Оформление договора купли – продажи

Купля – продажа участка земли оформляется в виде соглашения. Гражданский кодекс гласит, что форма его — простая письменная. Такой документ не требует заверения у нотариуса.

Исключение – участие в сделке малолетнего гражданина или недееспособного лица. Оформляется в трех экземплярах: по одному для каждого участника сделки и третий — для регистрирующего органа.

Форма договора — произвольная, но обязательно указываются:

• реквизиты участников: ФИО, данные паспорта, адрес;
• что является предметом (участок): его параметры, кадастровый номер, площадь и пр.;
• права и обязанности сторон;
• стоимость (если ее не указать, договор будет считаться недействительным);
• возможные ограничения;
• условия передачи надела.

Документ подписывается обоими участниками. При отсутствии хотя бы одной подписи его признают ничтожным.

1. Скачать бланк договора с физическим лицом
2. Скачать образец договора с физическим лицом

Имеются условия, которые нельзя отображать в договоре:

• ограничения, касающиеся дальнейших сделок с территорией;
• возможность продавца выкупить надел обратно.

Основные способы покупки деревенской земли

Для начала покупателю необходимо определиться, для какой цели он хочет приобрести земельный надел.

Если для строительства личного дома для жилья, то существует три варианта:

• Покупка земельного надела с построенным домом;
• Покупка земельного надела с недостроенным домом;
• Покупка незастроенного участка для строительства дома.

В первом случае необходимо обратить внимание на присутствие всех документов на дом и на земельный надел отдельно.

Во втором случае важно помнить, что на недостроенный дом также должны быть документы, регистрирующие его как строящийся объект. В противном случае, если покупатель вознамерится достраивать дом без документов, этот дом может впоследствии быть снесён как незаконная постройка, и покупатель потеряет вложенные в достройку дома средства

В противном случае, если покупатель вознамерится достраивать дом без документов, этот дом может впоследствии быть снесён как незаконная постройка, и покупатель потеряет вложенные в достройку дома средства.

В третьем случае следует обязательно справиться в местном отделении Росреестра о целевом назначении покупаемого надела земли.

Если данный надел не предназначен для жилищного строительства, а предназначен, например, для сельскохозяйственного использования или для промышленных структур, то построенный покупателем на этом наделе дом также может быть снесён властями как незаконная постройка, не соответствующая целевому назначению землепользования, в соответствии со ст. 7 Земельного Кодекса РФ от 25.10.2001 № 136.

Земельные наделы, расположенные за городской чертой, можно приобретать в собственность из двух основных источников:

• На вторичном рынке (у конкретного частного владельца);
• У государства (когда владельцем является исполнительный орган федеральной, региональной или муниципальной власти).

С каждым из потенциальных продавцов (частный владелец или государство) существует свой тип юридического взаимодействия.

На вторичном рынке

Самый массовый способ – это приобретение земельного надела на вторичном рынке, в этом случае сделка совершается достаточно быстро, как обычные сделки с недвижимостью, но при условии, что у продавца в порядке все документы на землю, а именно:

• Свидетельство о государственной регистрации права на участок земли (документ права собственности);
• Специальный паспорт участка (кадастровый), в котором указаны основные характеристики земельного надела (площадь, принадлежность и категория пользования);
• Оформленная выписка из единого государственного реестра прав, где должны быть указаны сведения об иных правообладателях и возможных наложенных арестах судебных приставов или иных обременений.

Необходимо помнить о том, что, в случае покупки земельного надела вместе с построенным жилым домом, документы у продающей стороны должны быть отдельно на дом и отдельно на земельный участок.

Покупая земельный участок у непосредственного частного владельца, нередко можно столкнуться с мошенничеством, в результате которого сделку судебные органы могут признать незаконной, и участок отойдёт к прежнему владельцу, в то время как покупатель потеряет деньги, вернуть которые будет очень сложно даже посредством судебных разбирательств.

На рынке государственных земель

Значительно прозрачнее совершаются сделки с государственным (федеральным, муниципальным или региональным) собственником земельного надела. Вероятность неполноправного владения земельным участком органами исполнительной власти практически исключена.

Стоимость участков при такой сделке в большинстве случаев ниже, чем на вторичном рынке.

Разница в ценах особенно существенна, если покупатель попадает в категорию лиц, которые имеют право на льготы и продажу земли без проведения аукциона.

Распространена практика, при которой государственный собственник сначала сдаёт

арендусобственность

.

Этап 1. Подготовка документов

Для предстоящей сделки купли-продажи дома необходимо подготовить следующие документы:

• свидетельство о собственности на дом (если он получен в собственность недавно, то выписка из ЕГРП, выдаваемая с 2016 года, либо из ЕГРН – с 2017 года) – обязательный документ, так как право на продажу имеет только собственник недвижимости;
• документы, на основании которых возникло право собственности (свидетельство о собственности, договор дарения, купли-продажи и пр.);
• свидетельство о собственности на земельный участок, на котором возведен дом (либо договор аренды);
• кадастровые паспорта дома/участка и выписка из ЕГРП на них – с 2017 года два эти документа объединены в единый реестр ЕГРН, который содержит кадастровые и правоустанавливающие сведения, а также информацию о наличии обременений;
• выписка из домовой книги;
• нотариально заверенное согласие супруги на сделку (при совместно нажитом имуществе);
• справка из ФНС об отсутствии задолженности по земельному/имущественному налогам.

Этап 2. Поиск покупателя и согласование условий продажи

Искать покупателя на свой дом можно как самому, так и доверить это дело риэлторской компании.

Последний вариант имеет немало преимуществ:

При этом продавцу стоит понимать, что ему придется заплатить комиссию за услуги риэлторов (в том числе и скрытую), которая может достигать 5-10% от стоимости дома. Плюс ко всему сейчас многие покупатели предпочитают покупать недвижимость напрямую у собственника, минуя посредников.

После того как покупатель найден, необходимо согласовать с ним условия предстоящей сделки. В частности, цену дома. Дом может быть продан по любой цене, она не должна быть привязана к кадастровой оценке.

Обычно при определении цены продажи учитывается стоимость аналогичных домов в ближайшем расположении.

На цену также влияет район постройки, экологические параметры, близость к трассе, наличие рядом водоема, техническое состояние строения (год постройки, его внешний вид, изношенность), инженерные сети (наличие отопления, газопровода, канализации и пр.), развитая инфраструктура вокруг, юридическая чистота и готовность к сделке.

Этап 3. Подписание предварительного договора купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи зафиксирует намерения сторон по подписанию основной сделки в перспективе. В нем фиксируются базовые параметры будущего договора купли-продажи, в частности, цена. Такое соглашение может подразумевать внесение определенного аванса или задатка в качестве способа дополнительного обеспечения того, что продавец/покупатель не сорвут сделку. При отказе одной из сторон заключать договор на указанных в предварительном соглашении условиях можно принудить ее к этому в судебном порядке.

Этап 4. Подписание основного договора

Договор купли-продажи должен иметь письменную форму. Его содержание стороны определяют на свое усмотрение, унифицированные требования к документу отсутствуют.

Но в договоре обязательно должны содержаться сведения:

• о сторонах сделки;
• о предмете сделки: доме на земельном участке ИЖС, их кадастровые номера, месторасположение, технические данные (площадь, этажность, материал и пр.);
• об отсутствии обременений и прописанных лицах;
• об отсутствии долгов по услугам ЖКХ и налогам;
• о цене продажи и порядке взаиморасчетов (наличии аванса, безналичный или наличный расчет, использование ячейки или аккредитива).

Этап 5. Нотариальное заверение договора купли-продажи

Данный этап не является обязательным, но он позволяет снизить риски оспаривания договора купли-продажи и ускоряет процедуру перерегистрации прав собственности (до 3-х дней вместо 7-ми). Нотариус удостоверит, что стороны находятся в здравом уме и отдают отчет в своих действиях, а также может проконтролировать факт передачи денег.

Этап 6. Переоформление прав собственности в пользу покупателя

В настоящее время договора купли-продажи недвижимости не подлежат, но нужно перерегистрировать права собственности в Росреестре. Для этого стороны подают заявление на отчуждение прав от продавца и изменении правообладателя в ЕГРН в свою пользу от покупателя.

К нему прилагается договор купли-продажи и документы, на которых он ссылается. Услуга о внесении изменений в ЕГРН предполагает взимание госпошлины в размере 2000 р. После проверки представленных документов в реестр вносится отметка о новом правообладателе: покупателе дома.

Как правильно провести расторжение договора аренды земельного участка.

Не имеете возможность самостоятельно продать квартиру? Тогда вам следует оформить доверенность! Как это правильно сделать, читайте здесь.

Матери-одиночки могут оформить ипотеку на особых условиях. Подробнее об этом читайте здесь.

Документы для сделки от покупателя

Для приобретения дома покупателю также потребуется представить некоторые документы.

Внимание! Как правило, сделка оформляется в нотариальной палате:

• гражданский паспорт покупателя и собственника дома;
• копия паспортов всех членов семьи бывшего владельца дома.

Важно подготовить копии и других документов, чтобы ускорить процесс перехода права собственности:

• свидетельство о вступлении в брак, а также его оригинал;
• согласие супруга на покупку недвижимости.

Если в качестве продавца или покупателя выступает иностранное лицо, необходимо от него предоставление следующих бумаг:

• перевод гражданского паспорта на русский язык с подписью нотариуса, которая служит заверением достоверности;
• виза или документ, дающий право на временное проживание в России;
• оригинал паспорта;
• копия гражданского паспорта.

Договор купли-продажи – это основной документ, который необходим для заверения сделки. При этом потребуется запросить от продавца правоустанавливающие документы на дом.

Пошаговое описание процедуры

При оформлении частного дома, возведенного на личном участке, руководствуются положениями статьи 48 (ч.3) ГК РФ и законом 218-ФЗ от 2015 г., при условии, если отдельное строение предназначено для жилья, рассчитано на 1 семью, включает до 3 этажей.

Получение техплана на объект

Первое, что предстоит сделать после строительства дома – оформить технический план строения. Документ, который готовит компетентный кадастровый инженер, включает основные характеристики объекта. Прохождение данной процедуры регламентируется ФЗ №221 (ст. 37), принятым в 2007 году, и ФЗ №218 (ч.1 ст.21), принятым в 2015 году.

Чтобы найти кадастрового инженера, пользуются информацией с официального сайта Росреестра, либо в БТИ, к которому территориально относится данный объект.

Для получения технического плана, необходимо подготовить кадастровому инженеру документы из списка:

1. Документ, разрешающий выполнение строительных работ по возведению жилого дома.
2. Проект строительства.
3. Техпаспорт объекта, если он имеется.
4. Документ, подтверждающий возможность ввода в эксплуатацию.

Согласно ч.4 ст. 8 ФЗ №1, до марта 2018 года можно обойтись без предъявления разрешительных документов на введение в эксплуатацию.

В случае отсутствия разрешения на строительство, действия собственника регламентируются ч.11 ст.24 ФЗ №218, Требованиями к техплану (абз. 2 п.20) и Требованиями к декларациям (п.1), утвержденными отдельным приказом Минэкономразвития.

Также кадастровому инженеру могут потребоваться документы, устанавливающие право собственности на землю, на которой возведен дом, и выписка из ЕГРН по участку. Возможны другие дополнительные запросы, с учетом конкретных особенностей строения или земли, о чем сообщит кадастровый инженер.

Техплан может быть выполнен в электронном виде с обязательным заверением электронной подписью инженера-исполнителя. Данная возможность предоставлена на основании ч.12 ст. 24 ФЗ №218.

Сбор документов и внесение записи по кадастровому учету

Вторым этапом необходимо поставить объект на учет в Кадастровой Палате. Для этого собирают новый перечень бумаг, который впоследствии будет использован для внесения регистрационной записи о новой собственности. Процесс сбора документов регламентируется тем же федеральным законом №218 (ч.1, 2 ст. 14, ч.7 ст.70).

Гражданин, построивший жилой дом:

• заполняет бланк заявления о постановке на учет и регистрации;
• прикладывает свидетельство о праве собственности на землю.

Заявитель должен также предоставить документ, удостоверяющий его личность, а если действия выполняются его представителем – предоставляют заверенную нотариусом доверенность.

Предъявлять квитанцию непосредственно при обращении не требуется, однако, если заявитель не оплатит ее вовремя, спустя 5-дневный срок регистрирующий орган вернет документы, оставив их без рассмотрения.

Обращение в орган регистрации

Законом №218-ФЗ предусмотрены следующие варианты подачи документов на регистрацию и кадастровый учет:

1. Предоставление документов в бумажном виде лично или через официального представителя в Росреестре.
2. Подача заявки через МФЦ в любом из отделений. Если планируется обращаться в МФЦ не по месту нахождения недвижимости, необходимо обращаться в те отделения, которые уполномочены принимать документы независимо от адреса собственности.
3. Передача бумаг в рамках выездного приема уполномоченному сотруднику регистрационного органа.
4. Отправка документов по почте. Документы оформляют в виде ценного отправления с приложением описи и уведомлением о доставке.
5. Электронная подача посредством Госуслуг или портал Росреестра.

Выдача выписки из Единого реестра

Законом установлен 10-дневный срок после сдачи бумаг, в течение которых сотрудник проверяет документы и вносит регистрационную запись о новой собственности. Если подача заявления происходила в отделении МФЦ, необходимо прибавить еще 2 рабочих дня. Таким образом, в соответствии с ч.1 ст.16 федерального закона, выписка, подтверждающая право собственности, буден выдана не ранее 10 рабочих дней после обращения собственника.

Получив документы, работник Росреестра или МФЦ выдает уведомление, в котором указывается конкретный день готовности выписки. По желанию владельца, выписку могут выслать в электронном виде, заверив ее ЭЦП.

На видео о порядке регистрации дома

Получив выписку из ЕГРН, в которой заявитель будет указан в качестве собственника построенного частного дома, процедуру оформления права собственности считают оконченной.

Регистрация дома в собственность производится без каких-либо сложностей, если все документы были заранее подготовлены.

Бумаги от покупателя

К покупателю при покупке дачи с земельным участком предъявляются минимальные требования по документам. Чтобы купить дачу с земельным участком достаточного одного паспорта.

Однако могут потребоваться и иные бумаги:

• Заявление о сделке на имя председателя СНТ, если дача входит в садовое товарищество.

  Заявка пишется уже после заключения договора и регистрации имущественных прав.Его основная цель — заменить имя продавца дачи на имя покупателя.

  Членство в садовом товариществе перейдет новому собственнику, и он сможет участвовать в собраниях.

• Документ, подтверждающий платежеспособность, если дача приобретается в кредит/ипотеку. Достаточно предоставить выписку из банка или кредитный договор.
• Договор аренды. Если на дачу претендует сразу несколько покупателей, преимущество отдается тому, кто ранее пользовался имуществом по договору аренды.
• Нотариально заверенное согласие супруга для покупателя, который состоит в браке.

Требование по наличию последнего документа — спорное. Обязательство предоставить согласие супруга существовало до 2013 года, когда необходимо было зарегистрировать договор купли-продажи. Однако в 2019 году регистрируется лишь переход прав собственности. Соответствующие изменения были внесены в ГК.

В 2015 году вышел приказ МинЭкономРазвития с перечнем необходимых для покупки земли документов. Среди них было указано согласие второго супруга при покупке земли. Однако в том же году этот приказ был признан судом нелегитимным. До сих пор регистрирующие органы могут требовать письменное согласие второго супруга.