Как самостоятельно купить квартиру

Оказалось, что дом стоит в чистом поле

Рекламные буклеты обещают, что во дворе будет современная детская площадка, рядом с домом — школа и поликлиника, а на дорогу из центра города до нового микрорайона уйдёт 15–20 минут. Вы покупаете квартиру, но на деле всё иначе: проект сдан, а обещанной инфраструктурой даже не пахнет. Вокруг ни магазинов, ни поликлиник, а до ближайшей остановки надо идти пешком через пустырь без единого фонаря.

На самом деле вероятность такого исхода можно предугадать заранее. Только верить надо не рекламе, а документам и фактам.

Что нужно делать

Изучите проектную декларацию. Если застройщик уверяет, что обустроит во дворе парковку, игровую площадку и место для занятий спортом, всё это должно быть указано в декларации.

Найдите в соцсетях сообщества жилых комплексов и почитайте, что новосёлы пишут о готовых проектах застройщика. Возможно, вместо современной детской площадки во дворе стоят одинокая песочница и горка, а школу обещают возвести уже пару лет, но дальше слов дело не идёт.

Наконец, съездите на место стройки и проверьте всё сами: сколько времени на самом деле займёт путь до вашего будущего дома, далеко ли до остановки, ходят ли вообще туда маршрутки или придётся добираться с работы с пересадками.

Какие документы брать на встречу с застройщиком

Когда застройщик получил от городских властей разрешение на ввод дома в эксплуатацию, он отправляет вам бумажное письмо. В письме застройщик сообщает, что дом сдан, и приглашает на осмотр квартиры. Этого требует закон. Если застройщик классный, то он еще и позвонит вам, и отправит смс.

Если вы купили квартиру у среднестатистического застройщика, он может не отправить вам смс. Поэтому подпишитесь на его группу в соцсетях — так вы быстрее узнаете о передаче квартир. Когда застройщик начнет выдавать ключи, сами позвоните ему и согласуйте удобное время для приемки.

Приемка пройдет в два этапа. Сначала вы встречаетесь с застройщиком в офисе, чтобы сверить документы. Потом вы вместе со всеми дольщиками идете осматривать квартиру на предмет недочетов. Если все устраивает — подписываете акт, и приемка завершена. Если не устраивает — составляете претензию, застройщик исправляется, и по новой.

Прийти в офис должны одновременно все дольщики, кто указан в ДДУ, каждый с паспортом. Оригинал договора долевого участия тоже нужен: по нему застройщик убедится, что у вас есть право на эту квартиру.

Если живете в другом городе, а ДДУ оформили на нескольких человек, оформите у нотариуса доверенность на кого-то одного, и он поедет принимать.

Вика и Вася жили в Якутске, а квартиру купили в Новосибирске. Оформляли ДДУ на двоих, поэтому к приемке Вася оформил на Вику доверенность. Там он указал, что Вика будет представлять его интересы на приемке этой квартиры.

Иногда ДДУ оформляют на пожилых родителей, а квартиру принимают взрослые дети, чтобы не доставлять родителям хлопот. Тогда им тоже понадобится доверенность.

На встрече с дольщиком застройщики часто предлагают подписать акты приемки-передачи не глядя. Не поддавайтесь на уговоры застройщика: сначала смотрите квартиру, потом решайте, подписать акт или нет.

Еще иногда застройщик предлагает подписать акты голосования по выбору управляющей компании. Но делать это сейчас бессмысленно: вы пока не собственник, так что голосование будет незаконным.

Когда Рита принимала квартиру, застройщик предложил ей сразу стопку документов: «Давайте подпишем, а потом уже пойдем в квартиру, чтобы туда-сюда не бегать и не тратить ваше время». Рита подписала акты, а потом обнаружила в спальне разбитое окно. Застройщик менять окно отказался: «Да это ваши ремонтники поди и разбили!». За замену стекла пришлось платить Рите. Потеряла 16 тысяч рублей.

Критические недочеты, при которых нельзя подписывать акт

Во время осмотра квартиры вероятность обнаружить недочеты очень высока. Но стоит учесть, что некоторые компании допускают небольшие просчеты, тогда как другие пытаются скрыть грубые нарушения.

Право дольщика на получение от застройщика качественной квартиры охраняется:

• Гражданским кодексом РФ;
• законом “О защите прав потребителей” №2300-1;
• Федеральным законом “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов” № 214.

После обнаружения изъянов в новостройке стороны могут действовать по двум сценариям:

1. Устранение всех недочетов застройщиком в соответствии со списком недостатков, которые выявил дольщик.
2. Самостоятельное устранение дольщиком недостатков с компенсацией всех затрат со стороны застройщика.

Чтобы зафиксировать все обнаруженные дольщиком недочеты, составляют дефектный акт в двух экземплярах, как было указано выше.

Условно можно разделить все дефекты квартиры на две категории:

• существенные,
• несущественные.

К существенным относят такие недочеты, из-за которых жить в квартире невозможно. Речь об отсутствии канализации, дыре в полу или стене, неработающий замок на входной двери и так далее.

Если был обнаружен хоть один существенный недочет, ни в коем случае не подписывайте акт приемки. Все обнаруженные недоработки внесите в дефектный акт и сообщите компании-застройщику, что подпишете акт приема-передачи только после полного их устранения. В акте приемки должна стоять фактическая дата его подписания.

К несущественным можно отнести все остальные недочеты, которые не препятствуют проживанию в квартире: механическое повреждение пола или стен, неработающие доводчики на дверях, царапины на стеклах и прочее. Если других существенных нарушений нет, можно внести все обнаруженные недочеты в дефектный акт и расписаться в акте приемки.

Порядок действий при покупке квартиры у застройщика

Чтобы приобрести квартиру у застройщика, нужно придерживаться определенного порядка действий, учитывать потенциальные расходы на процедуру и сроки, в которые можно или нужно уложиться.

Порядок действий

1. Выбрать подходящее жилье.
2. Проверить застройщика (подробнее см.выше).
3. Оформить договор долевого участия (или другой договор, в зависимости от той схемы, по которой застройщик реализует квартиры).
4. Внести средства, в соответствии со стоимостью квартиры или, если в договоре указан определенный порядок расчета, то в соответствии с этим документом.
5. Дождаться окончания строительства.
6. Оформить право собственности на жилье.

Расходы

Договор долевого участия не обязательно заверять у нотариуса, но необходимо регистрировать в Росреестре. Обычно этим занимается застройщик, но рекомендуется уточнить данный факт во время проведения предварительных переговоров. Таким образом, траться на заверение не обязательно. Исходя из этого, расходы по заключении такого документа – это стоимость квартиры. Впоследствии, уже после того, как объект будет сдан в эксплуатацию, придется зарегистрировать право собственности в Росреестре. Это уже платная процедура: по 2000 рублей с каждого будущего собственника.

Пример: Предположим, что договор долевого участия заключается между застройщиком-продавцов и сразу несколькими покупателями: мужем, женой и ребенком. Таким образом, у квартиры будет 3 собственника. При регистрации нужно будет заплатить по 2000 за каждого: всего 6000 рублей.

Сроки

Срок выбора и оформления зависит как от активности покупателя, так и от застройщика. Особо торопиться нет особого смысла, лучше все несколько раз проверить. В среднем, на всю процедуру, начиная от выбора жилья и заканчивая подписанием договора уходит от 2-3 недель до нескольких месяцев. Большая часть времени тратится на проверку и обсуждение условий сделки. Само подписание – дело 1-2 часов максимум.

А вот срок получения жилья даже примерно прогнозировать невозможно. Это один из вопросов, который нужно задать застройщику. Обычно срок указывается в ДДУ (договоре долевого участия).

Пример: Если дом уже почти готов и осталось провести только внутренние работы, то на это может уйти от нескольких месяцев, до полугода. А вот при покупке квартиры, когда дом находится на стадии рытья котлована, срок его сдачи в эксплуатацию растягивается на несколько лет. В среднем, сейчас один дом строят около 1-2 лет, но многое зависит от того, что именно и где строится, на каком этапе планируется сдавать в эксплуатацию и так далее. Застройщик может сдавать дома в жилом комплексе по мере их готовности, а может сдать их все вместе, когда застраиваемый квартал будет готов полностью, включая прилегающую территорию.

Оформление покупки квартиры в новостройке

Схемы покупок жилья в новостройках, как уже отмечалось, в большинстве случаев предполагают приобретение объекта недвижимости на разных этапах строительства многоквартирных домов. Ввиду этого, при изначальном оформлении таких сделок, будущий собственник новостройки получает не саму квартиру, а право требовать ее получения при окончании застройщиком работ.

Покупка жилья в строящемся многоквартирном доме не может быть оформлена договором купли-продажи, поскольку такая сделка может быть заключена только после сдачи здания в эксплуатацию.

Форма документа, в свою очередь, зависит от применяемой схемы покупки жилья, что следует рассмотреть более подробно.

Договор покупки новостройки

Согласно п. 2 ст. 1 ФЗ № 214, привлечение частных инвестиций для строительства застройщиками многоквартирных домов допускается путем предоставления права участия в долевом строительстве, путем предоставления членства в ЖСК и путем выпуска и предоставления жилищных сертификатов. С учетом этого определяются виды договоров, путем заключения которых можно купить квартиру в новостройке. Среди них выделяют:

• Договор участия в долевом строительстве. Документ регулируется ст. 4 ФЗ № 214, согласно которой он заключается в письменной форме и предполагает исполнение обязательств по строительству недвижимости и оплате обусловленной цены за это. Безопасность такой схемы покупки новостройки гарантируется обязательной государственной регистрацией сделки, а также наличием залога на случай банкротства застройщика.
• Договор цессии. ДДУ предполагает право дольщика требовать от застройщика передачу квартиры в будущем. Указанные право, согласно ст. 382 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) может быть передано по договору уступки прав любому другому лицу. По нему граждане покупают строящуюся недвижимость не у застройщика, а у инвестора. Такой договор, согласно ст. 11 ФЗ № 214 может заключаться до момента передачи недвижимости и также требует госрегистрации.
• Договор паенакопления в ЖСК. Данный способ приобретения новостроек предполагает создание кооператива будущих жильцов, которые инвестируют в строительство дома путем выплаты оговоренного заранее пая. Подобные схемы отличаются пониженной стоимостью приобретаемой недвижимости, отсутствием обязательной госрегистрации сделок и связанными с этим повышенными рисками для пайщиков.

Документы при покупке квартиры в новостройке

Несмотря на то, что покупка квартиры в новостройке может осуществляться по разным схемам, документы для оформления таких сделок являются практически идентичными.

Однако требуемые пакеты документов следует различать по этапам оформления, среди которых: заключение с застройщиком сделки, ее регистрация, и последующая госрегистрация прав собственности на жилье.

Так, определим требуемые на каждом этапе документы более подробно:

• При заключении договора, покупателю понадобится паспорт. Перед его подписанием, дольщик вправе потребовать представления разрешения на строительство, подтверждения прав на землю, учредительных документов и т.д.
• При регистрации такого договора (в случаях заключения ДДУ), гражданам понадобится:

1. заявление о проведении госрегистрации;
2. документы, удостоверяющие личность;
3. нотариально удостоверенное согласие супруга (для находящихся в браке);
4. проектная декларация и прочие бумаги, содержащие описание строящегося жилья;
5. документ, подтверждающий уплату госпошлины.

При регистрации прав собственности на квартиру в новостройке в органах Росреестра, гражданам потребуется:

1. заявление о проведении госрегистрации;
2. договор, заключенный с застройщиком;
3. паспорт;
4. акт приемки-передачи квартиры, подписанный застройщиком и будущим собственником;
5. кадастровый паспорт, выданный БТИ, а также экспликация квартиры;
6. документ, подтверждающий оплату госпошлины.

Покупка новостройки в ипотеку

Согласно ст. 5 ФЗ «Об ипотеке», право дольщиков, требовать в будущем получения квартиры, возникшее у них по ДДУ, может быть самостоятельным предметом залога. Это позволяет гражданам, заключающим такие договоры, получать ипотечное кредитование, обеспеченное лишь их правом на получение квартиры.

Ипотека по ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

В случае заключения договора кредитования под залог прав требования, ипотека возникает в силу закона, регистрируется вместе с самой сделкой и не требует уплаты госпошлины (абз. 2 п. 5 ст. 5, п. 2 ст. 1, п. 2 ст. 20 ФЗ «Об ипотеке», Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 25.01.11 № 13905/10 ).

Что такое ДДУ

ДДУ (договор долевого участия) – двухстороннее соглашение, которое регулирует взаимоотношения между строительной компанией и участником долевого строительства. Согласно этому документу дольщик вкладывает в строительство жилого многоквартирного дома некую сумму денежных средств. За это застройщик по завершении возведения здания обязуется передать участнику долевого строительства в собственность квартиру в новостройке.

В соглашении прописываются:

• нюансы и детали взаимоотношений сторон соглашения;
• методы решения разных вопросов, которые могут возникнуть в процессе;
• права и обязанности каждой из сторон;
• ответственность сторон в случае уклонения от выполнения условий ДДУ;
• цена вопроса (стоимость квадратных метров и общая стоимость квартиры);
• сроки выполнения сторонами их обязательств (осуществление расчетов, ввод дома в эксплуатацию и т.д.);
• технические характеристики будущего жилища и дома.

Единого установленного образца договора долевого участия не существует. Соглашение составляется опытными юристами, специализирующимися в области долевого строительства. При составлении документа учитываются индивидуальные особенности каждого конкретного случая, а также общие требования к оформлению документов.

Внимание! ДДУ подлежит обязательной регистрации в ЕГРН. Без внесения соответствующих сведений в реестр недвижимости он не имеет юридической силы

Государственная регистрация необходима для предотвращения различных махинаций с недвижимым имуществом и многократной продажи одной жилплощади.

Если договор купли-продажи наделяет покупателя правом собственности и позволяет новому владельцу распоряжаться приобретенным жилищем на свое усмотрение, то ДДУ только гарантирует право на получение квартиры в собственность по окончанию строительных работ и ввода дома в эксплуатацию. Это значит, что покупатель (дольщик) получит свою квартиру только когда застройщик завершит все работы и сдаст дом. С момента оплаты до получения квартиры в собственность пройдет немало времени, а это определенные риски.

Плюсы и минусы

Договор долевого участия имеет ряд своих преимуществ, которые заключаются в следующем:

1. Дает право дольщику в ближайшем будущем получить квартиру по низкой цене (на 15-30% ниже, чем рыночная стоимость готового жилья).
2. Независимо от того, сколько времени будет строиться дом и насколько подорожает недвижимость на первичном рынке, цена для дольщиков останется неизменной.
3. Снижаются риски многократной продажи одной и той же квартиры – федеральное законодательство обязывает сторон сделки зарегистрировать соглашение в Едином государственном реестре недвижимости, что исключает риск продажи одной жилплощади одновременно нескольким покупателям.
4. К договору обязательно крепятся копии разрешительной документации на строительство, проектных документов и лицензии, поэтому участник долевого строительства может быть спокоен по поводу легитимности деятельности строительной компании.
5. Уклонение от выполнения обязательств, возникших при подписании ДДУ, любой из сторон наказуемо, меры пресечения прописаны в законодательстве РФ (к примеру, срыв сроков возведения дома влечет за собой немалую неустойку для застройщика, а просрочка платежей дольщиком наказывается наложением штрафа).
6. ДДУ дает право дольщику в случае невыполнения компанией условий соглашения инициировать расторжение договора, взыскать с застройщика неустойку и вернуть вложенные средства обратно.

К минусам ДДУ следует отнести:

1. Соглашение не дает право собственности, а лишь право на ее получение в будущем. Чтобы въехать в новую квартиру, дольщику придется пройти еще немало испытаний – дождаться окончания строительства, ввода дома в эксплуатацию, передачи жилья, оформить и собрать кучу разных бумаг и т.д.
2. До оформления квартиры в собственность могут уйти годы, а в это время нужно где-то жить. Поэтому дольщикам следует быть готовыми к тому, что им придется некоторое время скитаться по съемным квартирам. А это дополнительные неудобства и финансовые траты.
3. Существует вероятность заключения сделки с недобросовестной строительной компанией, которая безответственно подходит к выполнению своих обязательств, ссылаясь на какие-то несуществующие обстоятельства. Часто это грозит срывом оговоренных в ДДУ сроков возведения дома.
4. Застройщик имеет право без согласования с участниками долевого строительства в одностороннем порядке внести коррективы в первоначальный проект будущего дома и придомовой инфраструктуры. В результате дольщики могут получить не совсем то или совсем не то, на что рассчитывали и что им обещала строительная компания в момент подписания соглашения.

Поэтапный процесс оформления

Если будущий заемщик останавливает свой выбор на определенном объекте и жилье, он должен пройти следующие этапы:

• собирает все необходимые документы для оформления ипотеки;
• подает заявку на кредит (сам или через ипотечного брокера у застройщика);
• подписывает ДДУ с застройщиком (после того, как банк одобряет процедуру);
• подписывает ипотечную документацию в банке;
• регистрирует сделку;
• оплачивает первоначальный взнос застройщику;
• банк перечисляет деньги застройщику.

Если приобретается квартира в строящемся доме, банк всегда обращает внимание на сроки завершения строительства. Жилье остается собственностью финансовой организации, пока заемщиком выплачивается ипотека

Далее подробнее о том, как происходит покупка.

Подробнее о процессе

Будущий заемщик выбрал недвижимость, которую собирается купить по ипотечному договору. Далее нужно определиться с застройщиком.

Чем ближе объект к сроку сдачи, тем выше стоимость квартиры. Поэтому многие покупают квартиры, которых на деле еще нет. Как уже было указано выше, самая опасная сделка – вырыт только котлован.

Риск заморозки строительства снижается. Также на данном этапе стоимость квартир еще не вырастает до своего максимума.

У застройщика нужно забронировать понравившийся вариант, заключив соглашение. В документе прописываются характеристики жилья, наличие или отсутствие определенных проблем, условия покупки, размер первоначального взноса. При обращении в банк за ипотекой нужно показать это соглашение.

Документы

У застройщика обязательно запрашиваются все следующие документы:

• свидетельство о праве собственности на земельный участок и объект, который строится на этой земле;
• разрешение на строительство, выданное государственным органом;
• акт распределения квартир;
• инвестиционный контракт.

Документы, подаваемые в банк:

• паспорт гражданина РФ;
• копия трудовой книжки;
• справка о доходах;
• инвестиционное соглашение, составленное вместе с застройщиком;
• копия налоговой декларации;
• копия решения застройщика о продаже квартиры.

Каждая кредитная организация может требовать какие-либо дополнительные документы. Банк рассматривает заявку и документы, а затем связывается с клиентом, сообщая об одобрении заявки или отказе. Затем составляется ипотечный договор.

Как только ипотека будет оформлена, квартира перейдет в собственность заемщика по договору купли-продажи. Сделка оформляется в Росреестре.

Но что делать после получения ключей? Получение ключей от новой квартиры – радостный момент, особенно если квартира была куплена в новостройке на стадии строительства. Но полноценным владельцем жилья станет тот, кто оформит квартиру в собственность.

При каких недочетах нельзя подписывать акты

Перед приемкой вы должны быть морально готовы к тому, что недочеты будут, потому что все застройщики строят с недочетами, просто одни — больше, другие — меньше. Ваше право на качественную квартиру защищают три закона:

По ним застройщик обязан устранить недочеты в квартире или компенсировать вам затраты на их исправление.

Недочеты фиксируют в дефектном акте. Его составляют в двух экземплярах: один — вам, второй — застройщику.

Недочеты разделяют на два типа: существенные и несущественные. В зависимости от того, какие у вас недочеты, вы подписываете или не подписываете акты приемки-передачи.

Существенными называют те недочеты, при которых невозможно жить в квартире: неработающая канализация, дыры в стенах и окнах, сломанные входные двери. Если в квартире есть хотя бы один существенный недочет, отказывайтесь подписывать акт приемки-передачи. Список недочетов зафиксируйте в дефектном акте. После того, как застройщик их исправит, вы подписываете акты с фактической датой приемки.

Несущественные недочеты — те, которые не мешают жить в квартире: ямы и бугры в штукатурке, царапины по стеклу на окнах, неработающий доводчик на двери в подъезд. При таких недочетах вы подписываете дефектный акт и акт приемки-передачи.

Если вы не подписали акт приемки-передачи при несущественных недочетах, то через два месяца застройщик может со своей стороны составить односторонний акт. Если застройщик докажет, что вы намеренно уклоняетесь от приемки квартиры: знали о передаче квартиры, но не стали принимать, — он без вашего согласия передает вам квартиру. Теперь за нее отвечаете только вы.

Если вы подписали акт приемки-передачи, но потом обнаружили недочеты, нестрашно. Если застройщик работает по 214-ФЗ, то на дом дает гарантию в пять лет, три года — на инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции. Ваша задача — написать застройщику: перечислить недочеты, которые надо устранить, и дождаться их исправления.

Закон не относит конкретные недочеты к существенным или несущественным. Если вы не подписываете акт приемки-передачи, обязательно запишите в дефектном, что отказываетесь принимать квартиру, потому что недочет — существенный.

Если у вас в квартире существенные недочеты, не подписывайте акты приемки-передачи

Регистрация прав собственности

При процедуре регистрации права собственности на жилье в новостройке достаточно участие одного дольщика. Нередко дольщики доверяют застройщику самому подготовить документы и провести регистрацию собственности на квартиру. Но мы рассматриваем вариант, когда дольщик регистрирует свои права на жилье в новостройке самостоятельно.

Подготовить пакет документов

• паспорта личности всех предполагаемых владельцев (на несовершеннолетних – свидетельство о рождении)
• документы при покупке от застройщика – это договор со строительной компанией, на основании которого вы приобрели жилье (договор долевого строительства, инвестирования, соинвестирования или иной документ), со всеми дополнительно заключенными соглашениями
• акт приема-передачи жилого помещения
• кадастровый паспорт и план квартиры — хоть сведения о кадастре в Росреестре имеются и предоставления этих документов не является обязательным, все же лучше их представить, дабы не было проблем при регистрации
• закладная и договор займа (кредитный), если жилье приобретено в ипотеку или на полученные в кредит денежные средства
• разрешение от органов опеки, если один из будущих владельцев не достиг совершеннолетия,
• нотариально заверенная доверенность, если интересы будущих собственников представляет третье лицо
• акт приема передачи объекта долевого строительства. Он предоставляется в двух подлинных экземплярах (один остается в Росреестре, другой возвращается заявителю)
• копия разрешения на ввод в эксплуатацию дома, заверенная печатью застройщика. На самом деле застройщик самостоятельно по истечению 10 дней с момента получения разрешения предоставляет его в Россреестр. Но не взирая на это многие регистраторы требуют такое разрешение от дольщика.
• иные документы при необходимости

Куда обращаться всем будущим собственникам квартиры?

• Регистрационная палата
• МФЦ — срок получения готовых документов может немного затянуться, так как после приемки они направляются в Регистрационную палату и проверяются там.

Все документы предоставляются в оригинальном виде с их копиями. Процедура приема и выдачи документов и в МФЦ,и в регпалате происходит одинаково.

Подписать бланк заявления о регистрации собственности

Заявление составляется в компьютерном варианте и распечатывается работником регистрирующей организации. В нем указываются паспортные данные будущих собственников, технические характеристики и адрес оформляемой квартиры, перечень принятых от заявителя документов. Подписывается всеми заявителями после проверки правильности указанных данных.

Оплатить государственную пошлину

В 2015 году ее размер составляет 2000 рублей. Заплатить эту сумму можно в банке, через банкомат или в кассу регистрирующей организации. Если будущих владельцев жилого помещения несколько, то сумма госпошлины разделится между ними поровну.

Проверка документов сотрудником регистрирующего органа

Удостоверившись в наличии всех необходимых документов, правильности их оформления, проверив присутствие при регистрации всех собственников, представителя компании-застройщика (и при необходимости кредитной организации, выдавшей ипотечный заём), регистратор вместе с подписанным заявлением заберет оригиналы указанных выше документов (кроме паспортов).

• На руки собственникам будет выдана расписка с указанием перечня полученных от него документов и предполагаемого срока готовности документов.
• Проверка документов и процедура по регистрации собственности занимает около 18 дней. Этот срок сможет затянуться в зависимости от различных обстоятельств (несколько собственников, ипотека, подача заявления в МФЦ и т.д.).
• В расписке указывается телефон, по которому можно узнать готовность документов, назвав номер дела, расположенный в правом верхнем углу.

Получение свидетельства о праве собственности на жилье

Оно выдается каждому собственнику после предъявления ими паспорта и расписки. Также регистратор вернет остальные оригиналы документов (договор с компанией-застройщиком, передаточный акт, закладную и т.д.).

Полезно знать: документы на регистрацию собственности лучше подавать после того как какой-либо дольщик в многоквартирном доме оформить собственность. Так как с первым дольщиком обычно бывают проблемы технического плана.

«Агент по продажам»

Не менее популярная роль, особенно, при строительстве нескольких объектов одной группой компаний.

Для чего может пригодиться компания «Агент по продажам», с учетом озвученных ограничений?

У Застройщика как и любой другой организации есть расходы:

• на зарплату, иные выплаты сотрудникам по Трудовому кодексу РФ, страховые взносы;

• на оплату арендной платы, коммунальных услуг, услуг связи;

• на рекламу компании и строящихся объектов;

• оплату банковских комиссий;

• а также Застройщик может нести расходы на оплату вознаграждения Управляющей компании, если ей переданы по договору функции ЕИО.

Однако размер таких затрат у Застройщика строго ограничен Законом и не может превышать 10% от проектной стоимости строительства.

Если вдруг перечисленные расходы начнут превышать указанный лимит, то уполномоченный банк просто не допустит проведение операции на основании платежного поручения.

Помочь преодолеть указанные ограничения по несению общехозяйственных (административных) затрат может помочь «Агент по продажам», оказывая услуги:

• по рекламе и продвижению конкретного объекта или группы компаний (бренда) целиком;

• поиску покупателей;

• ведению договорной и претензионной работы.

Так, в компанию «Агента по продажам» можно перевести всех сотрудников отдела продажи. Тогда она уже будет нести расходы на выплату им зарплаты, оплату за этих сотрудников страховых взносов.

Это уменьшит затраты самого Застройщика и, возможно, позволит соблюсти лимиты расходов.

Кроме того, Агент по продажам не связан ограничением по специфике рекламных расходов. Если застройщик может рекламировать только возводимый объект, в отношении которого и получено разрешение на строительство, то Агент может популяризировать группу компаний целиком (например, рассказывать о благотворительных мероприятиях).

Агент по продажам может работать как по договору комиссии, заключая договоры с дольщиками от своего имени, так и по договору поручения. Во втором случае договоры с конечными покупателями заключает сам Застройщик.

Это всего два примера, как установленные требования к застройщикам и их финансовым операциям могут быть учтены в процессе построения модели работы группы компаний, занимающихся строительством с привлечением денежных средств дольщиков.

Другие варианты и их применимость в конкретном случае должна быть проанализирована с учетом специфики конкретного бизнеса: количества возводимых объектов, источников финансирования, наличия собственной службы техзаказчика и строительных подразделений и т.п.

P.S.: И, как обычно, это временно.

К объектам, по которым первый договор долевого участия в строительстве заключен после 01.07.2019 г., будут применяться иные требования.

Самое главное, что у застройщика возникнет обязанность использовать при расчетах с дольщиками счета эскроу, открытые в уполномоченных банках. В этом случае денежные средства дольщиков полностью депонируются (остаются нетронутыми) до наступления одновременно двух условий:

• сдачи объекта в эксплуатацию;

• регистрации первым дольщиком права собственности на квартиру (иной объект) в Росреестре.

Иными словами, при использовании счетов эскроу застройщик строит объекты исключительно на свои и заемные средства, не задействуя средства дольщиков.

Таким образом, вопросы привлечения финансирования будут решаться иным образом. Но к этому мы вернемся позже…

Сноски:

1. пп. 1.2. п. 2 ст.3 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ

2. Постановление Правительства РФ от 18.06.2018 г. № 697 «Об утверждении критериев (требований), которым в соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» должны соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве»

3. http://advis.ru/php/view_news.php?id=3C7F34B8-1284-B541-A06B-B8BEF400D5ED

4. пп. 2 и пп. 3 п. 7 ст. 18 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ

5. п. 4, п. 6 ч. 3, п. 6 ч. 7 ст. 18 ФЗ «№ 214-ФЗ

6. п. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ

7.  пп. 3 п. 3 ст. 18.2. ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ

Пакет документов для оформления ипотеки на квартиру в новостройке

Каждый банк вправе самостоятельно разрабатывать список документов, достаточных для проверки состоятельности потенциального клиента и законности проводимой сделки. В стандартном перечне можно увидеть:

• заявление, подписанное лично клиентом;
• зарегистрированный в Росреестре ДДУ;
• копию и оригинал паспорта – для некоторых банков принципиально, чтобы заемщик имел российское гражданство, кроме того, есть ограничения по возрасту (не моложе 18 лет);
• справку о доходах 2-НДФЛ – за период от 6 до 12 месяцев;
• выписку из трудовой книжки или письмо от работодателя о занимаемой должности и продолжительности безупречной работы;
• согласие супруга (нотариальное) или его заявление о желании стать созаемщиком;
• доказательства получения других регулярных доходов – от аренды, от профессиональной деятельности или предпринимательства.