Собираемся в регпалату

Для оформления дарственной необходимо собрать документы (все они предоставляются в подлинниках, обязательно нужны их ксерокопии, кроме договора), прежде чем направляться в Росреестр (его территориальный орган) или МФЦ.

• Договор дарения и акт приема-передачи — 3 экземпляра (если одариваемых несколько – то больше, по количеству сторон и 1 — для регистрирующего органа).
• Паспорта обращающихся.
• Доверенность (если действует представитель), у него должна иметься удостоверенная нотариусом доверенность.
• Техническая документация (технический план, если одновременно будет кадастровый учет подрака).
• Документы на землю — если дарят дом (его часть), то необходимо представить документы на землю (если она не в собственности, а на другом праве).
• Если даритель состоит в браке, нужно предоставить согласие жены (мужа) на отчуждение имущества, нотариально заверенное (если объект является совместно нажитым имуществом) либо подтвердить, что предмет договора не входит в общую собственность супругов (приобретен до брака).
• Согласие родителей — если дарит или одаривается несовершеннолетний 14-18 лет, то нужно согласие от родителей (усыновителей, попечителей).
• Разрешение из органов попечительства и опеки в таких случаях:

— на дачу законными представителями согласия, если недвижимостью хочет распорядиться лицо, которому от 14 до 18 лет, или ограниченно дееспособное лицо;

— на отчуждение квартиры (дома), если там проживают родственники собственника, которые находятся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетние (без родительского попечения), если их интересы могут пострадать.

• При ипотеке (залоге) — если объект дарения находится в залоге (ипотеке), нужно согласие залогодержателя.
• При ренте — если объект дарения имеет обременение в виде ренты, нужно согласие получателя ренты.
• Квитанция об оплате госпошлины. Его можно не предоставлять, данные об оплатах регистратор может получить самостоятельно, однако, во избежание лишних вопросов стоит сдать сразу.
• Заявления о регистрации, они подписывается сторонами в присутствии регистратора.

Специалист рег.органа иногда самостоятельно составляет заявления на прием, которые нужно проверить и подписать. На руки обратившимся выдаются расписки, в которых указан срок получения документов.

Если предоставлены не все документы?

Если не представить все требуемые документы, регистрация может быть приостановлена, тогда срок ее завершения будет зависеть от того, как быстро вы сдадите недостающее, и от того, как быстро регистратор возобновит и завершит регистрацию.

Когда приходить за документами?

В указанный срок (не более 10 дней со дня подачи документов) следует прийти в регистрирующий орган и вам выдадут:

• выписка из госреестра;
• договор со штампом и подписью регистратора;
• вернут подлинники документов, если вы оставляли их в деле.

Сколько стоит дарственная на квартиру?

При переходе права на основании договора дарения, заключенного двумя физическими лицами (безразлично, между родственниками или нет):

• пошлину платит одаряемый в размере 2 000 руб.
• если одаряемых одним договором предусмотрено несколько, эти 2 000 руб. делятся между ними пропорционально

К вопросу о стоимости дарственной можно отнести такой нюанс как уплата налога на доходы физических лиц в размере 13% от стоимости одариваемой недвижимости.

Как лучше оформить долю в квартире: дарственной или куплей-продажей

Однозначного ответа на этот вопрос нет. Все будет зависеть от конкретной ситуации, участников сделки и других важных нюансов. Разберем некоторые из них.

 Что выгоднее собственнику

При заключении договора купли-продажи собственник получает за свое имущество денежные средства. Кроме того, пока покупатель не произведет оплату за покупку, имущество остается у собственника, при заключении договора дарения, подаренная часть жилого помещения сразу после подписания и удостоверения в нотариальной конторе переходит в собственность одариваемого.

С другой стороны – даритель может внести в договор дарения некоторые условия, например, право на пожизненное проживание в подаренном жилом помещении.

Но если речь идет о выгоде владельца части квартиры, то, конечно, договор купли-продажи для собственника выгоднее.

Что выгоднее получателю

Конечно, получатель отчуждаемой части жилого помещения, при его покупке может воспользоваться налоговым вычетом, но это не возместит ему большей части расходов на покупку жилья. Но при передаче жилья по договору дарения, он получает это жилье вообще безвозмездно, причем, если сделка дарения происходит между близкими родственниками, то выгодоприобретатель освобождается и от выплаты подоходного налога.

Таким образом, для получателя отчуждаемой части жилого помещения, конечно же, выгоднее оформить договор дарения, а не купли-продажи.

Выгоды по налогам

Близким родственникам выгоднее заключить договор дарения, так как в этом случае одариваемый получает налоговую льготу (освобождается от уплаты НДФЛ). Тем более, выгоднее передать жилое помещение в дар, если после приобретения квартиры прошло менее пяти (в отдельных случаях – трех) лет, так как в этом случае продавец должен будет заплатить НДФЛ.

Таким образом, если сделка производится между близкими родственниками, то однозначно, передача части квартиры по договору дарения намного выгоднее. 

Юридические выгоды

Договор купли-продажи возможно оспорить только в том случае, если были допущены серьезные нарушения условий сделки, причем, сделать это могут только лица, права которых при заключении договора были серьезно нарушены. Оспаривание договора дарения возможно и по менее существенным причинам, например, если одариваемый нарушает условия договора.

В случае с договором дарения, правом на его оспаривание, кроме сторон сделки, обладают и третьи лица. Рассмотрим варианты оспаривания договоров дарения и купли-продажи на двух примерах.

Пример 1. Оспаривание договора дарения

Пенсионерка Новикова решила подарить часть двухкомнатной квартиры, в которой была совладельцем, своей двоюродной племяннице. Она надеялась, что та, в благодарность за подарок, будет за ней ухаживать. Племянница согласилась на оформление договора дарения. При составлении документа в нотариальной конторе, нотариус посоветовала бабушке включить в договор право на пожизненное проживание в квартире.

Вскоре после того, как племянница переехала к Новиковой, она стала жаловаться, что старушка «впала в детство», и через несколько месяцев переселила ее в интернат для престарелых и инвалидов, избавившись от общения с престарелой женщиной. Новикова, в свою очередь, обратилась в суд с иском о признании договора дарения недействительным, мотивировав иск тем обстоятельством, что ее племянница не выполняет условие договора, в котором указано право истицы на пожизненное проживание в квартире. Иск удовлетворил ее требование в полном объеме, договор дарения был признан недействительным.

Пример 2. Оспаривание договора купли-продажи

Братья Николай и Дмитрий Львовы были совладельцами двухкомнатной квартиры, доставшейся им по наследству от родителей. Николай проживал в квартире постоянно, а Дмитрий часто и подолгу отсутствовал, так как работал механиком на корабле. За время отсутствия брата Николай женился, и они с женой решили продать половину квартиры Николая с тем, чтобы, добавив совместные средства, купить более просторную квартиру. Николай не захотел ждать возвращения Дмитрия из плаванья и подделал подпись брата на согласии на продажу своей части квартиры и продал ее.

Дмитрий, вернувшись через полгода домой, обнаружил, что в квартире проживает незнакомый мужчина. Он обратился в суд с исковыми требованиями о признании сделки купли-продажи недействительной, так как было нарушено его преимущественное право на выкуп части брата, более того, ответчик подделал его подпись в согласии на продажу части жилого помещения третьим лицам.

Суд, рассмотрев все материалы дела, пришел к выводу, что сделка купли-продажи была оформлена с серьезными нарушениями, и признал ее недействительной.

Чем отличается дарственная от купли продажи

Когда возникает потребность в оформлении сделки по отчуждению имущества (недвижимого и движимого), необходимо оценить все плюсы и минусы.

Если квартира или авто передается на безвозмездной основе, от дарителя к одаряемому, речь идет о сделке дарения. Продажа предполагает передачу собственности за определенную плату, т.е. сделка носит возмездный характер.

Таким образом, главное различие между двумя вариантами оформления – в принципе возмездности. Помимо этого, есть и другие особенности в каждой процедуре.

Между родственниками

Для перехода права другому собственнику, если он принадлежит близкому кругу из родственников, есть возможность выбора: продавать или подарить имущество.

Если осуществляется вариант дарения, при наличии в собственности имущественного объекта на протяжении 3 и более лет, 13-процентный подоходный налог не начисляют. Основанием для освобождения станет документ, устанавливающий родство. Несмотря на отсутствие строгих требований к нотариальному заверению документа, рекомендуется обратиться к нотариусу.

Следует учитывать, что сделка купли-продажи, при оформлении ее одним из супругов, ведет к признанию имущества совместным, за исключением ситуаций, когда оформляется брачный контракт.

Таким образом, если родственники не хотят, чтобы собственность не получила статус «нажитого в браке имущества», существует два варианта:

1. Оформление купли-продажи с предварительным оформлением брачного контракта.
2. Передача через акт дарения на одного из супругов.

Впоследствии, в случае развода, полученное имущество останется у того, кто принял дар или оформил покупку.

Не родственниками

Дарение – акт передачи собственности, свойственный близкому кругу людей. При выборе, рекомендуется провести анализ, что выгоднее для сторон: договор дарения или купли-продажи.

Дарственная теряет свою ценность, когда недвижимый объект находится у постороннего человека. Налог НДФЛ будет выплачен в любом случае, если подтвердить родство не представляется возможным.

На квартиру

Есть некоторые различия, в зависимости от того, какой объект собственности планируется к передаче. Государственная регистрация имущества – обязательна для завершения сделки.

Следует учесть, что в случае возмездного характера сделки, не рекомендуется заключать дарственную, так как фактически данное действие считается притворной сделкой, которая может быть признана ничтожной. В случае, если одна из сторон настаивает на отказе от сделки, добиться надлежащего переоформления и возврата средств сложно.

Определяя наиболее выгодный способ переоформления, необходимо понимать, что к категории близких родственников относят лиц из ближайшего круга: семейную пару, родителей отца или матери, внуков, братьев и сестер, включая сводных.

На дом

Когда надлежит переоформить дом, необходимо помнить, что в случае купли-продажи его части необходимо спросить согласие остальных содольщиков. Подаренный дом останется в единоличной собственности и на него не могут претендовать наследники, если сделка оформлена по всем правилам.

На землю

При дарении недвижимости могут передаваться в собственность не только жилые объекты, но и земельные наделы, не ограничивая намерения собственника.

Правовая основа для передачи земли через куплю-продажи и дарение аналогичны остальным объектам недвижимого имущества.

Договор о возмездном и безвозмездном переоформлении собственника должен включать:

• максимально точные сведения об объекте, его местонахождении, границах участка;
• кадастровые характеристики (номер по кадастровому учету);
• данные о сторонах-подписантах.

При установлении цены, в соответствующем пункте при дарении исключается пункт о договорной цене, при которой происходит отчуждение.

Не следует подменять возмездную сделку дарственной, так как в случае сложностей и оспариванием действительности сделки, одариваемый не сможет подтвердить факт передачи денег, утратив при этом и собственные накопления, и участок.

На машину

Когда оформляется сделка по покупке автомобиля, следует помнить о возможности оформления льготы в виде налогового вычета, а в отдельных случаях, когда нет значимой выгоды от продажи, может быть получено освобождение от налога. Основанием станет ст. 217 налогового законодательства, при условии, когда продавец владел имуществом 3 года.

Оба варианта передачи транспорта в новые руки подразумевают окончание сделки регистрацией ТС в ГИБДД на нового автовладельца и передачей полного комплекта документации от текущего собственника.

Что такое дарственная. Определение понятия и особенности документа

Договор дарения, или дарственная на недвижимость – это гражданский договор, который заключается двумя сторонами о нижеследующем:

• даритель безвозмездно передаёт в собственность одариваемого лица недвижимость;
• одариваемый принимает её.

Составляется этот двусторонний документ, согласно нормам статьи 572 ГК РФ. Вступает в силу после его подписания сторонами, но только при условии его регистрации в Росреестре. Главные характеристики этого договора:

• безвозмездность;
• добровольность.

Поэтому при его составлении нельзя указывать факт передачи денег или иного имущества взамен подаренного, иначе сделка будет признана мнимой и ничтожной, не вступившей в силу. Также недопустимо принуждать собственника недвижимости к её дарению, иначе сделка может быть признана оспоримой в течение года после её совершения.

Соответственно, одаряемый также не обязан принимать дар, у него есть право отказаться. Эта процедура происходит только по доброй воле.

Что проще и быстрее оформить: дарение или продажу

При ответе на данный вопрос необходимо исходить из того, каков предмет договора. Так, если речь идет о движимой вещи, то быстрее оформить договор дарения, так как в данной ситуации нет необходимости производить те или иные расчеты, подписывать акты приемки-передачи, пересылать счета на оплату и др.

В той ситуации, когда имеет место передача земельного участка, дома или другой недвижимости, то установить, чем отличаются данные договоры практически невозможно, так как и по стоимости и по длительности оформления они будут равнозначными. Если одариваемым является несовершеннолетний сын или другой близкий родственник, то преимущество будет лишь в освобождении от уплаты налога, никакой другой разницы и отличия в оформлении двух этих актов нет.

Плюсы и минусы дарения

Решая, что выгоднее, купля-продажа или дарение недвижимости родственнику или другому лицу, необходимо взвесить все плюсы и минусы обеих форм. Каждый из упомянутых вариантов передачи квартиры имеет свои преимущества и недостатки. Так, к основным плюсам оформления дарственной можно отнести:

1. Отсутствие необходимости в уплате налога (НДФЛ) – так, если квартира была подарена членом семьи или близким родственником одариваемого, то он освобождается от внесения этого налогового платежа. Об этом написано в пп. 18.1 п. 1 ст. 217 НК РФ.

   Данное преимущество в отдельных ситуациях может превратиться в недостаток. Например, если квартира была подарена одиноким стариком (не родственником), за которым длительное время ухаживал одаряемый. В этом случае последнему придется уплатить НДФЛ в размере 13% от полученного дохода (стоимости жилья).

2. В отношении квартиры, полученной в качестве дара, действует минимальный предельный срок владения – в п. 2 ст. 217.1 НК РФ написано, что продавец недвижимости освобождается от оплаты НДФЛ в случае, если она находится в его собственности не меньше установленного законом периода времени. При этом для подаренной недвижимости минимальный период составляет всего лишь 3 года.
3. При отчуждении подаренной доли, продавцу не нужно соблюдать правило преимущественной покупки, предусмотренное ст. 250 ГК РФ. Это означает, что ему не придется уведомлять всех совладельцев о своем намерении и ожидать от них ответа.
4. Даритель вправе отменить свое решение о безвозмездной передаче квартиры при возникновении располагающих обстоятельств (например, одаряемый совершил покушение на жизнь и здоровье, присутствует угроза разрушения или гибели имущества от рук нового владельца и т.д.).
5. Жилплощадь, полученная в дар в период пребывания в браке, не является совместной собственностью. Отсюда следует, что второй супруг не сможет предъявить на нее свои права (п. 1 ст. 36 СК РФ).

На ряду с существенными преимуществами, дарственная также имеет некоторые недостатки, которые выражаются в следующем:

1. В случае, если квартира получена в подарок от третьих лиц, одариваемому придется заплатить НДФЛ.
2. Дарственную гораздо легче признать недействительной, обратившись с соответствующим иском в суд.
3. Не всегда недвижимое имущество можно передать в дар. В п.1 ст. 575 ГК РФ установлен ряд случаев, когда это сделать не получится (например, если дарителем выступает представитель несовершеннолетнего лица, признанного недееспособным).
4. Если в дар передается квартира, находящаяся в общей собственности, то дарителю придется получить согласие от второй стороны.
5. Лицо, подарившее жилплощадь, может отметить свое решение. Данное право невыгодно одариваемому.

Дарственная на недвижимость: квартиру, дом, машину плюсы и минусы

Как было установлено выше, главным преимуществами договора дарения считаются всевозможные налоговые послабления. Поэтому оформляя дарственную на недвижимость плюсом станет освобождение дарителя от налога на прибыль и одаряемого (если он близкий родственник) от налога на имущество. Еще одним плюсом является и то, что в дарственной, в большинстве случаев, можно указать практически любую стоимость дара.

Говоря о минусах договора дарения нужно отметить, что опасно заключать подобного рода сделки с посторонними лицами. Гражданским кодексом закрепляется возможность обещания дарения в будущем. Такими уловками часто пользуются мошенники и посягают на жизнь и здоровья гражданина для получения желаемого недвижимого имущества.

Машина относится к движимому имуществу и на нее распространяются в большинстве своем все положения, указанные выше. Плюсом такого договора является то, что переход права в этой ситуации в уполномоченных государственных органах регистрировать не нужно.

Для одариваемого

При заключении договора дарения для одариваемого минусов практически не существует. Если он близкий родственник дарителя, то он освобождается от уплаты налога, если нет – то не предоставляет никакого встречного возмещения за полученное им в дар имущество.

Минусом может стать лишь возможная оговорка в договоре о том, что при смерти одаряемого имущество переходит обратно к дарителю, что лишает одаряемого передать полученное в дар имущество по наследству.

Для дарящего

Если стороны договора близкие родственники, то минусов для дарящего в этом практически нет. Иное дело обстоит в ситуациях, когда соглашение подобного рода заключается между посторонними людьми. Основным минусом является то, что за передачу имущества в этом случае не предусмотрено никакого встречного предоставления.

Преимущества и недостатки дарственной между родственниками

Как уже отмечалось ранее, основным плюсом заключения дарения такого рода является лояльная система налогообложения. Что же касается минусов, зачастую близкие родственники имеют сложные отношения. Дарственная зачастую помогает скрыть то или иное имущество должника. При передаче, например, квартиры близкому родственнику он может на полных правах выселить первоначального собственника из нее. Пожалуй, это и есть один из самых весомых минусов сделки.

Посмотрите, также, это видео:

Дарственная после развода

Как известно, все что нажито супругами во время брака является их совместной собственностью. Это правило действует при условии, что никаких дополнительных соглашений, например, брачного договора, между ними не было заключено.

После того как прекращение брака официально зарегистрировано и произойдет «развод», у сторон появляется возможность совершать того или иного рода сделки друг с другом. Сюда относится и договор дарения, и соглашение о купле-продаже. В остальном, действуют все те правила, о которых рассказывалось ранее.

Мотивы

К схеме продажи недвижимости по договору дарения прибегают достаточно редко. По статистике разных агентства недвижимости, с подобным предложением в агентства продавцы обращаются всего несколько раз в год. К продаже по договору дарения прибегают только в крайних случаях:

1. Сложность продажи доли

При продаже доли продавец обязан получить от других сособственников отказ от использования преимущественного права выкупа. Это право закреплено за ними Жилищным кодексом РФ. Без получения отказа сделка не будет зарегистрирована в управлении Росреестра. Соблюсти процедуру возможно двумя способами: при подписании бумаг у нотариуса или отправления извещений о продаже по почте заказным письмом с уведомлением. В извещении должна быть указана стоимость квартиры и срок для ответа (один месяц). Согласно Гражданскому кодексу РФ, отказом может считаться отсутствие ответа. Таким образом, если в течение месяца никто не ответил, то Росреестр зарегистрирует сделку на основании отправленных извещений.

Правда, если извещение не было получено вовремя, то по закону совладелец вправе в течение трех месяцев после сделки вправе требовать в суде перевода покупки на себя

Казалось бы, схема простая. Но, как показывает практика, совладельцы нередко изъявляют желание выкупить долю. И сделать они это планируют по максимально низкой цене. Для этого используются все возможные рычаги воздействия на собственника. Впрочем, к злоупотреблению правом преимущественного выкупа прибегают не только для демпинга. Особенную сложность представляют случаи, когда отношения между владельцами испорчены, и сособственники препятствуют продаже доли из принципа.

Виктор Кац, исполнительный директор АН «ЛиКом»:
« Дарение затевают ради того, чтобы не получать согласие остальных дольщиков. В этом случае оно не требуется. Долю можно продать, если отношения между совладельцами нормальные, а если нет, то продать бывает сложно, так как те ребята в последний момент начинают чинить препятствия. Они заявляют о том, что будут приобретать сами, сделка распадается, а сособственники в итоге тоже не покупают. Если найден новый покупатель, дольщиков надо снова уведомлять, а они снова изъявят желание и будут «тянуть резину» и так далее».

Еще больше проблем с выкупом долей добавили многоквартирные дома, построенные на землях ИЖС. В таком случае, сособственников может быть не один десяток.

Ольга Мельникова, специалист по недвижимости АН «Новосел»:
«На землях ИЖС многоквартирный дом оформляется как индивидуальный, в котором продаются доли – квартиры. Продать квартиру здесь будет непросто. Для того чтобы всех жителей дома не уведомлять, обычно продают через дарение».

Аналогичная ситуация складывается при продаже машино-места в подземном паркинге. Парковочные места обычно оформляются застройщиками как доли.

Александр Бабичев, директор РК «Проспект»:
«У нас в работе сейчас парковка, где 98 сособственников. Парковка сдана как единый объект, который разделен на 98 долей. Там практически нереально связаться со всеми и получить от них согласие. В этом случае используют договор дарения. Люди действуют из оптимального способа затрат своей энергии».

2. При нежелании выплачивать налог при продаже

При продаже объекта, который был в собственности менее трех лет, продавец обязан выплатить налог в размере 13% от его стоимости. В случае продажи через договор дарения обязанность выплатить налог перекладывается с продавца на покупателя, так как, формально, в такой сделке покупатель является одаряемым.

От выплаты налога при дарении освобождены только родственники дарителя. Согласно Семейному кодексу РФ, при дарении недвижимости близкими родственниками (супругами, родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными братьями и сестрами) налог не взимается.

В остальных случаях, в соответствии с Налоговом кодексом РФ, одаряемый обязан самостоятельно исчислить НДФЛ (13% от стоимости квартиры) с полученного дохода. Если стоимость подарка не определена, то в расчет принимается оценочная стоимость квартиры БТИ, которая обычно в разы ниже рыночной.

Виктор Кац, исполнительный директор АН «ЛиКом»:
« Одаряемый платит налог от оценочной стоимости БТИ. Она небольшая. Или второй вариант: если в договоре дарения указывается стоимость даримого имущества, то в этом случае с нее выплачивается налог. Но если она окажется чувствительно меньше оценочной стоимости БТИ, то налоговая запросит справку из БТИ об оценочной стоимости и возьмет налог с этой суммы».