдаче разрешения.

Родители, в свою очередь, заполняют заявление, что обязуются действовать в интересах детей.

Если ребенок сам ставит подпись на договоре, потребуется согласие от обоих родителей в том, что они не против, составленное в произвольной форме.

Один из необходимых документов — заявление в ООП о разрешении на заключение сделки купли-продажи.

Скачать образец заявления в ООП Внимание! Время ожидания ответа от ООП составляет 15 дней.

Улучшение условий: аргументы

Нередко в ООП звучат отказы в продаже квартиры с долей несовершеннолетнего, поэтому правильное аргументирование — важный этап процесса. В заявлении приветствуется указание фактов:

увеличение жилой площади в доле ребенка;
лучшая экологическая обстановка в регионе проживания;
более развитая инфраструктура, чем в населенном пункте, где ранее проживал несовершеннолетний, что дает больше возможностей для гармоничного развития личности;
получение более высокооплачиваемой работы родителями, увеличение расходов на развитие детей.

Важно доказать, что продажа квартиры не лишит ребенка жилья, а даст возможность ему расти в новых — более комфортных условиях

Причины отказа

Если в действиях дольщиков прослеживается личная выгода, ООП будут вынуждены отказать в продаже либо изменят условия. Сделка может сорваться, если:

прежняя квартира реализуется сразу целиком, а новая приобретается в ипотеку;
здание, в котором находится новая квартира, не введено в эксплуатацию;
ребенку выделяется доля меньше той, что была прежде;
в районе, где приобретается квартира, неблагоприятная экологическая, политическая обстановка;
площадь объекта настолько мала, что проживание с родителями невозможно;
вблизи квартиры нет объектов инфраструктуры, где ребенок может обучаться, заниматься спортом;
родители намерены потратить на покупку квартиры часть суммы, а остальную — направить на приобретение предметов роскоши.

Если оформленного договора на приобретение новой квартиры нет, а есть только предварительный, органы опеки не могут взять данный факт за основание для отказа.

Нужно ли согласие отца на продажу доли ребенка в квартире

Согласие отца на продажу квартиры с долей несовершеннолетнего потребуют в регистрационной палате. Даже если супруги расторгли брак, не ладят между собой, а ребенок проживает с матерью, потребуется согласие отца на сделку как законного представителя несовершеннолетнего, имеющего равные с матерью права на его воспитание.

Документ-согласие оформляется в свободной форме. Главное, чтобы из текста было понятно: отец не против совершения сделки.

Договор купли продажи квартиры с несовершеннолетними детьми образец

Полезное видео

Правовое регулирование

Сделки с несовершеннолетними регулируются статьями Гражданского кодекса и Федерального закона «Об опеке и попечительстве», принятого 24 апреля 2008 года. Согласно статье 37 ГК РФ, опекун не имеет права совершать любые сделки с недвижимостью, влекущие за собой уменьшение имущества подопечного, без предварительного разрешения органа опеки.

О сделках с несовершеннолетними упоминается и в Федеральном законе «О госрегистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года. В нем сказано, что купля-продажа квартиры, где одним из собственников выступает ребенок, необходимо заверить у нотариуса (можно ли оформить ДКП без нотариуса?). Так государство снижает вероятность того, что имущество реализуют с нарушениями законодательства.

Как происходит купля-продажа квартиры с несовершеннолетними

Тяжелая болезнь ребенка, при которой ему требуется дорогостоящее лечение или реабилитация. В таких ситуациях органы опеки принимают факт заболевания как уважительную причину для покупки новой квартиры с меньшей площадью и в менее удобном районе. На вырученные с продажи прежнего жилья деньги ребенок проходит лечение. Однако при этом обязательно сохраняются все платежные документы из медицинских учреждений.
Состояние ребенка (хронические заболевание, некоторые типы врожденных патологий, ярко выраженная аллергия и т. д.) не позволяет проживать ему на прежнем месте жительства. На это влияет много факторов: загазованность воздуха, близость с загрязняющими воздух предприятиями, аэропортами, вокзалами и т. д. В этом случае органы опеки могут разрешить покупку квартиры на окраине или небольшого домика в деревне. Самое главное – благо ребенка.
Ребенку необходимо специализированное образовательное учреждение (например, закрытого типа, для детей-инвалидов, коррекционная или спортивная школа и т. д.), которого нет в городе его проживания. В таких ситуациях допустим переезд в более крупный город с незначительным ухудшением жилищных условий.

Интересно почитать: Таблица сколько алкоголь выходит из крови

Примечание: Представленный список – не исчерпывающий. По своему усмотрению органы опеки могут запросить и иные документы. Это происходит для обеспечения законности сделки и гарантии того, что после продажи ребенок не останется без жилого помещения.

Запрещение дарения

Важно

Позиции высших судов по ст. 575 ГК РФ 1. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей: (в ред. Федерального закона от 25.12.2008 N 280-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) 1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; (в ред.

Федерального закона от 24.04.2008 N 49-ФЗ) (см.

Договор продажи квартиры с несовершеннолетними детьми образец

Граждане в возрасте до 18 лет называются несовершеннолетними, при этом до 14 лет их называют малолетними. Последние (малолетние) недееспособны, и от их имени сделки всегда совершают законные представители. Дети постарше (от 14 до 18 лет) имеют больше свобод в заключении сделок, но с условием, что все их действия будут письменно одобрены родителями либо законными представителями (это называется неполная или ограниченная дееспособность). Таким образом, при продаже квартиры недееспособных или не полностью дееспособных граждан необходимо получать одобрение сделки у органов опеки.

Указанная квартира расположена на третьем этаже четырехэтажного кирпичного дома и состоит из двух комнат, общей полезной площадью 47,4 кв.м, в том числе жилой площадью — 28,4 кв.м, что подтверждается справкой Бюро технической инвентаризации г. Екатеринбурга от 10.03.2004 г. за N 014987877.