Содержание документа

В верхней части документа выписывается название, сведения о документе. Заявление пишется от имени каждого из родителей отдельно. Прописываются ФИО родителя, его паспортные данные и место регистрации. Далее наименование документа удостоверяющего личность несовершеннолетнего, его ФИО и адрес прописки.

Во второй части документа от имени родителя дается согласие на заключение сделки, проведение каких-либо юридических операций. После прописываются подробные пункты тех операций, которые может совершать несовершеннолетний. Если документ подтверждает имущественную сделку, то подробное описание предмета купли/продажи или прочих манипуляций с указанием адреса недвижимости и прочих данных.

Далее указывается, что родитель ознакомился и согласен со всеми условиями договора. Если сделка затрагивает интересы банка, то и с условиями банковского обслуживания. Отдельной строкой отмечают, что при необходимости банк может потребовать дополнительное соглашение на проведение операций несовершеннолетним. Как правило, форму документа финансовая организация предоставляет клиентам самостоятельно.

Затем, при необходимости, фиксируются обязательства родителя контролировать дальнейшее соблюдение несовершеннолетним правил пользования банковскими продуктами. Если документ заключается по поводу сделки с недвижимостью, прописывается фраза, что родитель одобряет сделку и просит считать ее действительной.

В теле документа обозначают пункты статей Гражданского кодекса, на основании которых составлен документ (ст. 26).

В завершение ставится подпись и дата заверения.

Образец согласия родителей на сделку несовершеннолетнего выглядит так:

Что делать, если продавец не выписал ребёнка после сделки

По достижении 14 лет подросток уже имеет частичную дееспособность, так как получает паспорт гражданина РФ с пропиской по месту жительства. Он ещё не может быть выписан «в никуда», как и ребёнок более младшего возраста. Но здесь уже допускается его проживание отдельно от родителей. Например, его можно прописать у бабушки с дедушкой.

С 14 лет ребёнок может быть прописан у бабушки с дедушкой без родителей

А если он получил официально признанную эмансипацию (по нормам статьи 27 ГК РФ), он может проживать в общежитии или на съёмной квартире, где допускается прописка. Это существенное преимущество для покупателя, который приобретает квартиру с проживающими в ней детьми указанного возраста.

Если сам подросток не является собственником всей квартиры или доли в ней, на процедуру оформления договора он практически не влияет и не участвует в ней.

Если после установленного договором периода мать с детьми остались прописанными на жилплощади нового хозяина, ему придётся убедить её выписаться, соблюдая условия договора. При отказе или игнорировании предъявленной претензии потребуется обратиться в суд.

Вначале нужно провести досудебную процедуру: официально потребовать выписаться вместе с ребёнком и уведомить, что в случае отказа дело будет передано в суд. Такая бумага составляется в форме претензии и должна быть передана контрагенту под роспись, что удостоверяется нотариусом. Если получить подпись не удаётся, можно воспользоваться услугами почты. Для этого нужно:

• составить уведомительную претензию в двух экземплярах;
• подойти в почтовое отделение;
• составить опись вложения;
• удостоверить на втором экземпляре идентичность вложения;
• отправить заказное письмо с уведомлением о получении.

Уведомление о вручении заказного письма указывает на получение претензии ответчиком

Если придётся обращаться в суд, документы, полученные в почтовом отделении, требуется приложить к исковому заявлению и внести в перечень приложений наряду с остальными бумагами.

Предлагаем ознакомиться Где восстановить договор приватизации квартиры

Обращение в суд

Перед подачей иска нужно попытаться уладить вопрос в досудебном порядке и получить разрешение органов опеки и попечительства на выписку ребёнка. Для этого новому собственнику жилья нужно обратиться с заявлением в данный орган с паспортом и пакетом документов:

• заявлением на имя начальника территориального отделения опеки;
• договором купли-продажи квартиры;
• выпиской из поквартирной книги.

Обращение в суд происходит посредством составления искового заявления, где истцом будет покупатель квартиры. Ответчиком будет в зависимости от сопутствующих обстоятельств:

• продавец квартиры, из которой не выписали ребёнка;
• мать с ребёнком, не выписавшаяся из квартиры;
• муж и жена — родители прописанного несовершеннолетнего.

Исковое заявление составляется по форме, соответствующей нормам статьи 131 ГПК РФ, и подаётся мировому судье по месту расположения недвижимости. Его текст состоит из следующих частей:

• «шапки»;
• осведомительной части;
• просительной части;
• перечня приложений.

В «шапке» указывают адресацию мировому судье, ведущему дела на участке. Ниже даются сведения об истце и ответчике с указанием Ф. И. О. и адресов проживания.

Осведомительная часть содержит все данные, связанные с обстоятельствами прописки несовершеннолетнего в приобретённой квартире. Здесь обязательно указывают на позицию родителей, которые не выписали его, что является нарушением права собственности покупателя. В просительной части излагается просьба о признании иска и разрешении на выписку матери с несовершеннолетним.

Приложениями являются документы, поданные вместе с исковым заявлением согласно норме статьи 132 ГПК РФ. В этот пакет должны войти все бумаги, подтверждающие:

• проведение купли-продажи и переход права на квартиру;
• наличие прописки ответчика вместе с ребёнком на жилплощади истца;
• незаконность такой прописки.

После того как будет рассмотрен иск и получено положительное решение в форме выписки, истец сможет выписать мать с ребёнком, незаконно зарегистрированных на его жилплощади. Если в удовлетворении иска будет отказано, можно обжаловать решение в областном или кассационном суде.

Покупая квартиру с прописанным в ней несовершеннолетним, покупатель рискует тем, что недобросовестный продавец откажется выписываться с проданной жилплощади. Так как детей недопустимо выписывать «в никуда», покупателю придётся вступать в судебные споры с продавцом.

Роль органов опеки и попечительства в оформлении договора купли-продажи

Основное условие, которое должно соблюдаться при заключении договора продажи жилого помещения несовершеннолетним – это предоставление ему альтернативного жилья. Законодательство запрещает продажу недвижимости несовершеннолетнего без обеспечения его новым жильем или компенсацией денежными средствами, полученными от продажи.

Для того, чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора необходимо:

• подтверждение переезда в другое жилище соответствующих размеров (или больше);
• обоснование необходимости продажи жилища (переезд, смена климата, улучшение жилищных условий и др.);
• подтверждение в новом жилище всех санитарно-гигиенических требований и норм;
• согласие несовершеннолетнего (от 14 до 18 лет) на продажи жилища и дальнейший переезд.

В обязанности органов опеки и попечительства входит оценка новой квартиры, ее размеров, ремонта, условий проживания. В ситуации, когда ребенку принадлежит только часть жилого помещения (одна или две комнаты), доля в новом жилье должна быть не меньше, чем в предыдущем.

Подтверждение наличия иного жилья не требуется, если семья выезжает на постоянное место жительства в другую страну, а также в случаях перечисления соответствующей суммы от продажи квартиры на счет несовершеннолетнего. Органы опеки и попечительства могут отказать в заключении договора купли-продажи в случае, если нарушаются права ребенка (при подозрении на то, что ребенок может остаться без жилья, доли недвижимого имущества, может переехать в более худший регион для проживания, недополучит денежные средства от продажи недвижимости и др.).

При покупке жилья в новострое, оно должно быть готово не менее, чем на половину. Нельзя купить квартиру в новом доме, если готов только котлован или фундамент.

Основные причины отказа органов опеки в осуществлении сделки купли-продажи:

• новое жилье находится далеко от школы и детских учреждений;
• размеры нового жилья меньше, чем предыдущего;
• в новом месте проживания нет необходимых условий коммуникации – света, воды, канализации и т.д.;
• недвижимость требует капитального ремонта или находится в аварийном состоянии;
• ребенок не хочет переезжать (при этом несовершеннолетнему уже должно исполниться 14 лет).

Можно ли оформить сделку?

Если квартира принадлежит несовершеннолетнему (полностью или частично), то ее продажа возможна, но будет связана с определенными трудностями. В возрасте от 14 до 18 лет уже можно подписывать договор купли-продажи самостоятельно, но придется оформить у нотариуса письменное согласие обоих родителей на сделку и дополнительно получить разрешение органов опеки и попечительства.

До 14 лет подпись на договоре купли-продажи ставят законные представители (как правило, родители или опекуны). Если подростку уже исполнилось 16 лет, и он вступил в брак либо начал работать, то он вправе самостоятельно распоряжаться своей недвижимостью.

Когда еще нужно разрешение?

Действия сотрудников службы регулирует федеральный закон «Об опеке и попечительстве». В нем же сказано, что согласие органа нужно не только при совершении сделки купли-продажи. Оно необходимо также в ситуациях, когда распоряжении попечителя имуществом повлечет за собой уменьшение или удешевление последнего.

Получается, что на то, чтобы потратить деньги, вырученные за покупку недвижимости, тоже требуется согласие органа опеки. Чтобы его получить, также придется обратиться в орган и написать заявление. Кроме него придется подготовить все необходимые документы, доказывающие целесообразность трат. Такое разрешение выдается в течение пятнадцати дней.

Обращение в органы опеки с предварительным договором купли-продажи

После составления и подписания ПДКП Продавцу понадобится посетить территориальный Орган опеки и попечительства.

Сюда приходят оба Законных представителя несовершеннолетнего участника сделки, даже если они уже развелись или не проживают вместе. Совместное посещение требуется потому, что и первый, и второй взрослый должны составить здесь Заявления о выдаче разрешения на продажу квартиры (каждый от своего имени).

Скачать образец обращения в органы опеки с предварительным договором купли-продажи

Если у человека нет возможности отыскать и привести в ООП второго Законного представителя, ему понадобится обратиться в суд с Иском о признании гражданина пропавшим без вести. Например, это необходимо, когда родитель не проживает с семьей, и место его нахождения неизвестно. Без соответствующего судебного постановления сотрудники ООП могут настаивать на том, чтобы в учреждение был приведен 2-ой родитель, усыновитель, опекун или попечитель.

Обратиться в ООП в одиночку Законный представитель может только в том случае, если у него на руках имеется:

• свидетельство о смерти партнера;
• свидетельство о лишении партнера прав родителя, усыновителя, опекуна или попечителя;
• свидетельство о признании партнера недееспособным или ограниченно дееспособным.

Если несовершеннолетнему участнику сделки уже исполнилось 14 лет, он посещает Органы опеки вместе со своими Законными представителями и подает от своего имени отдельное Заявление о выдаче разрешения на продажу квартиры. Если решение о продаже было принято Законными представителями ребенка, а сам он согласен с отчуждением, он также составляет в ООП письменное согласие с планируемой сделкой. Недееспособные или ограниченно дееспособные лица не посещают никаких учреждений и не оформляют никаких документов, т.к. за все это ответственны их родители, усыновители, опекуны и попечители.

Вместе с предварительным договором купли-продажи в ООП понадобится принести следующие основные документы:

• паспорта обоих Законных представителей;
• свидетельство о браке или о расторжении брака между Законными представителями;
• свидетельство о рождении или паспорт Опекаемого лица;
• письменное согласие на проведение сделки от законных представителей или ребенка-собственника старше 14 лет (составляется в самом ООП в зависимости от того, кто выступал инициатором купли-продажи).

Скачать образец письменного согласия на проведение сделки

Для отчуждаемой и вновь приобретаемой квартиры предоставляются (в отдельных комплектах):

• технический и кадастровый паспорт;
• справка о стоимости объекта;
• выписка из ЕГРН о праве собственности;
• правоустанавливающий документ (свидетельство о наследовании, договор купли-продажи и пр.);
• выписка из домовой книги о прописанных и временно выписанных лицах;
• справка их жилищно-эксплуатационного управления об отсутствии коммунальных долгов;
• банковские реквизиты и лицевые счета участников сделки.

Особенности договора купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетних детей: образец документа

Прежде, чем подписывать договор купли продажи покупателю необходимо удостоверится в разрешении на продажу объекта недвижимости, находящегося в полной или долевой собственности несовершеннолетнего ребенка, его подлинности, а также согласии на продажу остальных со-собственников жилья, либо их письменные отказы на покупку доли несовершеннолетнего, либо если нет ни того, ни другого у продавца можно запросить документы, подтверждающие отправку заказных писем с уведомлением о вручении.

1. За несовершеннолетних в возрасте до 14 лет имущественные сделки вправе совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.
2. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе совершать имущественные с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.

Необходимые документы

К договору купли-продажи при подписании нужно будет приложить:

1. Копии паспортов/свидетельств о рождении участников сделки.
2. Доверенность на имя добровольного представителя (если такой присутствует).
3. Постановление органа опеки и попечительства о назначении опекуном/попечителем несовершеннолетнего (если законный представитель родителем не является).
4. Разрешение от органов опеки и попечительства на совершение купли-продажи.
5. Правоустанавливающие документы на недвижимость (справка из ЕГРН, договор или свидетельство, на основании которого квартиры была приобретена в собственность продавцом).
6. Акт приема-передачи объекта (подписывается сторонами после осмотра и принятия жилплощади покупателем).
7. Технический паспорт квартиры.
8. Квитанция об оплате госпошлины.

Нотариус или вторая сторона сделки могут потребовать документы, не указанные в перечне, при необходимости подтверждения существующих обстоятельств.

Полезное видео

Посмотреть видео о том, в чем заключаются особенности оформления сделки по покупке или продаже квартиры с несовершеннолетним:

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (495) 980-97-90 доб. 138 Москва +7 (812) 449-45-96 доб. 157 Санкт-Петербург 8 (800) 700-99-56 доб. 387 Федеральный номер

Порядок продажи квартиры с прописанным несовершеннолетним без предоставления другого жилья, с предоставлением жилья худшего качества – список документов

Оформить сделку купли-продажи квартиры, в которой прописан ребенок, не так-то просто.

Рассмотрим два варианта оформления сделки купли-продажи жилого объекта недвижимости.

1. Когда новое жилье еще не нашлось

Порядок заключения самой сделки будет общим. Но перед тем, как подписать договор, родители должны разобраться с выпиской детей — или одного ребенка.

Способов решения проблемы несколько:

1. Всех несовершеннолетних граждан следует выписать из квартиры. Так вы снимете обременение с недвижимости. Пропишите их у родственников, друзей на время. Государство очень строго относится к прописке «в никуда», особенно детей, поэтому просто выписать их, не регистрируя нигде, не получится.
2. Если прописать не получилось, то сделайте временную регистрацию одному из родителей. Место жительства ребенка будет определено законом — до 14 лет там, где прописаны родители.

Для выписки вам потребуются документы – перечислим их в таблице ниже.

Органы опеки обязательно должны дать согласие на выписку и прописку ребенка.

2. Когда жилье нашли, но — с худшими условиями

Работники опекунской службы должны выдать согласие-разрешение на приобретение такого жилья.

Случаи, когда опека встает на сторону родителей:

1. Дети тяжело больны и деньги от продажи жилья пойдут на лечение.
2. Здоровье ребенка. Например, родителям разрешат купить дом на окраине города или в деревне, если ребенок не переносит загазованность воздуха.
3. Ребенка определяют в специальное учреждение, расположенное в другом городе. Например, учреждение может быть для детей-инвалидов, коррекционное, спортивное и т. п. Опека разрешит переезд, если он пойдет на благо ребенка.

Ухудшение условий может быть выражено в таких характеристиках:

1. Площадь нового жилья меньше.
2. Неудобное расположение.
3. Здание старого типа.
4. Нет инфраструктуры.

Если в новом жилье будут отсутствовать коммуникации, то органы вряд ли дадут разрешение.

Документация при оформлении такой сделки будет немного различаться. Основной список мы обозначили выше, а дополнительные бумаги, которые необходимо подготовить родителям, укажем ниже в таблице.

При других обстоятельствах и причинах переезда родители могут подать другие документы.

Когда сделка проводится с участием органов опеки

Органы опеки и попечительства (ООП) всегда принимают участие в купле-продаже, если сделка прямо или косвенно затрагивает интересы опекаемого лица – несовершеннолетнего ребенка, недееспособного или ограниченно дееспособного гражданина. Например, если ребенок выступает сособственником квартиры или прописанным жильцом, то провести отчуждение не удастся, пока на это не будет дано официальное предварительное разрешение (согласие) от ООП. Получение этого документа требуется в соответствии со ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 №48-ФЗ.

Получать согласие необходимо только тогда, когда опекаемое лицо выступает в качестве Продавца или прописано в квартире Продавца. Если же опекаемое лицо выступает на стороне Покупателя, то получать согласие от ООП не нужно. При приобретении объекта недвижимости риск ущемления интересов несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченно дееспособного лица попросту отсутствует, поэтому обращение в Органы опеки не требуется.

Разрешение может быть выдано органами опеки только в том случае, если родитель, усыновитель, опекун или попечитель:

Документально докажет, что после выписки Опекаемого лица из жилого помещения ему будет предоставлена прописка в другом жилом помещении с аналогичными параметрами (общей площадью, бытовыми удобствами и пр.).
Документально докажет, что после продажи квартиры, которая полностью или частично принадлежит Опекаемому лицу, ему будет куплена равноценная недвижимость. Здесь все аспекты проверяются, сравниваются и анализируются госслужащими в индивидуальном порядке

Первоочередное внимание уделяется стоимости жилья, метражу и количеству комнат. Однако к отказу может привести даже месторасположение новой квартиры

Например, работники органа вправе сослаться на то, что выбранный район имеет недостаточное инфраструктурное оснащение. Следовательно, жилищные условия неравноценны, что ущемляет интересы ребенка/недееспособного/ограниченно дееспособного лица.
Документально докажет, что по завершении сделки на именной банковский счет Опекаемого лица будет переведена денежная сумма, которая соответствует стоимости проданного имущества. Однако отчуждение с таким условием одобряется ООП значительно реже, чем с условием приобретения новой недвижимости.

На практике участие ООП в сделке купли-продажи нередко приводит к тому, что Продавец просто не может реализовать принадлежащую ему квартиру. Орган предпочитает перестраховываться, а, значит, и выдавать отказы. Получить согласие на проведение сделки бывает сложно.

Если в сделке участвует Опекаемое лицо и ООП, это автоматически устанавливает некоторые ограничения. Согласно ст. 37 ГК РФ, Законный представитель несовершеннолетнего/недееспособного/ограниченно дееспособного лица не может продать имущество своего Подопечного ни себе, ни своему супругу, ни близким родственникам первой линии. Под близкими родственниками понимаются бабушки и дедушки, а также братья и сестры Опекаемого лица. 

Если сделка будет проведена без получения согласия от ООП или с иным нарушением действующего регламента, ее признают недействительной в судебном порядке. Сотрудники органа имеют право обратиться в суд с соответствующим иском. В случае удовлетворения иска имущество будет возвращено Законному представителю и его Подопечному. Однако родителю, усыновителю, опекуну или попечителю понадобится покрыть все убытки, которые понесли стороны в связи с проведением недействительной сделки.

Договор купли-продажи несовершеннолетним

Договор купли-продажи несовершеннолетним с согласия своего законного представителя

гор. Москва, РФ
двадцать восьмого сентября две тысячи _________________ года

Мы, БИРБИН ПЕТР АЛЕКСАНДРОВИЧ, 11.11.1920 г., паспорт 12 34 № 765765, выдан ОВД гор. Москвы 11.11.1980 г., прож.: гор. Москва, ул. Ленина, дом № 75 кв. 6, и КОЖУК ИВАН НИКОЛАЕВИЧ, 24.05.1985 г.р., паспорт 03 01 282809, выдан УВД гор. Москва 11.11.2001 г., код подразделения 222-112, прож.: гор. Москва, ул. Ленина, дом № 75 кв. 6, действующий с согласия законного представителя – матери, КОЖУК Ольги Аркадьевны, паспорт 13 11 987987, выдан УВД гор. Москвы 11.11.2002 г., код подразделения 222-222, прож.: гор. Москва, ул. Ленина, дом № 75 кв. 6, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Я, Бирбин Петр Александрович, продал, а Кожук Иван Николаевич, с согласия своего законного представителя – матери, Кожук Ольги Аркадьевны, купил принадлежащий мне ГАРАЖ № 7, находящийся в Гаражно-строительном кооперативе № 88-Д г. Москвы по ул. Азовской. Гараж № 7 кирпичный капитальный в двух уровнях, размер 3,15 м х 6 м. Поевый взнос выплачен полностью в размере 500 (пятисот) руб.

2. Указанный гараж принадлежит гр. Бирбину Петру Александровичу на основании справки Гаражно-строительного кооператива № 88-Д гор. Москвы от 14.11.2002 г. за № 1, и продан Кожук Ивану Николаевичу с согласия матери, КОЖУК Ольги Аркадьевны, за 18000 (восемнадцать тысяч) руб. уплаченных покупателем с согласия своего законного представителя – матери, Кожук Ольги Аркадьевны, продавцу полностью до подписания настоящего договора.

3. Стоимость гаража № 7 на 14.11.2002 г. составляет 18000 (восемнадцать тысяч ) руб. согласно вышеуказанной Справке ГСК № 88-Д гор. Москвы от 14.11.2002 г. за № 1. Настоящий договор является документом, подтверждающим передачу указанной недвижимости и переход права собственности на нее к ПОКУПАТЕЛЮ без каких-либо иных документов, кроме настоящего договора. (Если есть Свидетельство о регистрации)

4. До подписания настоящего договора отчуждаемый гараж никому не продан, не заложен, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, что подтверждается продавцом, Бирбиным Петром Александровичем.

5. Расходы по совершению настоящего договора оплачивает покупатель с согласия своего законного представителя – матери, Кожук Ольги Аркадьевны.

6. Содержание ст.ст.209, 223, 454, 456, 549, 551 ГК РФ сторонам известны.

7. Настоящий Договор считается заключенным с момента его подписания, а переход права собственности и право собственности у приобретателя возникает с момента его государственной регистрации в Главном управлении федеральной
регистрационной службы по гор. Москва. (если есть свидетельство).

8. Настоящий договор купли-продажи с ребенком составлен и подписан сторонами в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон. Текст настоящего договора сторонами прочитан.

На подписание договора моим несовершеннолетним сыном, Кожук Иваном Николаевичем, 1985 г.р., даю свое согласие – мать: ____________/________________

ПОДПИСЬ :
_______________________
_______________________