Расторжение договора купли-продажи квартиры

По инициативе одной стороны

Может ли продавец или покупатель расторгнуть договор в одностороннем порядке, в течении какого срока это можно сделать?

Если согласие не достигнуто, то каждый участник процедуры купли продажи вправе приостановить регистрацию на один месяц на основании статьи 26 ФЗ № 218-ФЗ. Для этого ему достаточно написать в МФЦ заявление о приостановке. Далее начинается претензионная (досудебная) процедура.

Досудебная процедура

Алгоритм её проведения следующий:

Инициатор расторжения пишет уведомительное сообщение о претензиях в сторону своего контрагента, с точным указанием на неисполненные им обязательства.
Уведомляет его, что не исполнение обязательств, нарушающих его права, стало причиной расторжения договора в одностороннем порядке.
Претензионное письмо отправляется адресату заказным письмом, с уведомлением о получении и удостоверенной оператором почтового отделения описью вложения.

Исковое заявление

Одностороннее расторжение должно подтверждаться решением суда. Доказательства проведения досудебной процедуры передаются в суд, приложением к исковому заявлению.

Иск подаётся в суд общей юрисдикции по месту расположения квартиры, в отношении которой возник спор (ст. 28 ГПК РФ). Оно пишется по форме, установленной для подачи исковых заявлений (ст. 131 ГПК РФ). Заявитель выступает в роли истца, а его оппонент – в роли ответчика.

Скачать бланк искового заявления о расторжении договора купли-продажи квартиры
Скачать образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи квартиры

В тексте заявления должно быть указано:

Наименование суда.
Номер участка и сведения о мировом судье.
Сведения о сторонах спора – истце и ответчике.
Обстоятельства заключения имущественной сделки, с указанием реквизитов договора купли продажи.
Факты, нарушившие законные права истца и допускающие расторжение купли продажи квартиры.
Ссылки на указанные в теле купчей положения, которые не исполнились контрагентом.
Просьба к суду о признании расторжения сделки в одностороннем порядке.

В завершение ставится дата и подпись, даётся перечень приложений. К приложениям относится документация, подтверждающая правомочие иска. Её перечень зависит от причин, повлекших судебный спор. Но во всех случаях представляется паспорт и расписка о передаче документов в МФЦ или Росреестр.

ВНИМАНИЕ: После подачи иска в МФЦ (отделение Росреестра) обязательно пишется заявление о продлении срока приостановления регистрации до трёх месяцев по причине судебного рассмотрения спора, иначе через месяц процедура будет возобновлена.

Если покупатель не уплатил деньги, или продавец отказался от составления передаточного акта – данные обстоятельства просто указываются в исковом заявлении, не требуя подтверждения. Опровергать данные претензии должен ответчик. Если жильцы не выехали или не выписались из квартиры, представляются:

выписки из поквартирной книги;
акты о проживании в квартире лиц, утративших на это право;
письменные и устные свидетельства соседей и представителей управляющей компании.

Если обнаружено обременение – прилагается кадастровая справка, указывающая на его наличие. А если техническое состояние квартиры расходится с состоянием, обещанным при договорённости о сделке – собираются:

заключения эксперта;
справки из ЖЭУ.

Во всех случаях требуется оплата государственной пошлины, согласно нормам статьи 333.33 НК РФ. Её размер 300 рублей. Квитанция об оплате прилагается к исковому заявлению вместе с пакетом документации.

Кроме перечисленного, суд вправе затребовать все нужные сведения из документации, переданной для регистрации. Так же, после вынесенного судом решения о расторжении договора, выписка из решения представляется в Росреестр. На этом основании сделка аннулируется согласно нормам статьи 27 ФЗ № 218-ФЗ и в информационном банке Росреестра остаются сведения о собственности на квартиру, существовавшие до наступления прецедента купли продажи.

Сроки обращения в суд для расторжения – до наступления даты повторного визита, указанной в расписке. После завершения регистрации договор вступит в силу.

Основания для расторжения

Этот документ почему-то мало кто воспринимает всерьез, тем не менее он является решительным шагом к заключению основной сделки, и довольно часто сопровождается процессом передачи денег в виде аванса или задатка. Кроме того, в этом договоре указываются окончательные параметры сделки, которые оговорены на этот момент, стороны указывают свои обязательства и т.п. Конечно, подписывая основной договор, эти пункты могут измениться, но, как правило, изменения мизерные.

Разрыв подобных договорных отношений тоже нужно проводить в письменной форме, составляя другой документ, где отменяются все обязательства, которые указывались в предварительном договоре.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических
вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему —
обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (499) 938-44-79 Москва, Московская область

+7 (812) 467-48-75 Санкт-Петербург, Ленинградская область

+7 (800) 350-83-96 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)

На каких основаниях расторгается предварительный договор:

Когда покупатель не успевает собрать сумму, необходимую для выкупа недвижимости, то через год документ аннулируется либо разрывается раньше. Если же покупатель действительно хочет сделать покупку, то есть альтернатива – он уведомляет продавца в письменном виде и в таком случае, если вторая сторона согласна, документ продолжает быть актуальным;
Когда договор разрывается по согласию сторон. Например, в том случае если продавцу нужно продать квартиру быстро, а у потенциального покупателя проблемы с кредитом и нужную сумму надо подождать, чего продавец делать не хочет. Тогда он разрывает договор, но должен выплатить несостоявшемуся покупателю сумму задатка в двойном размере;
Когда после подписания договора были обнаружены существенные недостатки жилья либо какие-то непреодолимые обстоятельства, которые мешают продаже квартиры. В таком случае покупатель вправе отказаться от выполнения своей части сделки и не покупать недвижимость. Тогда покупателю возвращается сумма задатка, а если продавец не согласен возвращать деньги, на него следует подать заявление в суд.

Таким образом, можно выделить только две главные причины, в связи с которыми расторгается сделка:

Нарушение указанных в договоре сроков;
Отсутствие желания заключать финальный документ одной или двумя сторонами.

Последствия недействительности договора

Договор, нарушающий закон, можно оспорить. Если этот договор дополнительно нарушает чьи-то права, он считается ничтожным изначально.

Получается, что ваш договор о совместном обмане банка ничтожен. Дополнительно признавать его недействительным не нужно.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может заявить как покупатель, так и продавец.

У недействительной сделки нет никаких юридических последствий. Обе стороны обязаны вернуть друг другу полученные деньги, документы, используемую недвижимость.

У покупателя есть право требовать назад деньги у продавца в течение 3 лет

Именно поэтому вам важно вернуть задаток как можно быстрее и искать новых покупателей

Ни в коем случае не соглашайтесь на такие схемы, иначе можете потерять квартиру. Расскажу случай из судебной практики. Год назад в Тюмени женщина потеряла квартиру стоимостью 34 миллиона рублей, потому что ранее решила помочь дочери и зятю, обманув банк.

В 2013 году зять решил заняться бизнесом, но денег у него не было. Он уговорил тещу формально продать ему квартиру: она написала расписку о получении первоначального взноса за квартиру в размере 11 миллионов рублей, остаток попросили в кредит у банка. Ипотеку одобрили и выдали 19 миллионов рублей, потому что, хотя «продавали» будто бы за 30 миллионов, рыночная стоимость квартиры была 34 миллиона.

Банк перечислил теще деньги, та отдала их зятю. Но бизнес не удался. Началось рассмотрение дела о банкротстве зятя, а позднее его убили. Квартиру забрали за долги и выставили на торги всего за 25 миллионов рублей. Так теща осталась без квартиры и без денег.

Мы не знаем, продали ли в итоге квартиру. Если продали — из ее стоимости погасят долги перед банком и другими кредиторами, а остаток отдадут наследникам. Но такая дорогая квартира неликвидна, поэтому наверняка на торгах ее стоимость сильно снизили, а значит, шансов у родственников на получение хоть каких-то денег нет.

Гарантии при заключении предварительного договора

Предварительный договор не гарантирует, что квартира достанется именно вам, — до подписания основного договора с продавцом или с квартирой всегда может произойти непредвиденное, и от этого не застрахует никакой договор. Но кое-какие риски он все же исключает.

Главная гарантия, которую дает предварительный договор, — с ним вы можете быть уверены, что продавец подпишет основной договор: добровольно или принудительно. Если продавец откажется продать квартиру, суд обяжет его подписать основной договор, причем на условиях, согласованных в предварительном.

Никакое соглашение об авансе или задатке не дает такую гарантию — обязанность заключить основной договор прописывают только в преддоговоре. Если вы заключили любое другое соглашение, передумавший продавец рискует только авансом или задатком, но заставить его продать квартиру невозможно.

Расторжение сделки по вине продавца

В процессе совершения продажи продавец обязуется перед покупателем:

Передать ему объект сделки в надлежащем виде и техническом состоянии;
Выписаться из квартиры самому и выписать всех домочадцев;
Получить оговоренную в документе сумму.

Чаще всего заключается предварительный договор, по которому покупатель передает продавцу задаток

Очень важно прописать при этом, что это именно задаток, чтобы при расторжении договора или предварительного соглашения по вине продавца покупатель смог вернуть эти деньги обратно, причем в двойном размере. Апелляция к суду с указанием на то, что деньги не следует возвращать, так как это аванс, может быть оспорена, если в соглашении или договоре прямо указано, что это именно задаток

Защитой интересов продавца в таком случае становится четкое прописывание в договоре тех условий, при которых потенциальный покупатель может потребовать расторжения договора и возврата задатка, чтобы избежать возможного риска мошенничества.

Как провести процедуру расторжения

Инструкция, которую должны предпринять стороны в этом случае довольно простая, особенно если оба участника сделки понимают, что не хотят продолжать сотрудничество, и желают поскорее разорвать все связи. Мы постарались продемонстрировать пошаговую схему для того, чтобы людям было проще выполнить процедуру расторжения договора.

Нужно внимательно прочитать ранее составленный договор. Как правило, в нем описывают условия расторжения сделки, если в ней возникнет необходимость. Когда стороны подписывают бумагу, они соглашаются со спецификой указанной в нем процедуры. Если такого пункта нет, значит нужно самостоятельно или с помощью юриста определить условия аннулирования договора;
Убедитесь, что все условия договора выполнялись

Если нет, это тоже весомое обстоятельство для того, чтобы считать договор недействительным или аннулировать его до того, как истечет срок действия документа;
Кроме того, важно правильно составить договор, поскольку если это было сделано некорректно, соглашение не будет иметь юридической силы. Например, если указали неправильные имена сторон, или вообще забыли о них упомянуть, не указаны паспортные данные и т.п

Но точной формы документа не существует, как правило, его составляют, беря для примера основной договор. Но при наличии серьезных ошибок, соглашение не может восприниматься всерьез;
Если в расторжении договора заинтересована только одна из сторон, то вторую нужно оповестить о решении. Если второй участник сделки отказывается расторгать договор, это является поводом для обращения в суд, где дело будут рассматривать в судебном порядке.

Также основанием для расторжения может быть бездействие. Если основной договор не был заключен на протяжении года, то предварительное соглашение аннулируется автоматически. Тут уже проблема в том, что в таком случае несостоявшийся покупатель не всегда получает назад свои деньги, которые он выплатил в качестве задатка.

Расторжение договора купли-продажи квартиры через суд

Если обоснованного повода для одностороннего разрыва договора нет, вторая сторона не желает идти навстречу, остается обращаться в суд. Исковое заявление подается в суд общей юрисдикции по адресу спорной недвижимости.

Главная задача истца: сформулировать исковые требования, а именно потребовать расторгнуть договор на определенном основании. Обязательно потребуется привести доказательства законности своих требований. Вторым требованием должно стать возвращение квартиры, если ее переход к покупателю по приемо-передаточному акту уже состоялся. Дополнитель можно включить требование о компенсации убытков, морального ущерба.

Крайне редко дела такого рода разрешаются путем одного-двух заседаний. Истец не всегда имеет возможность лично посещать все заседания. Поэтому обычно дело передают доверенному лицу, адвокату. Оплату услуг юриста обычно включают в перечень исковых требований.

Гарантии при заключении предварительного договора

Как составить соглашение

При составлении такого документа указывается:

наименование, дата составления;
наименование сторон;
предмет договора, то есть, какое предварительное соглашение расторгается, о чем оно. Оговаривается объект недвижимости, цена, порядок взаиморасчетов, ответственность.
какие действия уже выполнены во исполнение договора;
что решение сторон о расторжении сделки взаимно и добровольно;
какие действия кто обязан осуществить, чтобы вернуть положение к первоначальному (отдать ключи, возвратить аванс и т.п.), какие штрафные санкции уплатить;
ответственность за неисполнение соглашения;

Соглашение скрепляется подписями участников.

Как составить письменное уведомление о расторжении предварительного договора в одностороннем порядке

Письменное уведомление не имеет установленного государственного образца. Заверять его у нотариуса не нужно. Единственное предъявляемое требование – письменный формат. Сюда рекомендуется включить следующие сведения:

ФИО, адрес регистрации и проживания Отправителя;
ФИО, адрес регистрации и проживания Получателя;
обстоятельства дела (дата заключения договора, кто выступал Продавцом, а кто – Покупателем и пр.);
полная информация об объекте недвижимости;
причина отмены сделки (Отправитель должен обосновать, почему договор признается более недействительным);
ссылка на статью 1 ГК РФ;
отказ Отправителя от дальнейшего исполнения возложенных на него обязанностей;
порядок возвращения задатка или аванса (если был внесен);
дата составления и подпись Отправителя.

Письменное уведомление следует направлять заказным письмом с полной описью вложения и уведомлением о вручении Адресату. При этом Отправителю понадобится оставить у себя дубликат письма, – этот экземпляр пригодится на тот случай, если 2-ая сторона не захочет признавать договор расторгнутым и инициирует судебное разбирательство.

Что это такое?

Соглашение о расторжении ДКП заключается, когда по каким-то причинам необходимо аннулировать сделку. Как правило, такая потребность возникает, если нарушены существенные условия договора (не внесена полная оплата, квартира не соответствует заявленным характеристикам и т.д.). При этом из названия документа понятно, что его заключение подразумевает обоюдное согласие сторон.

С юридической точки зрения заключение соглашения о расторжении ДКП возможно только до государственной регистрации права собственности на нового владельца.

Дело в том, что суть любого договора – зафиксировать условия, выполнение которых приведёт стороны к получению выгоды. Как только условия выполнены, и выгода получена, договорные отношения прекращаются. Это правило прописано в ст. 408 ГК РФ. Статья гласит, что договорные отношения прекращают действие, как только стороны выполнили свои обязанности.

В случае с куплей-продажей недвижимости это означает, что, если объект уже передан покупателю, деньги за него получены, и право собственности зарегистрировано на нового владельца в Росреестре, Договор купли-продажи прекратил своё действие.

В таком случае отменить сделку можно будет двумя путями:

Через суд, если инициатором расторжения выступает только одна сторона.
Путём проведения обратной процедуры купли-продажи, когда продавец и покупатель меняются местами.

В случае, когда документы на регистрацию ещё не поданы, или она ещё не завершена, аннулировать сделку гораздо проще. Для этого потребуется подписать Соглашение и на его основании заявить в Росреестр требование о прекращении процесса регистрации права собственности на нового владельца.

При этом на практике возникают случаи, когда соглашение может быть использовано для аннулирования сделки и после государственной регистрации нового права собственности. В этом случае в Росреестр подаются документы для перерегистрации квартиры на прежнего владельца. Основанием для процедуры будет выступать именно Соглашение о расторжении ДКП, заключённое сторонами.

Но требуется соблюдение одного условия: сделка должна быть исполнена ненадлежащим образом. То есть нарушено её существенное условие, например, не переданы деньги в полном размере, объект не соответствует указанным в договоре характеристикам.

Если в указанном случае сторонам удалось договориться о расторжении без обращения в суд, то регистрирующий орган не вправе отказать в госрегистрации обратного перехода права на основании соглашения о расторжении (см., например, постановление Второго ААС от 17.02.2010 по делу № А28-15745/2009).

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации и как это сделать?
Все о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной или ничтожной. Как вернуть свою недвижимость?
Можно ли оспорить договор купли-продажи квартиры? Основания для аннулирования сделки и алгоритм действий
Распоряжение наследством: как можно продать квартиру, полученную по завещанию, и когда начать собирать документы?
Что такое оценка квартиры для суда: стоимость и нюансы проведения процедуры

Как и на каких условиях можно вернуть квартиру

Расторгнуть договор купли-продажи и вернуть квартиру бывшему владельцу допускается в двух вариациях:

В досудебном порядке по соглашению сторон.
В судебном порядке через признание договора купли-продажи недействительным.

При обнаружении в квартире каких-либо недостатков покупателю следует придерживаться такого алгоритма действий:

Изучить заключенный сторонами договор купли-продажи квартиры. Обнаруженный покупателем недостаток не может быть оговорен договором.
Написать письменную претензию продавцу с конкретными требованиями: уменьшить цену, устранить дефекты за свой счет или компенсировать покупателю дополнительные расходы на устранение недостатков. При обнаружении существенного недостатка покупатель вправе потребовать расторгнуть договор купли-продажи. Свои претензии и требования покупатель может подкрепить ссылкой на 475 статью Гражданского кодекса.
В случае несогласия продавцом с предъявленными требованиями необходимо провести независимую экспертизу и уведомить об этом продавца. Тот вправе присутствовать при проведении экспертизы. Экспертиза должна подтвердить размер затрат, который потребуется для устранения недостатков, причину и примерное время появления дефектов или несоответствие состояния квартиры требованиям нормативов.
Если продавец не предоставит ответ на претензию и сторонам не удастся договориться, то это является поводом для обращения в суд. Сроки для предоставления ответа прописываются в претензии, если их нет, то они установлены по умолчанию в 30 дней.
Если сторонам удалось договориться, то они подписывают соглашение о расторжении договора купли-продажи или об изменении (например, допсоглашение об изменении цены).
Если стороны пришли к выводу о необходимости расторгнуть договор, то им также необходимо обратиться в Росреестр для прохождения процедуры по переходу права собственности от покупателя к продавцу.

Образцы документов: претензия покупателя из-за изменения обстоятельств заключенного договора и соглашение о расторжении договора купли-продажи или о его изменении.

Согласно ст. 452 Гражданского кодекса, свои требования в суд сторона вправе предъявить только при отсутствии возможности договориться в досудебном порядке. Исковое заявление о расторжении или изменении условий договора купли-продажи квартиры не имеет установленного типового образца. При этом при его составлении нужно придерживаться правил ст. 131 ГПК РФ.

В структуре искового заявления необходимо предусмотреть:

Реквизиты суда, в который оно направляется.
ФИО, паспортные и контактные данные сторон.
Цена иска.
Наименование документа.
Основания подачи заявления: наличие существенных недостатков в квартире, препятствующих нормальному проживанию.
Доказательства доводов: например, акт технической экспертизы.
Требования к ответчику: выплатить компенсацию, расторгнуть договор и вернуть деньги и пр.
Перечень приложений (документов, на которые ссылается покупатель по тексту).
Дата и подпись.

В исковом заявлении нужно указать на невозможность урегулировать сложившуюся ситуацию в досудебном порядке. Образец искового заявления о расторжении или изменении условий договора купли-продажи квартиры можно скачать здесь.

На основании рассмотрения искового заявления и признания их обоснованными суд может в принудительном порядке заставить продавца удовлетворить их. Суд должен рассмотреть заявление в течение 2 месяцев после его поступления.

Порядок расторжения

Разрыв предварительного соглашения имеет схожий порядок с расторжением обыкновенного договора покупки.

Процедура упрощается за счет того, что при обоюдном решении не оформлять запланированную сделку сторонам не нужно обращаться в Росреестр с заявлением о прерывании регистрации, так как предварительные соглашения не регистрируются.

Для расторжения по обоюдному решению необходимо выполнить следующие действия:

Составить соглашение о расторжении.
Отменить исполненные условия.
Зарегистрировать соглашение в МФЦ или Росреестре.

Исполненным условием может быть перечисление авансового платежа или перестройка квартиры по желанию покупателя. Соглашение о разрыве выполняется в письменном виде и содержит следующие пункты:

ФИО, адрес и данные паспортов субъектов сделки;
дата и причина разрыва соглашения;
сведения о выполненных обязательствах;
размер аванса (или задатка) и срок для его возврата;
информация о штрафе за просрочку возврата аванса;
распределение расходов по регистрации разрыва соглашения.

Бланк соглашения можно .

Если продающая сторона в соответствии с изначальными договоренностями начала перестраивать квартиру по проекту покупателя, то стороны могут договориться о возвращении помещению первоначального облика за счет покупателя.

После подписания документа субъекты соглашения обращаются вместе в Росреестр для регистрации разрыва предварительного соглашения.

Данная процедура необходима каждой из сторон как подтверждение расторжения по доброй воле контрагента.

В Росреестр необходимо представить три копии подписанного соглашения о разрыве, копии паспортов сторон и квитанцию об оплате пошлины (350 рублей). Фиксация расторжения происходит в течение 7-ми дней.

Программа ипотеки для молодой семьи поможет молодым людям приобрести собственный дом. Мечтаете о земельном участке в Крыму? Узнайте, кто и на каких условиях имеет право на бесплатное получение. Читайте нашу статью.

Некоторые категории владельцев земельного участка имеют право выкупить землю без торгов. Подробнее здесь.

Расторжение в судебном порядке

Если разрыв происходит по решению суда, то истцу необходимо сначала предложить контрагенту расторгнуть предварительное соглашение добровольно. При отказе или отсутствии ответа контрагента в течение 30-ти дней, инициатор расторжения может обращаться в суд с заявлением. В тексте следует указать:

ФИО, адрес и данные истца;
причину расторжения;
доказательства попыток досудебного урегулирования;
сведения о квартире;
условия предварительного договора.

При указании причины подачи иска следует подробно описать возникшие обстоятельства и обосновать невыгодность заключения сделки при данных условиях.

В качестве доказательства досудебных действий приводится отказ контрагента от добровольного расторжения сделки.

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости

Процедура расторжения первоначального контракта купли-продажи напрямую зависит от варианта прекращения договорных отношений, а также от того, был ли уплачен авансовый платеж. Поэтому перед тем, как приступить к осуществлению намеченной цели, следует выбрать способ расторжения договора: по обоюдному согласию продавца и покупателя или по инициативе одной из сторон.

Порядок расторжения первоначального договора купли-продажи недвижимости следующий:

Для начала рекомендуется тщательно ознакомиться с положениями соглашения, как правило, документ содержит сведения о том, в каких случаях, как и на каких условиях происходит расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости. Из вышеуказанного следует, что подписывая обозначенное соглашение, участники сделки соглашаются на данную процедуру;
После того, как положения первоначального договора купли-продажи недвижимости были изучены, необходимо убедиться, что все его условия были исполнены. Если же положения были нарушены, то этот факт является веским основанием для того, чтобы признать сделку недействительной, что приведет в расторжению предварительного договора купли-продажи;
Помимо этого следует проверить, если документ был правильно оформлен, а именно, если правильно обозначены инициалы участников сделки, их паспортные сведения, так как неверно составленное соглашение будет признано недействительными и автоматически утратит законную силу;
После того как причина была определена, инициатор расторжения предварительного договора купли-продажи недвижимости должен направить второй стороне сделки уведомление, в котором следует выразить намерение прекратить деловые отношения. Если инициатор расторжения получил от второго участника отказ в урегулировании разногласия путем составления мирного соглашения, он имеет право передать в судебную инстанцию исковое заявление.

Расторжение подобных договорных отношений необходимо осуществлять в письменной форме, оформляя другой документ, где указываются все обязательства, которые обозначались в предварительном договоре.

Если не был оплачен существенный задаток

Первоначальный договор купли-продажи недвижимости, заключенный без условия выплаты аванса, расторгается по обоюдному согласию участников сделки. В представленной ситуации, расходы по составлению обозначенного документа возврату не подлежат, если другое не предусмотрено контрактом.

Если предварительное соглашение о купли-продаже недвижимости было заверено в нотариальной конторе, документ, при помощи которого будет происходить его расторжение, также должен быть официально заверен у нотариуса. В случае прекращения действия предварительного договора по причине несоблюдения условия контракта, инициатор расторжения имеет право потребовать у другой стороны сделки возместить ему неустойку.

В случае внесения существенного задатка

Если при оформлении предварительного контракта купли-продажи недвижимости покупатель предоставил продавцу существенную предоплату, то в случае расторжения обозначенного акта, сторона, получившая денежные средства в виде задатка, обязана вернуть их.

Если при подписании предварительного договора купли-продажи была внесена предоплата, то аннулировать соглашение возможно в следующих случаях:

Если после того как покупатель предоставляет продавцу предоплату, они составили соответствующую расписку, которая подтверждает факт перечисления денежных средств

Важно правильно оформить расписку, так как именно по представленному документу будет осуществляться возврат денежных средств. Она должна содержать сведения о том, что в случае отказа в продолжении деловых отношений, продавец обязан вернуть деньги

Помимо этого расписка будет служить доказательством передачи денежных средств, в случае обращения покупателя в судебную инстанцию;
Если при расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости продавец не желает возвращать клиенту денежные средства, переданные ему в виде предоплаты, то покупатель имеет полное право передать в судебную инстанцию исковое заявление. Иск направляется в суд по месту регистрации продавца. К заявлению следует прикрепить дубликат расписки, которая подтверждает, что денежные средства были переданы продавцу;
Если расписка о предоставлении денег в виде задатка не была оформлена, покупатель также имеет право направить исковое заявление в судебную инстанцию. Доказательной базой в представленном случае может являться выписка из банка или показания свидетелей, которые оформлены в письменном виде.

Нюансы с ипотечным жильем

Если речь идёт о залоговом жилом помещении, в процедуру вмешивается третья сторона – кредитор в лице банка. В этом случае при расторжении ПДКП опасно сделать ошибку – последствия такой ситуации непредсказуемы.

То же касается ситуаций, когда покупатель уже заключил кредитный договор, а продавец ответил ему отказом. Ведь в этом случае будет поставлен вопрос о выплате неустойки банку. Если такое произошло – следует обратиться за консультацией в клиентский отдел банка. Юрист банка окажет необходимую помощь или перенаправит к опытному специалисту за сопровождением процедуры расторжения сделки.

Заключение ПДКП расторгают тогда, когда один из участников соглашения, или обе стороны отказываются от последующего заключения купли-продажи. В этом случае важнее всего решить вопрос с деньгами. Если он решён – можно составить соглашение. При отказе от соглашения заинтересованное лицо вправе подать иск.

Условия расторжения

Без веских оснований аннулировать обязательства не выйдет. Суд пойдет навстречу истцу только в том случае, если обнаружит обстоятельства, указанные в статье 450 ГК Российской Федерации.

То есть, выяснится, что:

контрагент допустил существенное нарушение предварительных договоренностей. Существенное – это лишившее другого участника значительной части ожидаемой выгоды.
условия разрыва отношений включены в договор, или правило о расторжении договора предусматривается российскими законами.

Так, разойтись «по закону» можно в ситуации, описанной в 451 статье того же Кодекса. В ней говорится, что можно требовать прекращения договорных отношений, если обстоятельства изменились существенным образом.

Например, решение местной власти об отводе сельскохозяйственной земли под строительство признано противоречащим закону и отменено. Если человек намеревался возвести дом, ему не нужен участок, на котором можно только выращивать овощи. Если не получится договориться, придется судиться. Но суд наверняка защитит покупателя.

Важно: вступающие в договорные отношения не должны заранее предвидеть, что наступит ситуация, которая понизит привлекательность сделки.