Способы и порядок расчетов в сделках с недвижимостью

Как происходит передача всех денег при продаже квартиры? При оформлении договора на продажу недвижимости стороны должны самостоятельно определить множество дополнительных условий сделки, в том числе и порядок передачи денежных средств за жилье.

Сделка купли-продажи характеризуется достаточной свободой для партнеров при определении условий купли-продажи, поэтому момент передачи может быть определен следующим образом:

• до подписания договора и обращения в службу Росреестра для регистрации сделки;
• в день сделки, путем передачи продавцу документа, подтверждающего передачу денег (например, банковского аккредитива);
• после оформления и регистрации сделки.

Если деньги передаются до регистрации сделки купли-продажи и это обстоятельство зафиксировано в тексте договора, то в результате регистрационных действий будет сразу возникать безусловное право собственности у нового владельца квартиры.

В этом случае покупатель будет ограничен в праве распоряжения жильем до момента полного исполнения денежных обязательств.

Схема передачи денег за строящуюся недвижимость в многоквартирном доме заключается в оформлении договора долевого участия в строительстве.

Передают денежные средства несколькими способами:

1. Из рук в руки наличными с распиской при регистрации права собственности (непосредственно после подачи документов).
2. Ипотека (участвует банк).
3. Безналичным путем.
4. С участием нотариуса.
5. Открытие аккредитива.
6. Через банковскую ячейку.

Продажа квартиры или земельного участка предполагает заключение договора купли-продажи. Он оформляется по стандартному образцу и имеет несколько пунктов. Существенный раздел – это стоимость недвижимости, деньги, которые будут переданы покупателю. Основные его пункты:

1. Сумма.
2. Дата передачи денег.
3. Вариант передачи денежных средств.

Участники процесса вправе самостоятельно выбрать способ передачи и определить его условия и процедуру.

Наиболее лучший вариант – это покупка квартиры через банк, используя безналичную форму расчета. Банковский метод реализуется на практике благодаря открытию банковской ячейки. Именно она защищает владельца недвижимости от риска не получить деньги, а покупателя — от факта того, что собственник передумает передавать право собственности. Как происходит оплата при использовании банковской ячейки:

1. Продавец и покупатель открывают в банке ячейку, доступ к которой будет предоставлен каждому участнику в ограниченном режиме.
2. Покупатель закладывает в место хранения необходимую сумму средств, что подтверждается банком.
3. Продавец получает доступ к банковской ячейки только после того, как будет зарегистрирован договор купли-продажи в Росреестре, будет передано право собственности.

Банк обязан контролировать выполнение условий для каждого субъекта. Он выступает гарантом и в случае форс-мажора обязан будет возместить убытки потерпевшему лицу.

Важность данного момента была учтена законодателем и юридическим сообществом. Государство разработало законы и нормы денежного оборота при сделках, а юристы – традиции и правила, способные сделать передачу безопасной

Риск может присутствовать на любом этапе передачи: начиная от оформления подтверждающих бумаг, заканчивая моментом вручения денежных средств. Квалификация преступлений в сфере недвижимости варьируется: мошенничество, разбой, вымогательство. Чаще всего пострадавшим является покупатель, передающий деньги, реже – продавец, подписавший документы, не получив средств.

Как происходит продажа недвижимости и передача средств?

Далее подробнее поговорим о том, как правильно происходит сделка купли-продажи недвижимости на вторичном рынке за наличный расчет, и о моменте передачи средств продавцу.

Документы

Сбор документов – первый этап пошаговой инструкции по продаже жилья за наличку. Покупателю потребуются:

• Гражданский паспорт и его копия.
• Заверенное нотариусом согласие супруга.
• Договор купли-продажи.

Документов, которые понадобятся владельцу жилья при совершении сделки по продаже недвижимости за наличные, на порядок больше:

1. Основные. Сюда входят документы, которые требуется предъявлять в Росреестр на этапе оформления регистрации сделки за наличный расчет:
   • паспорт гражданина РФ и его копия;
   • разрешение органов опеки и попечительства (если собственником является несовершеннолетний);
   • нотариально заверенное согласие супруга на сделку;
   • правоустанавливающие документы на объект недвижимости.
2. Вспомогательные:
   • технический и кадастровый паспорта на жилье;
   • справка из УК об отсутствии долгов по услугам ЖКХ;
   • справка по форме №9;
   • выписка из ЕГРН;
   • справка из медицинского учреждения, свидетельствующая о дееспособности продавца на момент совершения сделки.

Составление ДКП

Продажа жилья за наличные оформляется посредством составления договора купли-продажи. ДКП должен включать:

• Сведения об участниках сделки. Ф. И. О., паспортные данные сторон, а также место и дату заключения соглашения.
• Предмет договора. Здесь указываются подробные характеристики отчуждаемой недвижимости – адрес, кадастровый номер, площадь и прочие технические характеристики. Также необходимы реквизиты правоустанавливающего документа, на основании которого у текущего владельца возникло право собственности.
• Цена квартиры и порядок расчетов при купле-продаже. В этом разделе следует указать стоимость и отметить достигнутые договорённости относительно взаиморасчетов.

Важно! Для описания наличного расчета в договоре используется формулировка «Оплата по договору осуществляется собственными средствами покупателя». Дополнительно здесь указывается, когда и каким именно способом произойдет передача средств при продаже.

• Скачать типовой бланк договора купли-продажи квартиры
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры за наличный расчет

Какую валюту лучше выбрать?

Законодательство РФ допускает проведение взаиморасчетов между продавцом и покупателем не только в национальной валюте, но и с использованием иностранных платежных средств.

Важным нюансом является отслеживание изменения курса валют. Так как сумма сделки исчисляется миллионами – любое колебание может привести к существенным финансовым потерям.

Специалисты рекомендуют выбирать для проведения расчетов ту валюту, которую приносит основной источник дохода.

Когда денежные средства передаются продавцу?

Многих интересует, когда именно нужно отдавать средства продавцу. Для того чтобы избежать рисков в процессе купли-продажи недвижимости за наличный расчет, рекомендуется осуществлять фактическую передачу средств продавцу только после того, как Росреестр оформит регистрацию сделки и право собственности перейдет к покупателю. Теперь вы знаете, в какой момент средства передаются продавцу.

Расписка

Также, чтобы продать жилье за наличный расчет, понадобится расписка. Это документ, подтверждающий факт передачи средств от покупателя продавцу. Ее должен составлять бывший собственник объекта недвижимости, который получил деньги за отчуждение своего имущества.

Форма документа не регламентирована законодательными нормами РФ. Расписка составляется с указанием:

1. Персональные данные продавца и покупателя.
2. Точной суммы.
3. Даты передачи средств.
4. Основные моменты самой сделки по купле-продаже.

Под основным текстом продавец должен поставить свою подпись и расшифровать ее.

Скачать бланк расписки о получении денег при продаже квартиры за наличный расчет
Скачать образец расписки о получении денег при продаже квартиры за наличный расчет

Процедура продажи квартиры за наличный расчет имеет множество достоинств, но при этом не является самым безопасным способом передачи средств

Для того чтобы избежать финансовых рисков следует грамотно составить основной договор купли-продажи и расписку, а также уделить особое внимание выбору места передачи средств

Какие документы требуются?

При купле-продаже квартиры с долевой собственностью понадобятся следующие документы:

• правоустанавливающая документация (договор приватизации или купли-продажи, судебное решение и т.д.);
• свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
• уведомление в письменной форме второго собственника с предложением о выкупе доли;
• отказ от выкупа доли.

При купле-продаже квартиры с совместной собственностью пакет документов меняется:

• правоустанавливающая документация (договор приватизации или купли-продажи, судебное решение и т.д.);
• свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
• нотариально заверенное согласие второго собственника на продажу квартиры.

Также для сделки понадобятся дополнительные бумаги, вне зависимости от вида собственности:

• техпаспорт квартиры;
• справка о зарегистрированных в квартире лицах;
• справка об отсутствии жилищно-коммунальной задолженности.

Могут понадобиться и другие документы, в зависимости от особенностей конкретной сделки.

Как выкупить долю в квартире у родственника на материнский капитал

Выкупить долю у родственников или просто посторонних лиц можно без особых проблем, при условии, что покупатель согласен на данную процедуру.

Никто не может заставить другого человека продать его долю в принудительном порядке. И суд тут тоже не поможет, какие бы доводы не приводились.

Порядок действий

1. Согласовать факт продажи с текущим владельцем.
2. Обратиться в пенсионный фонд за разрешение на использование материнского капитала.
3. Составить договор купли-продажи.
4. Оформить его у нотариуса и оплатить стоимость доли (материнским капиталом).
5. Перерегистрировать право собственности в Росреестре.

Документы

Для реализации сделки нужно:

• Паспорта продавца и покупателя.
• Свидетельство о рождении ребенка, который стал причиной получения сертификата на материнский капитал.
• Сам сертификат.
• Разрешение от пенсионного фонда.
• Разрешение от органов опеки (требуется не всегда).
• Свидетельство на право собственности на приобретаемую долю (на данный момент вместо него используются выписки из ЕГРН).
• Договор купли-продажи.

Нотариусу и/или пенсионному фонду могут потребоваться и другие дополнительные документы. Рекомендуется уточнять этот вопрос отдельно.

Скачать образец договора купли-продажи доли квартиры за материнский капитал

Сроки

Разрешение на сделку от ПФ РФ выдается в течение 1 месяца. Сама процедура, если продавец ничего не имеет против, может быть реализована всего за 1 день. И еще около 1-3 недель будет происходить перерегистрация права собственности в Росреестре.

Расходы и налоги

Вся процедура так или иначе связана с определенными расходами:

После оформления права собственности придется ежегодно оплачивать налог на недвижимость. Его размер различается в зависимости от региона нахождения жилья. И конечно же придется платить коммунальные услуги, капитальный ремонт и другие типы обязательных ежемесячных взносов.

Когда обращаться в суд

Обращаться в суд есть смысл только тогда, когда процедура действительно производится абсолютно законно и реально способна привести к улучшению жилищных условий, а ПФ РФ по какой-то причине отказывает в использовании сертификата. Первым делом нужно уточнить причины. Если они незначительны, типа «не предоставлен такой-то документ», проще его добавить и подать запрос повторно. А вот если причины неадекватны или абсолютно невыполнимы, тогда можно обращаться в суд.

Порядок действий

1. Взять отказ ПФ РФ в письменном виде. Это обязательно, так как именно он будет оспариваться в суде.
2. Подготовить документы-доказательства правоты истца.
3. Составить исковое заявление.
4. Направить заявление в суд.
5. Оплатить госпошлину.
6. Дождаться даты заседания.
7. Присутствовать на заседании.
8. Получить решение суда.
9. Дождаться, пока решение суда вступит в силу.

Требуемые документы

Для подачи заявления в суд нужно предоставить:

• Паспорт истца.
• Сертификат на материнский капитал.
• Доказательства предварительных договоренностей с продавцом.
• Отказ в использовании материнского капитала.
• Квитанция об оплате госпошлины.
• Иные документы, доказывающие правоту истца.

Расходы

Данный спор относится к неимущественным (ведь нужно оспорить отказ ПФ РФ, а не саму сделку купли-продажи) и потому исходя из ст.333.19 НК РФ, госпошлина составит всего 300 рублей. Других расходов не будет, разве что потребуется собрать какие-то справки или доказательства, получить которые можно только за отдельную плату.

Сроки

В среднем, с момента подачи заявления, с учетом что никаких ошибок нет и ничего не нужно ждать, и до вступления решения суда в силу проходит от 4 до 6 месяцев. Из них около 2-х месяцев дело рассматривается, еще около месяца проходят заседания (если их несколько) и еще один месяц нужно ждать, пока решение вступит в силу (этот срок дается на апелляцию, если она нужна).

Что нужно знать о предстоящей сделке?

Под понятием «новостройка» обычный человек подразумевает сданный дом до 3 лет назад, либо новое жилое здание, в котором остались нераспроданные квартиры. Сторонами сделки по купле-продаже такого жилья являются застройщик и дольщики (инвестирующие покупатели). В законодательстве РФ чётко объясняются их полномочия.

Покупатель жилья в новостройке должен знать, что договор он заключает с застройщиком, соответственно именно данной компании предъявляются все возникшие претензии.

Для того, чтобы избежать возможные риски, желательно следовать следующим рекомендациям:

• Прежде, чем подписывать договор, нужно исследовать информацию о строительной компании. Это стаж работы на рынке, изучение её сайта, осмотр объекта строительства при посещении.
• Цены нужно сравнить с аналогичными предложениями и проанализировать полученную информацию. Значительное занижение стоимости ниже реальной говорит о ненадёжности.
• Обязательно следует проверить учредительные и разрешающие документы застройщика.

Покупая и реализуя жильё в новостройках, применяют три типа договора:

• Долевого участия, заключающегося по регламенту законодательства. Покупатель обладает правом одностороннего расторжения соглашения при нарушении сроков возведения и иных обязательств.
• Договор купли-продажи, включающей рассрочку по платежу.
• Об участии в жилищно-кооперативном строительстве. При этом покупатель платит членские взносы, паи, общая сумма которых равняется цене квартиры. Данный тип соглашения недостаточно регулируется законодательством РФ. Следует проявлять внимательность при его заключении. Перечень документов для регистрация кооперативной квартиры в собственность прямо здесь.

Какие вопросы следует задать?

Так как речь идёт зачастую о возводимых объектах с разной степенью готовности, право собственности на них ещё не зарегистрировано в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости). При наличии владельца в момент покупки квартиры объект относится ко вторичному рынку. Это бывает и в ситуации, когда продавец является зарегистрированным собственником помещений, в которых ещё никто не проживал. Стоимость покупки снижается, если человек стал дольщиком в начале строительства.

Сейчас рынок изобилует застройщиками, каждый из которых описывает выгодные условия. В первую очередь нужно уточнить полную стоимость. Следующий ряд вопросов касается продавца, его стажу и рыночной репутации.

Часто бывает, что объект возводится несколькими застройщиками. Если между ними начнутся разногласия, может возникнуть ситуация продажи «чужих» квартир.

Какие документы должны быть у застройщика при продаже квартиры

Застройщик должен иметь следующую документацию:

• Учредительные документы компании: Устав.
• Лицензия на деятельность. Разрешение на строительство данного объекта.
• Проектная документация с изменениями и заключением экспертизы.
• Документы, подтверждающие права на земельный участок.

Согласно статьям 20 и 21 № 214-ФЗ есть конкретный перечень документов, обязательный для предъявления застройщиком.

К перечисленным выше будут добавлены следующие бумаги:

• Свидетельство о госрегистрации фирмы.
• Свидетельство о налоговом учёте.
• Отчётность по бухгалтерии за 3 года.
• Аудиторское заключение по последнему году.
• По просьбе будущего покупателя предъявляется техническое и финансовое обоснование проекта.

Какие документы нужно проверять с особой тщательностью:

• Следует попросить Устав компании, свидетельства ОГРН и ИНН для ознакомления. Документами застройщика также является лицензия со сроком действия, правом на строительство относительно высоты возводимых зданий.
• Разрешение на возведение также подлежит внимательной проверке. Ведь иногда компания строит несколько объектов, но допуск имеется не для всех из них. Внимания заслуживает и срок действия этого документа.
• Важен просмотр проектной документации.
• Нужно проверить право компании на использование земельного участка. Он должен быть выделен для конкретного дома с соответствующим адресом.

Документацию может затребовать на проверку любое заинтересованное лицо. Если по запросу покупателя квартиры будут предоставлены не все бумаги, доверие к продавцу снижается.

С 2014 года застройщик обязательно застраховывает ответственность перед дольщиками через страховую организацию или оформляет поручительство. При банкротстве строительной компании выплатят страховку на возмещение ущерба покупателям.

Закон, запрещающий продажу микродолей в жилых помещениях

Перечисленные причины привели к созданию законопроекта о запрете отчуждения микродолей, поступившего на рассмотрение еще в декабре 2017 года. А вот уже в июне новый закон о продаже доли в квартире был одобрен.

Остальные аспекты – порядок оформления права собственности, налогообложение, и т.д. – такие же, как и при продаже целой квартиры.

Самый главный пункт, от которого зависит, нужно ли платить налог пенсионеру при продаже квартиры – это минимальный срок, в течение которого гражданин владел этой недвижимостью. Согласно действующему законодательству, для жилья, приобретенного до 2016 года, такой период составляет 3 года, для квартир, купленных с 2016 года, – пять лет.

Квартира покупалась за 6 млн. рублей три года назад. В 2020 году ее продали за 8 млн. рублей. Доход в данном случае составит 2 млн. рублей, из которых будет считаться налог.

Сроки владения квартирой, чтобы не платить налог от продажи:

• 3 года — если приобретена до 2016 года;
• 5 лет — если куплена с 1 января 2016 года;

Кроме того, исключение будет распространяться и на случаи, когда право общей долевой собственности возникает в силу законных оснований. В случае принятия закон вступит в силу со дня его официального опубликования.

Часто при продаже подобной квартиры собственники сталкиваются с некоторыми трудностями. Например, могут отсутствовать бумаги, подтверждающие первоначальную сумму приобретения жилья. В этом случае невозможно предоставить соответствующие бумаги налоговому сотруднику и получить скидку в размере понесённых расходов.

Проект предусматривает оформление сделок с привлечением нотариуса. Без его услуг нельзя продать долю недвижимости. Это сделали для того, чтобы избежать неправомерных схем продажи.

Мужские штуки, которые мы нашли на AliExpress

Установление стоимость квартиры

По законодательным нормам Российской Федерации продажа квартиры несколькими собственниками предполагает определенные обязанности каждого из совладельцев. Перед осуществлением процедуры нужно произвести согласование всех возникающих вопросов.

Чтобы выставить жилье на продажу, которое пребывает в долевой собственности, следует указать его стоимость на рынке. Собственники могут воспользоваться одним из следующих вариантов оценки квартиры:

• самостоятельный. Этот способ подразумевает поиск похожих объявлений по: этажу, площади, району расположения недвижимости, качеству ремонта, количеству комнат и многим другим критериям. Потом подсчитывается стоимость квартиры из полученной информации;
• услуги оценщиков-профессионалов. При сотрудничестве со специализированной компанией будет названа действительная стоимость долевой собственности жилья, которое продается, также заключение экспертов. Оно пригодится в банке, если придется прибегать к взятию кредита.