Покупка: пошаговая инструкция

Для покупки готовой квартиры у застройщика необходимо пройти ряд шагов:

1. Выбрать квартиру. В отличие от дольщиков у покупателей готового жилья есть возможность проводить осмотры готовых объектов. Можно сразу оценить затраты на будущий ремонт (если он не предусмотрен договором), а также качество строительства и готовность остальной инфраструктуры (магазинов, детсада, благоустройства территории и пр.).
2. Изучить все документы застройщика и подготовиться к сделке.
3. Подписать договор купли-продажи. Оплата договора, как правило, происходит сразу после регистрации по безналичному расчету на счет застройщика. Квартира передается по акту приема-передачи. Если есть проблемы с качеством постройки или ремонта, то на этом этапе составляется смотровой лист.

Важно! К моменту подписания купчей дом должен иметь окончательный почтовый адрес, а БТИ должно произвести обмеры всех помещений. Иными словами дом должен быть полностью сдан в эксплуатацию и иметь свой кадастровый номер.

Как проверить фирму до подписания ДКП: порядок действий

Перед тем как подписывать договор купли-продажи с застройщиком нужно тщательно проверить его документы: официальную регистрацию, а также права на квартиры. Запросите расширенную выписку в Росреестре и выясните, не перепродавалось ли жилье другим лицам.

Какие вопросы следует задать?

На встрече с менеджером в офисе застройщика нужно уточнить: есть ли у компании все нужные документы для сделки и были ли у госкомиссии претензии к качеству строительства. Кроме того, важны вопросы:

• цены квартиры, возможной скидки на нее, вариант покупки в рассрочку;
• что входит в понятие «отделка» или «ремонт», какие материалы будут использованы, чем это регулируется;
• каков порядок расчетов (сколько составляет задаток, как быстро должны проводиться расчеты);
• как быстро устраняются недостатки по чек-листу, если возникнут претензии;
• каковы ежемесячные платежи управляющей компании, консьержу, охране и пр.;
• условия досрочного расторжения договора.

Рекомендация. Прямо на встрече можно попросить предоставить для ознакомления тексты предварительного и основного договора купли-продажи, выписку из ЕГРН, технический план БТИ на квартиру. Если инфраструктура еще достраивается попросите проектную документацию, чтобы узнать сроки сдачи объектов и их количество.

Перечень документов для сделки

Для продавца — юридического лица

Перед тем как подписать договор у застройщика нужно запросить ряд документов, которые расскажут о его легальном статусе нахождения на рынке. Главное убедиться в том, что компания зарегистрирована, не находится в стадии банкротства и уже сдала дом Государственной проверочной комиссии.

Потребуется:

• разрешение на ввод в эксплуатацию дома;
• документы на землю, где расположен дом;
• разрешение на строительство;
• учредительные документы, свидетельство о госрегистрации застройщика;
• выписка из ЕГРН;
• техплан со схемой расположения квартиры на этаже;
• заключение госкомиссии;
• выписка из домовой книги об отсутствии зарегистрированных лиц в квартире.

Все это желательно изучить перед тем, как вступать в договорные отношения с компанией. Если квартира покупается с ремонтом или отделкой, то уточните как это отразиться в договоре купли-продажи и будет ли оформляться дополнительное соглашение.

На фото вы можете ознакомиться с образцом разрешения на ввод дома в эксплуатацию:

Фото разрешения на строительство:

Для будущего собственника

От покупателя требуется только паспорт и ИНН (или СНИЛС). Если им является один из супругов, он должен иметь нотариально заверенное согласие другого на покупку готовой квартиры.

• Скачать бланк согласия супруга на покупку квартиры
• Скачать образец согласия супруга на покупку квартиры

Как правильно заключается и составляется договор купли-продажи?

Договор купли-продажи оформляется в соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ (ст. 549—). Он составляется в письменной форме (обязательное условие).

В договоре должны быть:

1. персональные, паспортные данные сторон (для застройщика — реквизиты юрлица);
2. описание предмета (квартиры);
3. цена покупки;
4. сроки перехода права собственности;
5. права и обязанности сторон;
6. порядок проведения расчетов;
7. условия и срока освобождения квартиры.

Справка. Согласно ст. 556 ГК РФ передача квартиры осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту. В законную силу договор купли-продажи вступает только после подписания его всеми участниками и государственной регистрации. Нотариального заверения договор не требует.

Процедура регистрации прав на новое жилье

Для регистрации прав собственности на жилье в Росреестр далее подается: договор купли-продажи, акт приема-передачи, техплан, заявление о регистрации прав, копия паспорта и квитанция об оплате госпошлины. В течение 5 дней покупатель становится собственником квартиры, а в реестре появляется соответствующая электронная запись.

• Скачать бланк акта приема-передачи квартиры в новостройке
• Скачать бланк заявления о государственной регистрации прав
• Скачать образец заявления о государственной регистрации прав на квартиру

Сроки и расходы

Подписание договора купли-продажи не занимает много времени — максимум 1-2 часа. Регистрация в Росреестре также длится меньше недели. Госпошлина за регистрацию договора составляет 2 тыс. рублей.

Если было принято решение заверить купчую у нотариуса (не является обязательным), то потребуется еще 8-15 тыс. рублей. Заверение отдельных документов — доверенности, согласия супруга (и) обойдется в сумму до 1,5 тыс. рублей.

Покупка квартиры в строящемся доме

В большинстве случаев покупка квартиры в доме, который только строится, обойдется гораздо дешевле прочих вариантов. Договор по принципу долевого участия помогает достичь ощутимой экономии. Покупатель вкладывает средства в строительство, а по его завершении становится собственником.

В законодательстве РФ вопросы долевого строительства описаны в Федеральном законе №214. Однако действует он только при наличии у покупателя официального соглашения о долевом участии. Избегайте отношений с застройщиком, который отказывается заключать договор или предлагает вместо него иное, не утвержденное законом, соглашение.

Участник долевого строительства имеет право (и он обязан сделать это ради собственной безопасности) проверить следующие документы:

• Учредительные документы компании-застройщика (их реквизиты должны совпадать с реквизитами на договоре о долевом строительстве);
• ИНН и ОГРН компании, строящей здание;
• Финансово-хозяйственная отчетность;
• Бухгалтерские балансы, распределение прибыли и расходов за последние три года;
• Заключение аудиторской проверки за последний год работы строительной компании.

Помимо проверки указанных выше документов, выполните следующие действия:

• Проанализируйте цены на подобные предложения от разных строительных компаний (заметно низкая цена должна насторожить — всему есть свои причины);
• Узнайте о завершенных и текущих объектах застройщика, каков стаж и репутация компании;
• Оцените свои риски, проанализировав стадию строительства (рискованно вкладывать деньги в строительство на стадии котлована, проект может быть заморожен даже накануне сдачи почти готового здания);
• Если вы заключаете договор не с представителем застройщика, а с уполномоченной организацией, обязательно проверьте ее документы, подтверждение права представительства;
• Запросите у застройщика бумаги на земельный участок и разрешение на строительство, проверьте банковскую аккредитацию новостроек;
• Проверьте разрешения на подключение строящегося дома к водопроводу, системе отопления и электросетям — все эти документы выдаются строительным фирмам перед началом работы;
• Ознакомьтесь с проектной декларацией.

В договоре долевого участия в обязательном порядке указываются:

• Реквизиты застройщика;
• Сведения о покупателе;
• Характеристики жилплощади;
• Способ оплаты;
• Крайний срок сдачи объекта.

Когда можно продавать без налога по закону

Продажа любого объекта представлена получением продавцом определенного дохода, с которого требуется уплачивать НДФЛ, но при этом в законодательстве имеются сведения о том, что можно воспользоваться освобождением от уплаты этого сбора, если соблюдаются некоторые требования и правила.

До 2016 года каждый человек мог продать квартиру без необходимости уплаты налога, если он ею владел не меньше трех лет, но два года назад были изменены основные положения закона, имеющих отношение даже к этим срокам.

Теперь, если квартира была куплена, то продать ее без необходимости уплачивать сбор можно будет только после того, как пройдет не меньше пяти лет.

Такие изменения обоснованы тем, что постоянно власти сталкивались с многочисленными мошенническими схемами, основным назначением которых выступало освобождение от уплаты налогов. Чтобы предотвратить уклонение от уплаты налогов, государство увеличило данный срок.

Но при этом сохраняется срок в три года для квартир, которые были не куплены, а получены другим способом:

• получены по наследству;
• подарены посторонними лицами или родственниками;
• приватизированы а основании госпрограммы;
• получены по соглашению пожизненной ренты, которая может быть с содержанием или без него.

Как избежать оплаты налога при продаже квартиры? Смотрите в этом видео:

Важно! Если квартира покупается, то ее продажа до пяти лет владения выступает основанием для расчета и уплаты налога, причем он зависит от полученной прибыли, поэтому первоначально определяется разница между покупной и продажной ценой, а после этого с полученного значения взимается 13%

Нюансы покупки в ипотеку

Если приобретается квартира с помощью ипотечного займа, то ее налогообложение производится на общих основаниях. По юридическим особенностям такое приобретение ничем не отличается от стандартной покупки жилья.

Как оформить ипотеку онлайн в Сбербанке? Читайте здесь.

При этом просто используются не личные средства покупателя, а деньги, которые на основании возвратности, платности и срочности берутся в банке. Требование, на основании которого надо подождать пять лет после покупки квартиры,учитывается и при использовании ипотечного кредита.

При этом берется в расчет, сколько лет находился объект в собственности.

Оформляются квартиры, для покупки которых используется ипотечный кредит, двумя методами:

Право собственности может передаваться гражданину сразу после получения займа, а на квартиру накладывается обременение.
В этом случае право собственности наступает сразу, поэтому через пять лет после этого процесса можно продать объект без необходимости уплаты налога. При этом может даже еще не погашаться кредит, поэтому если банк согласен на продажу объекта, то этот процесс может выполняться под его наблюдением.

Право собственности остается у банка. В этом случае гражданин становится владельцем объекта только после окончательного погашения кредита

Поэтому важно знать, что отсчет надо вести не с даты оформления займа, а с момента его погашения.

Важно! Продажа квартиры, для покупки которой использовался ипотечный кредит, при неполном погашении займа не может продаваться без разрешения банка

Покупка за маткапитал

Многие семьи, в которых воспитывается больше одного ребенка, оформляют сертификат на маткапитал. Он представлен специальным пособием от государства, причем пользоваться им можно в строго ограниченных целях. Сюда относится и возможность приобретения жилья.

Кто платит налог при продаже квартиры? Фото: myrealtor.by

Важно! Разные социальные пособия, полученные от государства, не облагаются налогом. По такому правилу многие люди уверены, что если для приобретения объекта использовался маткапитал, то не облагается доход от продажи квартиры налогом, но это является неверным мнением

Налогом не облагается только некоторая часть стоимости жилья, которая равна вложенной сумме в виде маткапитала. Остальные средства могут облагаться налогом. При этих условиях срок владения так же равен пяти годам.

Документы для договора купли продажи квартиры

Действительно, составить предварительный и основной договор купли-продажи квартиры не имея документов на недвижимость  и удостоверений личности участников сделки, невозможно.

Ведь данные из этих документов в обязательном порядке вносятся в Договор купли-продажи или любой другой договор по отчуждению недвижимости.

Документы для договора купли продажи квартиры или их достоверные  копии нужны обязательно!

Ведь в  договоре необходимо описать участников сделки и объект недвижимости, а также цену и  порядок расчетов.

Документы для договора купли продажи квартиры.  Описание участников(субъектов) сделки

• Паспорт или другое законное удостоверение личности  участника сделки старше 14 лет
• Свидетельство о рождении для  участника сделки, младше 14 лет

Из этих документов вы возьмете персональные данные:

Фамилию, имя, отчество(если есть)

Дату и место рождения.

Реквизиты документа.

Гражданский  кодекс не требует прописывать реквизиты документа в Договоре , но если в сделке участвуют кредитные или бюджетные деньги эти данные необходимо прописать: серия и номер документа, кем и когда выдан, код подразделения.

Место регистрации (или проживания, наличие регистрации(прописки) для сделки НЕ обязательно)

Если участник сделки снят с регистрационного учета, в договоре прописывается его место жительства.

Документы для договора купли продажи квартиры. Описание объекта недвижимости

Свидетельство о государственной регистрации права

Правоустанавливающие документы- договор, соглашение или иной документ, которым описывалась предыдущая сделка.

Кадастровый паспорт (если есть выписка из ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости, он не нужен)

Свежая выписка из ЕГРН — самый достоверный документ, потому что содержит все данные по объекту недвижимости, внесенные в реестр. Посмотрите какую выписку об объекте недвижимости теперь выдает Росреестр Выписка из ЕГРН
с 01.01.2020 года значение выписки из ЕГРН в сделке купли-продажи недвижимости многократно возрастает, так как в ст. 8.1, п.6 Гражданского кодекса РФ внесены поправки. Теперь покупатель недвижимости признается добросовестным приобретателем, если он полагался на данные из ЕГРН и убедился в отсутствии обременений на объект недвижимости.
Прочтите полезную статью: Что такое обременение

К тому же теперь добросовестный приобретатель единственного жилья может рассчитывать на единовременную компенсацию, в размере стоимости, при утрате прав на это жильё. (ст. 68.1, ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости)

Заказать электронную выписку из ЕГРН можно с помощью сервисов заказа Кто Там

В договоре необходимо прописать на основании чего Продавец владеет данным недвижимым имуществом — это правоустанавливающие документы.
Они прописаны в Свидетельстве о государственной регистрации или выписке из ЕГРН, подтверждающей регистрацию права в разделе: документы-основания.

На  правоустанавливающем документе посмотрите регистрационную надпись ( штамп Росреестра о проведенной регистрации права)  и внесите в договор дату записи в ЕГРП (ЕГРН).

Если правоустанавливающий документ Продавца подавался на регистрацию в электронном виде и удостоверен ЭЦП регистратора, запросите свежую выписку из ЕГРН или посмотрите данные о последней зарегистрированной сделке по этой квартире на сайте Росреестра 

Как проверить подлинность электронного документа

читайте в статье: Электронная выписка из ЕГРН

Из Кадастрового паспорта необходимо взять:

кадастровый номер

адрес объекта

• площадь
• расположение  на этаже

Кадастровый паспорт сейчас является частью выписки из ЕГРН, поэтому его не имеет смысла заказывать отдельно!

Документы для договора купли продажи квартиры. Описание порядка расчетов

банковские реквизиты участников сделки при безналичном расчете

реквизиты Кредитного договора — дата и номер, срок возврата долга, процентная ставка, если расчет  производится за заемные деньги

Важно указать с кем и где заключен Кредитный договор.
сертификаты о предоставлении субсидий (маткапитал, малоимущим, молодая семья, погорельцам и т.д). Реквизиты этих документов обязательно необходимо включить в договор.

Пособия по самостоятельному составлению договоров

Чтобы вам проще было составить договор для сделки самостоятельно — посмотрите специальные подробные консультации от автора здесь

Сервис «Конструктор договоров»

Если у вас нет устойчивого навыка составления договоров, наделать ошибок проще-простого.

Чтобы не допустить ничтожности договора — воспользуйтесь специальной программой «Конструктор договоров»

Стоит прочесть:

Как распознать мошенников

Всегда рада разъяснить. Автор

Какие документы нужны для договора

Как я выбирала застройщика

Опыт

Для дольщика главное, чтобы дом достроили, поэтому в первую очередь я обращала внимание на опыт застройщика. Рассматривала только тех, у кого есть построенные дома, желательно в Москве и области

Идеальный вариант — больше четырех домов в моем городе.

Застройщиков со сданными проектами в других городах я тоже рассматривала, но осторожно. Даже если у строительной компании были удачные проекты в других городах, это не значит, что в Москве тоже все будет хорошо

Другая администрация и особенности согласования документов могут сказаться на сроках сдачи дома.

Срок сдачи. У отобранных застройщиков я смотрела срок сдачи предыдущих домов. Лучше, если дома сдавались раньше, вовремя или максимум с задержкой в один квартал.

На сайте «Мск-гуру» есть информация о застройщике и сроках сдачи дома. Здесь же видно, по какому договору он работает. В данном случае это ДДУ, потому что указан закон № 214-ФЗ. Если написано «ЖСК», значит, застройщик работает только через жилищный кооперативЗастройщик сдал только четыре новостройки, а строит целых 12. Тут стоит подумать, не переоценил ли он свои силыЗастройщик строит в основном в Московской области. И не только свои объекты — еще достраивает за другими. Например, ЖК «Малина»: застройщик решил достроить проблемный объект и взял на себя дополнительный риск и обязательстваХорошо, что у застройщика есть полностью сданные и распроданные объекты в Московской области. Это повышает шансы, что дома сдадут вовремя. Но таких объектов всего четыре

Сколько лет компания работает на рынке. Хорошо, если она уже пережила один из кризисов в экономике, — больше шансов, что будет в состоянии выдержать следующий. То есть я рассматривала компании с большим опытом на рынке, в идеале не меньше восьми лет.

Количество одновременно строящихся объектов. На справочных сайтах и сайтах застройщика всегда можно найти информацию, сколько объектов у него сейчас в работе и на какой стадии. Я сразу отсекала тех, у кого много объектов на ранних стадиях и мало на последних.

Долги проверяла по соответствующей графе проектной декларации. А исполнительные производства в отношении застройщика на большие суммы — на сайте Федеральной службы судебных приставов. Решила, что производство от 10 млн может нанести ущерб строительству и, главное, репутации застройщика и стать первым шагом к финансовым проблемам, потере доверия и заморозке строительства или задержке сдачи дома.

Я выбирала квартиру в Москве и области, поэтому использовала сайт «Мск-гуру». Подобные справочные сайты есть и в других регионах: «Спб-гуру» в Санкт-Петербурге, «Этажи» в Новосибирске, «Новостройка 116» в Казани.

На сайте интересующую новостройку можно найти в поиске или на карте. Кроме основных характеристик новостройки там всегда есть ссылка на застройщика с краткой информацией о компании, датой ее создания и списком строящихся и уже построенных объектов. Я предпочитаю смотреть подобную информацию на справочных сайтах, а не на сайте застройщика, чтобы она была максимально объективна.

Чтобы проверить наличие исполнительных производств, потребуется полное название организации. Я уточняла его у менеджеров по телефону. Еще название и адрес можно посмотреть в типовом договоре долевого участия и проектной декларации на сайте застройщикаКомпаний с одинаковым названием может быть много. Найти нужную проще всего по адресуПроектную декларацию можно найти на сайте застройщика. Из этой декларации видно, что дебиторская задолженность гораздо больше кредиторской, а убыток в масштабах проекта невелик

Можно ли быстро продать квартиру своими силами?

Если вы приняли решение продать квартиру самостоятельно, вы должны чётко понимать, что вам придется изучить рынок предложений, подготовить и привести в порядок необходимые документы, потратить значительное время и денежные ресурсы на рекламу объектов. Предельно честно ответьте себе: «по силам ли мне такая работа?». Если вам необходимо продать квартиру срочно и сроки поджимают, подумайте, стоит ли рисковать и надеяться только на себя? Некоторые продавцы тешат себя иллюзиями о том, что их квартира самая лучшая и её купят, как только они разместят первое объявление о продаже. В реальности всё намного сложнее. 

  Перечислим основные ошибочные суждения, которые часто возникают у неопытных продавцов недвижимости. 

  1. Продажа квартиры это легко и быстро, помощь риэлтора будет лишней.К сожалению, это не так. Сейчас рынок недвижимости переполнен, т. е. количество предложений в разы превышает спрос, поэтому легкая и мгновенная продажа возможна только в двух случаях. Либо по счастливому стечению обстоятельств, либо если вы выставите свой объект по очень заниженной стоимости. Если вы не являетесь профессионалом рынка недвижимости, продажа вряд ли будет лёгким делом. 

  2. Я размещу несколько рекламных объявлений, и мне обязательно позвонят! Если вы просто разместите только 2–3 объявления на интернет площадках, скорее всего они в тот же день затеряются в списке аналогичных предложений. Чтобы повысить вероятность быстрой продажи необходимо вложить значительные ресурсы в рекламу и сделать это грамотно, выбрав эффективные рекламные площадки и способы продвижения объявлений. 

  3. Моя квартира самая лучшая её купят за ту цену, которую я укажу в объявлении.Многие продавцы хотят за свою квартиру намного больше её реальной рыночной стоимости. Продать квартиру быстро с таким подходом не получится. Установив высокую цену, вы будете ждать «своего» покупателя не один месяц. Если вы избавились от вышеперечисленных иллюзий и трезво оцениваете свои возможности можно попробовать продать квартиру своими силами. Если в процессе возникнут непреодолимые сложности (отсутствие звонков, сложности с подготовкой документов), будет целесообразно обратиться к профессионалам. 

Онлайн-магазин квартир

В онлайн-магазине доступна любая форма оплаты: единовременная, рассрочка, ипотека. Это не просто маркетинговый инструмент, сервис охватывает полный цикл сделки: от выбора квартиры до подписания ДДУ электронной подписью и дистанционной регистрации договора.  

Витрина квартир на сайте соединена с CRM-системой застройщика, поэтому клиент видит актуальные цены и статус квартиры: свободна или забронирована. Интересующие варианты покупатель может положить в корзину, после чего уже в корзине сравнить их по параметрам и выбрать наиболее подходящий.

Чтобы начать оформление сделки, нужно зарегистрироваться в личном кабинете. Там клиент может поэтапно следить за прохождением сделки, все шаги подробно описаны. Кроме того, менеджер компании по телефону всегда готов дать подробную консультацию.